İntifa hakkı, Türk Medeni Kanun’u kapsamında düzenlenmiş, başkasına ait bir mal üzerinde kullanma, yararlanma ve semerelerden faydalanma yetkisi sağlayan kişinin şahsına bağlı, sınırlı ayni bir haktır. İntifa hakkına ilişkin detaylı değerlendirmelerimizi içeren “İntifa Hakkının Kapsamlı Değerlendirmesi“ başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Kira ilişkisi ise Türk Borçlar Kanun’u kapsamında düzenlenmiş, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği ivazlı bir sözleşmedir.

Bu yönüyle intifa hakkı ve kira sözleşmesi farklı temeller üzerine kurulmuş iki ayrı hukuki mekanizmadır. Ancak uygulamada kira sözleşmesi ve intifa hakkının süreç içerisindeki kullanım hakkı yönünden oluşan benzerlikleri vatandaşlarda hangisi daha makul sorusunu doğurmaktadır. İşbu yazımızda taşınmazlar bakımından intifa hakkı ile kira ilişkisi arasındaki ayrımlar ele alınacak, değerlendirmelerimizi ve karşılaştırmalı analizimizi içeren özet tablo sunulacaktır.

İntifa Hakkı ile Kira Sözleşmesinin Niteliği ve Uygulamaya Etkileri

İntifa hakkı; sınırlı ayni hak niteliğinde ve istisnai haller haricinde taşınmazlarda tapu siciline tescil ile doğrudan hüküm ifade eden, ivazlı veya ivazsız tesis edilebilen bir hak iken; kira sözleşmesi, tarafların iradelerine dayanan, borç doğuran karşılıklı bir sözleşme ilişkisidir. Bu nedenle kira ilişkisinde sözleşme hükümleri büyük önem taşırken, intifa hakkında sözleşme çoğu zaman tamamlayıcı ve hakların kapsamını belirlemede sınırlı etkiye sahip bir araç olarak kullanılmaktadır. Bu durumun doğal sonucu olarak, intifa hakkına ilişkin sözleşmelerde yer alan hükümler uygulamada her zaman belirleyici olmayabilir. Zira intifa hakkı, kanunda geniş ve açık biçimde düzenlenmiş olup, tarafların kanundan doğan emredici hükümleri, sözleşme ile sınırlaması mümkün olmayacaktır.

Aşağıda yer verdiğimiz tabloda esasen bu hususlardan doğan farklılıkların taşınmazlar bakımından hukuki işlemlere nasıl tesir ettiği karşılaştırmalı analizimizle sunulmuştur.

Kriter

İntifa Hakkı

Kira Sözleşmesi

Hakkın Niteliği

Kişiye bağlı, sınırlı ayni haktır.

Kira sözleşmesine bağlı, borçlandırıcı işlem niteliğindedir.

Tapu / Şerh Durumu

İstisnai haller dışında tapu siciline tescil ile doğar. Sürenin dolması ve ölüm hallerinde ise kendiliğinden sona erer, terkin işlemi bu hallerde açıklayıcı niteliktedir.

Tapuya şerh zorunlu değildir. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinin tapuya şerhi, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik bakımından önem arz etmektedir.

Hak Sahibinin Yetkileri

İntifa hakkı sahibi, taşınmaz üzerinde kullanma, yararlanma ve yönetim yetkilerine sahiptir.

Kiracı, kullanım hakkını sözleşme çerçevesinde elde eder. Kiracının kullanım ve yönetim hakları kira sözleşmesi ile sınırlandırıp şekillendirilebilir.

İvazlılık ve Gelir Hakkı

İntifa hakkı ivazlı ve ivazsız olarak kararlaştırılabilir.

İvazlı olması halinde intifa hakkının bedeli çıplak mülkiyet sahibine ödenecektir.

Kira Sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir. Kiracı kira bedelini malike öder.

Malik Açısından Kontrol İmkânı

İntifa hakkı tesis edildikten sonra malikin taşınmaz üzerindeki fiili kontrol ve müdahale imkânı önemli ölçüde sınırlanır.

Kira sözleşmesi ile kullanım şekli, alt kira yasağı, fesih sebepleri gibi hususlar düzenlenerek malik açısından farklı kontrol mekanizmaları oluşturulabilir.

Devredilebilirlik

Devredilemez ve miras yoluyla intikal etmez.

Kira ilişkisi kural olarak devredilebilir niteliktedir. Alt kira, sözleşme ile yasaklanabilir veya kiraya verenin iznine bağlanabilir.

Alt kira sözleşmesinin konut/çatılı işyeri olması halinde malikin yazılı rızası aranacaktır (TBK m. 322, 323)

Kullanım Yetkisi

Mülkiyet hakkının sınırları içinde kalmak kaydıyla geniş bir kullanım yetkisi sağlar.

Sözleşme ile kullanım hakkının devri sınırlandırılabilir.

Kiracının kullanım yetkisi sözleşme ile belirlenir ve sınırlandırılabilir.

Hukuki Takip Yetkisi

İntifa hakkı sahibi, zilyetliğe dayanarak zilyetlikten doğan davalar yönünden hukuki koruma yollarına başvurabilir.

Kiracının hakları sözleşmesel niteliktedir, ayni hakka dayalı doğrudan talep imkânı bulunmaz.

Gider ve Yükümlülükler

Olağan bakım giderleri, vergi (gelir vergisi vs.) ve benzeri yükümlülükler intifa hakkı sahibine aittir.

İntifa hakkı sahibinin malike karşı sorumluluklarının yerine getirilmemesi halinde güvence verilmesi talepli dava açma yoluna gidilebilir (TMK m. 810)

Giderlerin paylaşımı sözleşme ile belirlenebilir. Uygulamada giderlerin önemli bir kısmı kiracıya yüklenmektedir.

Gelir vergisini ödeme yükümlülüğü ise kiraya verenin sorumluluğundadır. (Emlak Vergisi Kanunu m.3)

Risk Seviyesi

Sınırlı ayni hak niteliğinden kaynaklı kurulması halinde; geri dönüşü ve sona erdirilmesi daha sınırlıdır.

Sözleşmesel yapı sayesinde kira sözleşmesinin feshi ve taşınmazın tahliye edilmesi mekanizmalarıyla süreç daha kolay yönetilebilir.

Sona Erme Halleri

Yok olma, ölüm, süre bitimi, kamulaştırma, vazgeçme veya mahkeme kararı ile sona erer.

Kanunda öngörülen haller dışında sözleşme ile sona erme halleri genişletilemez.

Kira sözleşmesi, kanunda düzenlenen veya sözleşmede kararlaştırılan sebeplerle sona erdirilebilir.

Kendisine özgü tahliye yolları mevcuttur.

Uzun Vadeli Etki

Taşınmazın ekonomik kullanımını doğrudan etkileyen, uzun vadeli sonuçlar doğuran bir haktır.

Kira ilişkisi, süre ve sözleşme koşulları çerçevesinde daha sınırlı ve geçici etkiler doğurur.

İntifa hakkı, sınırlı ayni hak niteliği gereği hak sahibine taşınmaz üzerinde güçlü, doğrudan ve kapsamlı bir kullanım ile gelir elde etme imkânı sağlamaktadır. Ancak bu durum, malik açısından taşınmaz üzerindeki kontrol ve müdahale imkânlarının önemli ölçüde sınırlanması sonucunu doğurmakta; ayrıca hakkın uzun vadeli etkileri nedeniyle geri dönüşü daha güç bir hukuki yapı ortaya çıkarmaktadır.

Buna karşılık kira ilişkisi, sözleşmesel yapısı sayesinde taraflara daha esnek bir hareket alanı sunmakta ve özellikle sözleşme hükümleri aracılığıyla kullanım şekli, alt kira imkânı, fesih şartları ile cezai şart ve tazminat gibi hususların düzenlenebilmesine imkân tanımaktadır. Bu yönüyle kira ilişkisi, malik veya kiraya veren açısından hukuki güvenlik ve müdahale imkânlarının daha etkin şekilde kurgulanabildiği bir yapıdır.

Sonuç olarak, intifa hakkı ile kira ilişkisi arasındaki tercih, yalnızca sağlanan yetkinin kapsamına göre değil; taşınmaz üzerindeki kontrol ihtiyacı, taraflar arasındaki güven ilişkisi ve uzun vadeli ekonomik beklentiler dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bu çerçevede, her iki kurumun da kendine özgü avantaj ve dezavantajları bulunduğu, somut olayın özelliklerine göre dengeli bir tercih yapılmasının önem arz ettiği açıktır.

Kaynakça

· Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, S. (2023). Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi.

· Aral/Ayrancı. (2015). Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, Yetkin Yayınları.

· Yankı Büyüksezer, Kira Hukuku Uygulamaları, İstanbul Barosu. Erişim adresi: https://medya.barobirlik.org.tr/BaroWebSite/uploads/61/New%20folder%2FKira_Hukuku_Uygulamalari_-_Av._Yanki_Buyuksezer.pdf