Kira ilişkilerinde tarafların karşılıklı hak ve yükümlülükleri, yalnızca sözleşme hükümleriyle değil, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) belirlenen genel ilkelerle de düzenlenmektedir. Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve mülkiyet hakkına saygı göstermekle yükümlüdür. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan bir durum, kiracının ev sahibinin yazılı izni olmadan taşınmazın dış cephesine klima taktırması veya benzeri yapısal değişiklikler yapmasıdır. Bu tür davranışlar, yalnızca sözleşmeye aykırılık oluşturmakla kalmaz, aynı zamanda tahliye sebebi sayılır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi, kiracının kiralananı kullanma biçimine ilişkin temel düzenlemeyi ortaya koymaktadır:
"MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir."
Bu maddeye göre kiracı, kiralananı yalnızca sözleşmeye uygun biçimde değil, aynı zamanda çevresel düzeni ve komşuluk ilişkilerini gözeterek kullanmalıdır. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması, kiraya verene fesih ve tahliye hakkı tanır.
Kiracının, ev sahibinin yazılı izni olmadan kiralanan üzerinde tadilat yapması, TBK m.316 kapsamında açık bir sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Bu husus, Yargıtay içtihatlarında da açıkça vurgulanmıştır:
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2011/1481 E. sayılı kararında bu durum açıkça vurgulanmıştır: "Kiracı kira konusu yerde mal sahibinin yazılı ve açık izni olmadan tadilat yapamaz. Aksi durum tahliye nedenidir" şartının geçerli olduğu ve tarafları bağladığı belirtilmiştir.
Kiralananın duvarına delik açılması, dış cepheye müdahale edilmesi veya yapının estetik görünümünün değiştirilmesi gibi işlemler, ev sahibinin açık rızası olmadan gerçekleştirildiğinde esaslı tadilat sayılır ve tahliye sebebi oluşturur. Yargıtay uygulamalarında, kiracının dış cepheye klima taktırması açıkça “esaslı tadilat” kapsamında değerlendirilmiştir:
Yargıtay 6. HD, 2009/12826 E.; Yargıtay 3. HD, 2021/4307 E. "Kiracının dış cepheye klima takması, özellikle duvarın delinmesi gibi işlemleri de içeriyorsa, "esaslı tadilat" olarak nitelendirilebilir ve sözleşmeye aykırılık temelinde tahliye davasına konu edilebilir."
Bu içtihada göre, kiracının izinsiz olarak dış cepheye klima taktırması, taşınmazın hem görünümünü hem de fiziksel bütünlüğünü etkileyen bir değişikliktir. Dolayısıyla, kiraya verenin önceden yazılı izin vermediği bu tür işlemler, doğrudan tahliye nedeni oluşturur. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin öncelikle 30 günlük bir ihtar göndererek aykırılığın giderilmesini istemesi gerekir; bu süre sonunda aykırılık devam ediyorsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.
Her ne kadar ev sahibine fesih hakkı tanınmış olsa da, bu hakkın keyfi şekilde kullanılmaması gerekir. Kiraya verenin, kiracının davranışının gerçekten sözleşmeye aykırı olduğunu ve taşınmazın yapısal bütünlüğünü etkilediğini ispat etmesi gerekir. Kiracının yalnızca sökülebilir nitelikte, geçici bir işlem yapması, her durumda tahliye sebebi oluşturmayabilir. Ancak dış cepheye yapılan kalıcı montajlar özellikle duvar delme veya cephe görüntüsünü değiştirme gibi müdahaleler artık bu sınırın çok ötesindedir.
Ev sahibinin yazılı izni olmadan yapılan klima montajı, Türk Borçlar Kanunu m.316 ve yerleşik Yargıtay kararları uyarınca esaslı tadilat niteliğindedir ve tahliye sebebi sayılır. Kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü, yalnızca iç mekânla sınırlı değildir; taşınmazın dış görünümü ve fiziksel bütünlüğü de bu koruma kapsamındadır. Bu nedenle kiracılar, taşınmaz üzerinde herhangi bir değişiklik yapmadan önce ev sahibinden açık ve yazılı izin almalıdır.
Av. Muhammet Berat IŞIKGÖR
