Türkiye genelinde yaklaşık 6 milyon konutun riskli, bunların 2 milyonunun ise acilen dönüşmesi gerektiği bilinmektedir. Özellikle İstanbul’da 1,5 milyon riskli konutun 600 bini derhâl dönüştürülmesi gereken yapılar arasında yer almaktadır. Bu tablo, kentsel dönüşümün artık sadece şehircilik meselesi değil, doğrudan can güvenliği ve toplumsal bekâ sorunu hâline geldiğini göstermektedir.
Ne var ki uygulamada ortaya çıkan tablo, vatandaşları kimi zaman can kaybı riski ile hak kaybı riski arasında sıkışmış bir konuma itmektedir. Bir tarafta Anayasal güvence altındaki mülkiyet hakkı, diğer tarafta yine Anayasa’nın koruduğu yaşam hakkı bulunmaktadır. Kirazlıtepe, Tozkoparan, Fikirtepe, Elmalı Kent, Hekimbaşı gibi birçok bölgede mülkiyet hakkının ihlal edildiği yönündeki tartışmalar, bu ikilemin somut yansımasıdır.
6306 sayılı Kanun’un amacı, risk altındaki yapı stoğunu hızla yenilemektir. Ancak bu amaç gerçekleştirilirken, mülkiyet hakkı hiçbir şekilde ölçüsüz biçimde sınırlandırılmamalıdır.
- Anayasa m. 35; Mülkiyet hakkı dokunulmazdır.
- AİHS Ek Protokol 1. madde; Devlet, mülkiyet hakkını “adil bir denge” içinde korumakla yükümlüdür.
- TBK m. 77–82; Haklı bir sebep olmaksızın zenginleşen, bu zenginleşmeyi iade etmek zorundadır.
Dolayısıyla, kentsel dönüşümün amacı mülkiyet hakkını ortadan kaldırmak değil, onu daha güvenli ve yaşanabilir bir çerçevede yeniden tesis etmektir.
6306 sayılı Kanun’un uygulanmasında, daha ilk aşama olan kat malikleri toplantılarında dahi önemli usul sorunları ortaya çıkmaktadır. Yönetmeliğin 2012’deki ilk hâlinde:
- Toplantı çağrısının noter aracılığıyla yapılması,
- Toplantıyla karar alınması, şartları mevcuttu.
Zaman içinde:
- Noter şartı kaldırıldı,
- Akabinde toplantı şartı kaldırıldı,
- Daha sonra “kaldırılması” ibaresi de metinden çıkarıldı.
Gelinen noktada hiçbir toplantıya gerek olmaksızın, salt çoğunluk olan 50+1 ile dönüşüm kararları alınabilmekte, uzlaşmayan maliklerin payları satılabilmekte, ardından uyuşmazlıklar kaçınılmaz şekilde dava süreçlerine taşınmaktadır. Verilen yürütmeyi durdurma kararları sebebiyle projeler yıllarca başlayamamakta; karar verilmeyen dosyalarda ise ciddi gecikmeler yaşanmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 04.11.2019 Tarihli Kararı ve Sebepsiz Zenginleşme Uyarısı
Kentsel dönüşümün en kritik hukuki tartışmalarından biri, “eski bağımsız bölüm – yeni bağımsız bölüm değer dengesinin korunması”dır. Uygulamada birçok örnekte;
- Yeni projede bazı maliklere daha büyük veya daha değerli bağımsız bölümler verilirken,
- Bazı maliklerin önceki konum, büyüklük, cephe, kat avantajlarını kaybettiği,
- Dolayısıyla sebepsiz zenginleşme – sebepsiz yoksullaşma dengesinin bozulduğu, görülmektedir.
Yargıtay 3. HD’nin 2018/4855 E. 2019/8655 K. sayılı kararı bu nedenle son derece önemlidir. Kararın özü şudur;
“Yıkılacak bina ile yapılacak bina arasında teknik ve ekonomik açıdan değer karşılaştırması yapılmalı, maliklerin eski bağımsız bölüm özellikleri olabildiğince korunmalıdır. Aksi hâlde sebepsiz zenginleşme doğar.”
Bu kararın yıllar geçmesine rağmen güncelliğini korumasının nedeni, bugün hâlâ yüzlerce dosyada aynı uyuşmazlığın yaşanıyor olmasıdır.
Eski Daire – Yeni Daire- Değer Dengesi Neden Korunmalı?
Kararın konusu basit;
Bir binanın kentsel dönüşüm kapsamında yıkılıp yeniden yapılması sırasında, maliklere verilecek bağımsız bölümlerin değerinde açık bir orantısızlık ortaya çıkıyor. Bazı bağımsız bölümler, gerek büyüklük gerek kat gerek konum gerek oda sayısı nedeniyle yüksek değer kazanırken; bazı maliklerin yeni daireleri eskiye göre daha düşük değerde kalıyor.
İşte tam burada, maliklerden bazıları diğerleri aleyhine sebepsiz zenginleşmiş oluyor.
Karar yeni değil; fakat bugün hâlâ yüzlerce davanın çözümünde başvurulan en önemli içtihatlardan biri.
Yargıtay’ın Uyarısı; “Eski Değer – Yeni Değer Dengesi Korunmalıdır”
Yargıtay, kararında çok kritik bir noktaya dikkat çekiyor:
“Yıkılacak bina ile yapılacak bina karşılaştırılmalı, maliklerin bağımsız bölümlerinin konum, büyüklük, kat ve özellikleri mümkün olduğunca korunmalıdır. Aksi hâlde sebepsiz zenginleşme doğar.”
Bu tespit, aradan geçen yıllara rağmen hâlâ kentsel dönüşümde en temel ilke olarak karşımızda duruyor. Çünkü sorun, hâlâ aynı;
Dağıtılan bağımsız bölümlerde equity (denge) ilkesi her zaman gözetilmiyor.
Yargıtay ayrıca, böyle bir değerlendirme için bilirkişi incelemesinin zorunlu olduğunu vurguluyor.
Hâlâ birçok ilk derece mahkemesinin bu uyarıyı göz ardı ettiğini biliyoruz.
Aradan Yıllar Geçse de Sorun Aynı !
Uygulamada Süregelen Çelişkiler !
Kentsel dönüşüm davalarında hâlen yaygın olarak karşılaşılan sorunlar şunlardır;
- Aynı katta ve benzer konumda olması gerekirken metrekare farkları yaratılması,
- Bir malike ön cephe, diğerine arka cephe verilmesi,
- Dubleks, teras, bahçe gibi eklentilerle değer farklılığı oluşması,
- Maliklerin eski bağımsız bölüm özelliklerini kaybetmesi,
- Sözleşmelerin değer dengesi açısından belirsiz bırakılması,
- Bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verilmesi.
Tüm bu durumlar, Yargıtay’ın uyarısını bugün daha da anlamlı hâle getirmektedir.
Yani kararın üzerinden yıllar geçmesine rağmen, sorunların özü değişmedi.
Bu nedenle kararın bugün yeniden hatırlanması son derece anlamlı.
Neden Bugün Hâlâ Önemli?
Çünkü kentsel dönüşümde maliklerin en sık karşılaştığı sorun hâlâ aynı!
“Benim dairem diğer maliklere göre daha fazla değer kaybetti.”
Bu kararla Yargıtay, adeta bir yol haritası çiziyor:
- Dairelerin değer karşılaştırması yapılacak,
- Teknik bilirkişi raporu alınacak,
- Arsa payı, konum, büyüklük ve kullanım özellikleri incelenecek,
- Eğer bir malikin dairesi değer kaybetmişse, diğer malikin elde ettiği kazanç iade edilecek.
Bu yaklaşım, hem mülkiyet hakkını koruyor hem de kentsel dönüşümün sosyal adalet boyutunu güçlendiriyor.
Sonuç
Kentsel Dönüşümün Adalet Defteri Hâlâ Açık !
Kentsel dönüşüm davalarında hâlâ en çok ihtiyaç duyduğumuz şey “adil paylaşım” prensibi.
Kentsel dönüşüm, sadece binaların değil; hukuk bilincinin de yeniden inşa edildiği bir süreç.
Ve bu karar, yıllar sonra bile bize şunu hatırlatıyor;
“Güvenli bina için haklarınızdan vazgeçmek zorunda değilsiniz. Dönüşüm adil olmak zorundadır.”
