T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2025/43
K. 2025/4869
T. 15.10.2025

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI ( Taraflar Arasındaki Uyuşmazlığa Konu Sözleşme Yap İşlet Devret Niteliğinde Bir Sözleşme Olmakla Uyuşmazlık Sözleşme Konusu Taşınmazın Kullanılması Aşamasına ve Bundan Doğan Kira Bedeline İlişkin Olduğundan Kira Sözleşmesi Hükümlerinin Uygulanması Gerektiği - Uyuşmazlığın Kira Sözleşmesinden Kaynaklandığı Gözetilerek Uyarlama Talebinin ve Kira Bedelinin 85 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı Kapsamında Türk Lirasına Dönüştürülmesi Talepleri Bakımından Kira Sözleşmelerine Uygulanacak Hükümler Değerlendirilip Alanında Uzman Bilirkişiden Rapor Alınması Gereği )

KARMA SÖZLEŞME ( Taraflar Arasındaki Sözleşmenin Karma Bir Sözleşme Olduğunu Ancak Uyuşmazlığın Sözleşmenin Kira Aşamasına İlişkin Olduğunu ve Bu Nedenle Kira Sözleşmesi Hükümlerinin Uygulanması Gerektiği/Uyarlama ve Döviz Yasağına İlişkin Taleplerin Değerlendirilmesinde Kiraya İlişkin Düzenlemelerin ve 13.09.2018 Tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı Hükümlerinin Dikkate Alınması Alanında Uzman Bilirkişiden Rapor Alınarak Sonuca Gidilmesi Gerektiği )

6098/m.19

ÖZET: Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığa konu sözleşme; yap- işlet- devret niteliğinde bir sözleşme olmakla, uyuşmazlık sözleşme konusu taşınmazın kullanılması aşamasına ve bundan doğan kira bedeline ilişkin olduğundan kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığı gözetilerek, uyarlama talebinin ve kira bedelinin 13.09.2018 tarihli ve 30534 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 85 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı kapsamında Türk Lirasına dönüştürülmesi talepleri bakımından, kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler değerlendirilip alanında uzman bilirkişiden rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR : I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı ... arasında akdedilen 07.07.2006 tarihli kira sözleşmesi ile yıllık kira bedelinin dövize endeksli olarak belirlendiğini, dördüncü beş yıllık kira dönemi için yıllık kira bedelinin 140.000,00 USD karşılığı TL + KDV olarak kararlaştırıldığını, ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurundaki artış oranı ve pandemi sebebiyle sözleşmenin, devamının davacının ticari hayatını sürdürebilir olmaktan çıkardığını ve koşulları oluştuğundan uyarlanması gerektiğini ileri sürerek; 07.07.20 22... .07.2023 tarihleri arasında yıllık kira bedelinin 1.200.000,00 TL ve yeni dönem kira bedelinin TÜFE oranında artırılması şeklinde sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşme ve şartnameyle belirlenmiş olan ödeme şartlarında değişiklik yapılması talebinin 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu 'a aykırı olduğunu, anılan kanun kapsamında yapılan ihale sonrası imzalanan sözleşmenin ödeme şartlarında yüklenici lehine ve İdare aleyhine işlem tesis edilmesinin İdareyi hak kaybına uğratarak kamu zararına neden olacağını, davaya konu kira sözleşmesinin üst hakkı sözleşmesi niteliğinde olduğunu ve bu sebeple sözleşmede yer alan kira bedelinin Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar İlişkin 2008-32/34 Sayılı Tebliğde yer alan sınırlamalar dahilinde olmadığını savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; ekonomik kriz, döviz kurunda meydana gelen dalgalanmalar ve enflasyon oranlarındaki artışın ülkemiz bakımından öngörülebilir nitelikte olduğu, Türk lirasının USD karşısında değer kaybetmesinin başlı başına kira bedelinin uyarlanmasını gerektirmediği gibi tacir olan kiracı bakımından da öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak değerlendirilemeyeceği, bu kapsamda 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde düzenlenen uyarlama koşullarının bulunmadığı; 13.09.2018 tarih ve 30534 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 85 Sayılı Türk Parasi Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararının 8. maddesinde yer alan kanuni düzenleme ve bu kapsamda çıkarılan Hazine ve Maliye Bakanlığı Tebliği'nin 8. maddesinin yirmi sekizinci fıkrası uyarınca hesaplama yapan ve keşif sonucu alınan bilirkişi raporunun denetime elverişli ve somut verilere dayalı olarak hazırlandığından hükme esas alındığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüyle 07.07.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca 07.07.2022-06.07.2023 tarihleri arasında yıllık kira bedelinin brüt 1.944.212,50 TL ( NET 1.555.370,45 TL ) olarak ve müteakip yıllarda kira bedelinin kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranında artırılması şeklinde uyarlanmasına, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiş; karar, taraf vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesi'nin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 07.07.2006 tarihinden dava tarihine kadar devam eden taraflar arasındaki sözleşmenin, akaryakıt bakım istasyonu/ market/ alışveriş merkezi yaptırılması, 25 yıl süreyle bedeli karşılığı kullanılması ve süre sonunda devredilmesine dair birden fazla aşamayı içeren (yap/ işlet/ devret şeklinde) bir sözleşme olduğu, her yıl için bedelin USD cinsinden ayrıca belirlendiği, sözleşmenin kendi içinde bütünlük arzettiği ve dövizle kiralama yasağı kapsamındaki sözleşmelerden olmadığı, 6098 Sayılı Kanun'un 138. maddesinin uygulanması şartlarının bulunmadığı, davacının tacir olduğu, ekonomik koşulların öngürülemeyen, olağanüstü bir durum olarak değerlendirilemeyeceği ve davanın reddi gerektiği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmede; açıkça kiralanan şeyin cinsinin, mecurun adresinin, kiranın süresinin, kira karşılığının ne şekilde ödeneceğinin, kiranın başlangıcının, kiracı ve kiraya verenin isimlerinin düzenlendiği, noter şerhinin altında da kira sözleşmesi olduğunun belirtildiği, öngörülmeyen ve olağanüstü koşulların sadece davacı açısından değil tüm ülke açısından geçerli olduğunu, bu nedenle 12.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararı ile döviz cinsinden veya dövize endeksli sözleşme yapılması yasaklanarak Türk Lirası cinsinden sözleşme yapılması ve mevcut sözleşmelerin de uyarlanması konusunda düzenleme getirildiğini, global olarak yaşanan kriz ve pandemi etkilerinin ülke çapında pek çok şirketin mali yapısında dengesizlik ve daralmalara yol açıp konkordato ve buna bağlı iflas davalarının inanılmaz derecede arttığını ve tacirler yönünden de öngörülebilir olmadığını, uyarlama koşullarının gerçekleştiğini ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kira bedelinin uyarlanması istemine ilişkindir.

Bir sözleşmenin niteliğini, yazılışı ve taşıdığı hükümler tayin eder. Yorum, bir irade beyanının manasının tespitidir. Mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 18. maddesiyle aynı doğrultuda düzenlenen 6098 Sayılı Kanun'un 19. maddesi uyarınca; bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Bu hüküm, yorum bakımından 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1. maddesinde yer alan ve kanunların yorumlanmasında esas alınan “Kanun, sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanır.” hükmünün sözleşme hukukuna yansıması niteliğindedir.

Yap-işlet-devret sözleşmeleri; taraflardan birinin kendisine ait olmayan taşınmaz üzerinde bina, tesis veya başkaca bir eser meydana getirmesi, diğer tarafın da taşınmazına yapılan bu eser için bir bedel ödememesi nedeniyle, yapan tarafın belli süreyle kullanmasına müsaade etmesine, dolayısıyla eser ve kira sözleşmelerine dair hükümler içerdiğinden, karma nitelikte sözleşmeler olup; sözleşmeye konu eserin meydana getirilmesi ve bundan doğan talep hakları eser sözleşmesi hükümlerine, oluşturulan eserin ve bulunduğu taşınmazın kullanılması aşaması ve bundan doğan talep hakları kira sözleşmesi hükümlerine tabidir.

Bu açıklamalar ışında taraflar arasındaki uyuşmazlığa konu sözleşme; yap- işlet- devret niteliğinde bir sözleşme olmakla, uyuşmazlık sözleşme konusu taşınmazın kullanılması aşamasına ve bundan doğan kira bedeline ilişkin olduğundan kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.

Hal böyle olunca Bölge Adliye Mahkemesince; uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklandığı gözetilerek, uyarlama talebinin ve kira bedelinin 13.09.2018 tarihli ve 30534 Sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 85 Sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı kapsamında Türk Lirasına dönüştürülmesi talepleri bakımından, kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler değerlendirilip alanında uzman bilirkişiden rapor alınması ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

2.Bozma sebebine göre, davacı vekilinin sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.

SONUÇ : Açıklanan sebeple;

1.Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Kanun'un 371. maddesi uyarınca usulden BOZULMASINA,

2.Bozma sebebine göre, davacı tarafın sair temyiz itirazlarının incelenmesine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 15.10.2025 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.