T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
26. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2025/4057
KARAR NO : 2026/83
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İZMİR 17. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
DAVA TARİHİ : 16/01/2020
KARAR TARİHİ : 14/03/2024
NUMARASI : 2023/37 Esas 2024/90 Karar
DAVANIN KONUSU : İpotek Bedelinin Uyarlanması
DAİRE KARAR TARİHİ : 23/01/2026
KARAR YAZIM TARİHİ : 23/01/2026
Yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün istinaf incelemesi davacı idarece talep edilmiş olmakla, dairemizce dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda gereği görüşülüp, düşünüldü;
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı idare, davalıların murisi ... adına kayıtlı İzmir ili Konak ilçesi ... Mahallesi .... parselde kayıtlı taşınmaz üzerine 775 ve 2981 Sayılı Yasadan doğan uygulamalar nedeniyle belediye lehine 750.000,00 ETL üzerinden ipotek tesis edildiğini, ancak 7181 Sayılı Yasanın 19. maddesi ile TMK'nın 883. maddesine eklenen ek fıkra ile süreli olan ipoteklerin malikin talebi ile terkin edileceği düzenlemesinin getirildiğini, Tapu Kanunu'na eklenen geçici 4. madde uyarınca yasa 01.01.2020 tarihinde yürürlüğe gireceğinden yasal düzenleme gereği süre bitiminde ipoteğin kaldırılması gerekeceğini ileri sürerek, öncelikle ipoteğin terkininin teminatsız olarak tedbiren durdurulması ve ipotek bedelinin dava tarihi itibarıyla güncellenmesi/uyarlanması isteğinde bulunmuştur.
Davalılar, davaya cevap vermemiş, bilirkişi raporu ile belirlenen değerin yüksek olduğunu beyan ederek davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece verilen ilk karara karşı davacı idarece istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 16/01/2023 tarihli 2022/3885 Esas - 2023/85 Karar sayılı ilamı ile 6100 sayılı HMK 353/1-a-6 maddesi uyarınca İzmir 17. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11/11/2021 tarihli 2020/9 Esas, 2021/376 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, yeniden yargılama yapılmak üzere dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmiş; ilk derece mahkemesince dava dosyası 2023/37 esas sırasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince kaldırma kararı üzerine yeniden yapılan yargılama sonucunda "Davanın kabulüne, İzmir ili Konak ilçesi, İkinci Aziziye mahallesi, ... parsel üzerindeki davacı lehine olan 20/02/1989 tarih ve 1557 yevmiye sayılı 750.000 ETL lik ipoteğin 152.609,20 TL'ye uyarlanmasına" şeklinde verilen karara karşı davacı idarece istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı idare, mahkemece verilen kararın taşınmazın bedelinin tespiti yönünden hatalı olduğunu, bilirkişi raporuna yaptıkları itirazların dikkate alınmadığını, söz konusu ipotek arsa bedeline istinaden konulduğu için ipotek bedeli taşınmazın rayiç bedeli dikkate alınarak tespit edilmesi gerekirken emsal karşılaştırma yöntemine göre belirlenen bedelin düşük olduğunu, ipotek tesisine konu arsa alanının dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin tespit edilmesi ve taraflarınca sunulan emsaller dikkate alınarak ipotek bedelinin güncellenmesi gerektiğini, bu durumda davaya konu alacaklarının işbu davada tespit edilen tutarın 10 katı olacağının açık olduğunu ileri sürmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, ipotek bedelinin uyarlanması isteğine ilişkindir. İpotek kişisel bir alacağın teminat altına alınması amacını güden ve bir taşınmaz değerinden alacaklının alacağını elde etmesini sağlayan sınırlı bir ayni haktır. İpotek tesisi için rehin edilecek taşınmaz maliki ile alacaklı arasındaki anlaşmanın (rehin sözleşmesi) bulunması ve rehin sözleşmesinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 856. maddesi gereğince tapu siciline tescil edilmesi gerekir.
Uyarlama isteği, 7181 sayılı kanunun 19. maddesi ile 4721 sayılı TMK'nın 883. maddesine eklenen ikinci fıkra ; "ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren 30 gün içerisinde ipotekli taşınmaz üzerinde 09.06.1932 tarih ve 2004 sayılı İİK'nin 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması halinde ipotek, malikinin talebi ile tapu müdürlüğünce terkin edilir."
7181 sayılı kanunun 3. maddesi ile 2644 sayılı kanuna eklenen geçici 4. maddesi ise; "22.11.2001 tarihli ve 4721 sayılı TMK'nın 883.maddesinin ikinci fıkrasının yürürlüğe girdiği tarihten önce süresi dolmuş olmasına rağmen terkin edilmeyen süreli ipoteklerde anılan fıkrada belirtilen 30 günlük süre bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte başlar." düzenlemeleri ile 7181 sayılı kanunun 28. maddesi de ; "bu kanunun ....... 3. maddesi ile 19. maddesi 01.01.2020 tarihinde ...... yürürlüğe girer." şeklindeki düzenlemeden kaynaklanmaktadır.
Eldeki davanın, 7181 sayılı yasa ile TMK'nın 883. maddesine eklenen ikinci madde ile Tapu Kanunu'na eklenen geçici 4. madde kapsamında, dava konusu taşınmaz üzerindeki ipoteğin tapu maliklerinin tapu müdürlüğüne müracaatları sonucu terkin edileceğinin düzenlenmesi üzerine davacı tarafından yasada düzenlenmiş olan terkin süresinin başladığı 01.01.2020 tarihinden sonra ve yasada belirtilen 30 günlük sürenin dolmasından önce 16.01.2020 tarihinde dava konusu taşınmazın üzerindeki ipoteğin terkininin önlenmesi yönünde öncelikle ihtiyati tedbir kararı verilmesi ve yargılamaya devamla dava konusu ipotek bedeli olan 750.000.00 ETL'nin dava tarihindeki bedele uyarlanması/güncellenmesi istemiyle açıldığı görülmektedir.
Davacı tarafından ödenmediği iddia edilen ipotek bedeline ilişkin olarak ipoteğin paraya çevrilmesi yönünde icra takibi yapılmadığı ve bu nedenle İİK'nın 150/c maddesi gereğince taşınmaz üzerine icra müdürlüğünce şerh konulmadığı görülmektedir.
Dosya içerisinde mevcut tapu kaydının incelenmesinde; İzmir ili, Konak ilçesi, 2. Aziziye mahallesi, ... parsel sayılı taşınmazın "arsa" niteliği ile davalılar murisi ... adına kayıtlı olduğu, davacı belediye lehine 20/02/1989 tarih ve 1557 yevmiye numaralı işlem ile 750.000.00ETL bedelli ve süresiz ipotek tesis edildiği sabittir.
20.08.2016 tarihinde kabul edilerek 07.09.2016 gün 29824 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 6745 sayılı Kanunun 35. maddesi ile 2942 sayılı Yasaya eklenen geçici 12. maddesi ile; "24/02/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre yapılan imar uygulamalarından doğan idarelerin taraf olduğu her türlü alacak ve bedel artırım davalarında taşınmazın değeri; uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınmak ve o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedel, Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibariyle güncellenir ve ortaya çıkan gerçek bedel hak sahibine ödenir.
Bu Kanunun geçici 6. maddesinin üçüncü, yedinci, sekizinci ve on birinci fıkra hükümleri, bu madde kapsamındaki davalar ve icra takipleri için de uygulanır. Devam eden dava ve icra takipleri ise, bu madde hükümlerine göre sonuçlandırılır.” hükmü getirilmiştir.
İlk derece mahkemesince kaldırma kararı uyarınca inceleme ve işlem yapıldığı belirtilmiş ise de; kaldırma kararının gerekleri tam olarak yerine getirilmemiştir.
Mahkemece dosya üzerinden bilirkişi incelemesi yaptırılmış, hükme esas alınan 29/12/2023 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın arsa rayiç değeri üzerinden ipoteğin dava tarihi itibarıyle ulaştığı değer belirlenerek davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dairemizce yapılan değerlendirmeye göre, mahkemece alınan rapor hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki; 2942 sayılı Yasaya eklenen geçici 12. madde uyarınca imar uygulamalarından doğan idarelerin taraf olduğu her türlü alacak ve bedel arttırım davalarında taşınmazın değeri uygulamanın tapuda tescil edildiği tarih değerlendirme tarihi olarak esas alınıp, o tarihteki nitelikleri gözetilmek suretiyle tespit edilir. Tespit edilen bu bedelin Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibariyle güncellenerek belirlenmesi gerekir.
Bu durumda; uygulamanın tescil tarihinden önce satışı yapılan emsalleri bildirmeleri için taraflara süre verilmesi, gerektiğinde re'sen tapudan emsal celp edilerek taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle, emsal alınacak taşınmazın ise satış tarihi itibariyle imar ya da kadastro parselleri olup olmadığının ilgili Belediye Başkanlığı ve Tapu Müdürlüğünden sorulması, ayrıca dava konusu taşınmazın; imar planındaki konumu, emsallere ve değerini etkileyen merkezi yerlere olan uzaklığını da gösterir krokisi ve dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların resen belirlenen vergi değerleri ve emsal taşınmazların satış akit tablosu getirtilerek, dava konusu taşınmazın değerlendirmeye esas alınacak emsallere göre ayrı ayrı üstün ve eksik yönleri ve oranları açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu değerinin belirlenmesi bakımından, oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle mahallinde keşif yapılarak alınacak rapor sonucuna göre ipoteğin tapuya tescil edildiği tarihe göre tespit edilen bu bedelin Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablosu esas alınmak suretiyle dava tarihi itibariyle güncellenerek belirlenecek olan miktara ipotek bedelinin uyarlanması gerekirken eksik inceleme ve hatalı değerlendirme ile karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 26/11/2025 tarihli 2025/3949 Esas 2025/15426 Karar, 2025/3950 Esas 2025/15425 Karar sayılı ilamları)
Bu itibarla, kaldırma kararının gereklerinin yerine getirilmediği görülmekle, 6100 sayılı HMK’nın 353/1-a-6 maddesi gereğince mahkeme kararının kaldırılmasına, istinaf kanun yoluna sadece davacı idarenin başvurması sebebiyle idarenin usuli kazanılmış hakkı da gözetilmek suretiyle yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde davanın yeniden görülmesi için dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:
Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı idarenin istinaf başvurusunun KABULÜ İLE;
İzmir 17. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14/03/2024 tarihli 2023/37 Esas, 2024/90 Karar sayılı kararının, HMK'nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca KALDIRILMASINA,
2-Dosyanın, davanın yeniden görülmesi için mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
3-Davacı idarece peşin yatırılan istinaf karar ve ilam harcının talep halinde İADESİNE,
4-İstinaf kararının yerel mahkemece taraflara TEBLİĞİNE, Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda,
HMK'nın 353/1-a-6 maddesi uyarınca kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.23/01/2026
