Hazine Arazisi Nedir, Neden Satışa Konu Edilir?
Hazine arazisi Hazine Taşınmazlarının İdaresine İlişkin Yönetmelik’te ‘’Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler’’ olarak tanımlanan idari anlamda da Devletin mülkiyetinde bulunan ve Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün yönetiminde bulunan arazilerdir.
Bu araziler özellikle satış bedelinin rayiç bedel üzerinden indirimli belirlenmesi, ödeme koşuluna bağlı olarak çeşitli avantajların sunulması, satış işlemi sırasında ve mülkiyet devri sonunda tanınan bazı vergi muafiyetleri sebebiyle kişiler açısından daha avantajlı kabul edilmekte olup kişilerce de idareye başvurulmak suretiyle satışı talep edilmektedir.
Kişiler açısından hazine satışının bazı avantajları olduğu gibi idare açısından da bazen ekonomik bazen sosyal bazen de hukuki açıdan bir gereksinim olarak gündeme gelebilmektedir. Yine idare açısından Hazine taşınmazlarının mülkiyetinin devri, mali anayasamız olarak kabul edilen 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanununda benimsenen esaslar kapsamında değerlendirildiğinde, mali yönetim içerisinde hem gelir artırıcı bir unsur hem de atıl kamu kaynaklarının rasyonel bir şekilde kullanılmasını sağlayan bir enstrüman olarak kabul edilmektedir.
Satışı Yapılmayacak Hazine Taşınmazları Nelerdir?
Her hazine taşınmazı doğrudan veya ihale yoluyla bile olsa satılamaz. Bazı taşınmazların satışı yasal düzenlemelerle yasaklanmıştır. Bu Milli Emlak Genel Müdürlüğü’nün 313 sayılı Tebliği’nin ikinci başlığında satışı mümkün olmayan taşınmazlar belirtilmiş olup aşağıda belirtilen taşınmazların satışı yasaklanmıştır.
• Kamu hizmetlerine tahsisli bulunan taşınmazlar,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup tescili mümkün olmayan taşınmazlar,
• 4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanununa göre kıyıda kalan yerler,
• 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olup, Kültür ve Turizm Bakanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 9/8/1983 tarihli ve 2873 sayılı Milli Parklar Kanunu uyarınca milli park, tabiat parkı, tabiat anıtı ve tabiatı koruma alanları içinde kalması nedeniyle Çevre ve Orman Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,
• 22/11/1984 tarihli ve 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanununa göre uygulama alanı ilan edilen bölgelerde kalan ve Tarım Reformu Genel Müdürlüğünce satışı uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 18/12/1981 tarihli ve 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamında kalıp Genelkurmay Başkanlığınca satılması uygun görülmeyen taşınmazlar,
• 31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar ile 17/10/1983 tarih ve 2924 sayılı Kanun gereğince Çevre ve Orman Bakanlığı emrine geçen taşınmazlar,
• 12/3/1982 tarihli ve 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu kapsamında kalması nedeniyle Kültür ve Turizm Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar (Hazineye ait olmayanlarla tevhit şartı olanlar ile Hazinenin hissedar olduğu taşınmazlar hariç),
• 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanuna göre tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar,
• 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanun kapsamında kalması nedeniyle Bayındırlık ve İskan Bakanlığına tahsisi gereken taşınmazlar,
• 25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında kalan taşınmazlar,
• Teferruğ yoluyla edinilen ve edinme tarihinden itibaren bir yıl geçmemiş taşınmazlar,
• Kamulaştırma yoluyla edinilip 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 23 üncü maddesinde yazılı süresi dolmamış taşınmazlar,
• Özel kanun hükümleri gereği kamu kurum ve kuruluşlarına tahsisi, devri, terki ve kullanım hakkı verilmesi gereken taşınmazlar,
• Elbirliği halindeki mülkiyet durumu paylı mülkiyete dönüştürülmemiş taşınmazlar,
• İmar planlarında bir kamu hizmeti için ayrılmış olan taşınmazlar (ilgili idare tarafından bu hizmette kullanılmayacağı belirtilen taşınmazlar hariç),
• Kısmi satın alma talebi olan ancak, ifrazı Hazine lehine olmayan taşınmazlar,
satışa konu olamayacak taşınmazlar olarak 313 sayılı milli emlak genel tebliğinde hüküm altına alınmıştır.
Hazine Taşınmazlarının Doğrudan Satışında Yasal Çerçeve
Hazine taşınmazlarının bazı özel kanunlarda doğrudan satışı düzenlenmiş olup hazineye ait tarım arazilerinin hissedarlarına ihalesiz satışı, kamu lojmanlarının satışı, yatırım belgeli yatırımcıya satış, irtifak hakkı sahibine doğrudan satış, 775 sayılı gecekondu kanunu doğrultusunda satışı bu düzenlemelere örnek olarak gösterilebilir. Makalemizin konusunu ise 4706 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda yapılan doğrudan satış oluşturmaktadır.
Üzerinde Yapılaşma Olması Halinde Doğrudan Satış
4706 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5. Maddesinde de ‘’Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup, Bakanlıkça tespit edilen, Hazineye ait taşınmazlardan, 30/3/2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olanlar; Hazine adına tescil tarihine bakılmaksızın öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılmak ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilir. Bu şekilde devredilen taşınmazlar, haczedilemez ve üzerinde üçüncü kişiler lehine herhangi bir sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu taşınmazlar belediyelerce öncelikle talepleri üzerine yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine, rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır.’’ denilerek doğrudan satış düzenlenmiştir.
Eski bir milli emlak denetmeni olarak uygulamadaki tecrübelerim, yapmış olduğum incelemeler ve bunun sonucunda yazmış olduğum raporlarda kişilerin çeşitli tarihlerde hazine taşınmazı üzerinde bir yapı inşa etmesi ve bu yapının da yapım tarihi konusu bu düzenlemede taşınmazın kaderi açısından oldukça önem arz etmektedir. Şöyle ki hazine taşınmazı üzerine 30/3/2014 tarihinden önce yapılaşma olması durumunda ve bu yapının da yapım tarihinin elektrik, su, doğalgaz faturası, belediye hava fotoğrafları, daha önce muhattap olunmak zorunda kalınan bir idari işleme bağlı belge veya yapıdan alınan karot incelemesi gibi bilimsel verilerle ispat edilebilmesi halinde hazineye ait taşınmazlar, yapı sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerine satılabilir ya da genel hükümlere göre değerlendirilmek üzere ilgili belediyelere bedelsiz olarak devredilebilir. İkinci halde yani belediyeye bedelsiz olarak devredilen taşınmaz yine bu kişilere belediye kanalıyla satışa konu olabilir.
Hazine Taşınmazının Hissedarına Doğrudan Satışı
4706 Sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Hakkında Kanunun 4/c maddesinde‘’Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına, Rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.’’ denilmek suretiyle bir hazine taşınmazına çeşitli nedenlerle hisseli olarak hazine ile paylı malik olan kişilerin mülkiyetlerinin devamının sağlanması, hisseli mülkiyetin yarattığı bazı problemlerin önüne geçilmesi amaçlanmıştır.
Buna göre bir hazine taşınmazının hissedarlarına satılabilmesi için veya bağlamlı iki kriter getirilmiştir Hazinenin payı eğer %40’tan fazla ise hazine taşınmazı doğrudan satışa konu olamaz bu sefer diğer koşulun gerçekleşip geçekleşmediğine bakılması gerekir. Yine Hazinenin payına düşen kısım uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise dörtbin metrekareyi aşıyorsa ihalesiz satılamaz bu sefer de hazine oranına bakılması gerekir. Bu hisse oranı ya da yüzölçümü bakımından getirilen iki koşuldan biri hissedarlar tarafından sağlanıyorsa hissedarlarında rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir. Bu farklı kombinasyonlar şeklinde de karşımıza çıkabilirken mutlak bir hak da sağlayamayabilir. Örnek üzerinden açıklamak gerekirse hazinenin hissesi %50 olsun bu durumda yüzölçüme yönelik metrekare sınırlaması gündeme gelecektir, yani hissedara satış 400 metrekare ve 4000 metrekare sınırlaması gözönünde bulundurularak yapılacaktır. Bu nedenle madde hükmünde belirtilen veya bağlamlı iki koşulun birlikte değerlendirilmesi daha doğru bir hukuki değerlendirme olacaktır.
Burada da Milli emlak Denetmenliği yapmış olduğum dönemde gördüğüm başka bir problem karşımıza çıkabilmektedir. Bazen taşınmazın, hazinenin yanında birden fazla hissedarı olabiliyor. Bu durumda talepte bulunan hissedara doğrudan satış yapmak için şartlar oluşmuş olsa bile sadece talepte bulunan o hissedara satış yapılamaz bunun çözümü diğer hissedarların muvafakatinin alınmış olmasıdır.
Satışa Yönelik Uygulanan Teşvikler
Hazine taşınmazlarının idare açısından sosyal, ekonomik , mali, hukuki açıdan satılmasına gereksinim duyulmasına istinaden satışı gündeme geldiğinde kanun koyucu kişilerin teşvik edilmesi amacıyla lehlerine bir takım mali avantajlar getirmiştir. Bu avantajlar hem işlem maliyetlerini düşürmeye yöneliktir hem de mülkiyet devrinin sonrasına etki edecek nitelikte teşviklerdir.4706 sayılı Kanun’un m. 7/4 uyarınca, ‘’Hazineye ait taşınmaz malların satış ve devir işlemleri ve bu işlemler sırasında düzenlenen belgeler vergi, resim ve harçtan müstesnadır. Satışı yapılan taşınmaz mallar, satış tarihini takip eden yıldan itibaren beş yıl süre ile emlak vergisine tâbi tutulmaz’’ denilerek söz konusu hazineye ait taşınmaz satışının hem işlem maliyetinin düşürülmesine yönelik hem de mülkiyet devrinden sonra tahakkuk edecek mahalli vergi olan emlak vergisinden 5 yıl süreyle muaf olunacağı yönelik bir teşvik hüküm altına alınmıştır.
Yine 3065 sayılı KDV Kanunu'nun 17/4-p hükmü ile KDV muafiyeti hüküm altına alınmıştır.
Mülkiyet devrinden sonraki teşvik ise 4706 sayılı Kanun’un m. 7/4 uyarınca Hazine’den satın alınan taşınmazlara yönelik satış tarihini takip eden takvim yılından itibaren beş yıl süreyle emlak vergisinden muafiyetin tanınacağı hükmü ile düzenlenmiştir.
Yukarıdaki başlıklarda belirtilen her iki teşvik düzenlemesi de taşınmazın satış maliyetini düşüren ve mülkiyetin istikrarını koruyan bir teşvik unsurudur.
Sonuç
Gerek 4706 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun ve Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik hükümleri gerekse de bazı özel kanunlarda yer alan düzenlemeler birlikte değerlendirildiğinde hazine taşınmazlarının satışının bazen ekonomik, mali, sosyal bazen de hukuki açıdan doğrudan satışının idare açısından bir gereklilik haline gelmekte olduğu kabul edilebilir nitelikte olup buna yönelik düzenlemelerde gönül rahatlığıyla benimsenebilirken hazine taşınmazların işgalcilerine yönelik ileride muhtemel hak sahibi olurum düşüncesini yıkan düzenlemelerin güvenilir, öngörülebilir bir hukuk düzleminde tüm kişiler açısından çok daha hakkaniyetli olacağı kanaati her daim tarafımca kabul edilmektedir.
Mehmet YEMİŞEN