Ülkemizde COVID-19’a dair ilk vakıa, 11 Mart 2020 tarihinde görülmüştür. Bu tarihten itibaren vaka ve ölüm sayıları günbegün artmıştır. Vakıa sayısındaki hızlı artış, virüsün bir aşısının olmaması ve yayılma hızı, insanları, deyim yerinde ise, evlerine hapsetmiş ve sosyo-ekonomik hayata büyük zararlar vermiştir. Gerek TBMM gerekse Hükumet, kamu sağlığı ve güvenliğini korumak amacı ile çeşitli tedbirler almıştır. Bu yazımızda özellikle COVID-19’un yol açtığı sosyo-ekonomik şartlar ile Devletin aldığı tedbirlerin işyeri kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi konusunu ele alacağız.
1. (Geçici) İfâ İmkânsızlığı
a) Kiralayanın Kiracıya Karşı Borçları
Kiralayanın kiracıya karşı iki temel borcu vardır. Bu borçlar, kiralananı sözleşmede bahsedilen kullanım amacına uygun halde kiracıya teslim etmek ve kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmaktır. Bu borçlar kiralayanın asli borçları olup Türk Borçlar Kanunu madde 301’den kaynaklanmaktadır. İşbu maddeye göre, “Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz.”
Maddede öngörüldüğü üzere bu borçlar, kiralayanın aslî borçları olup konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracılar aleyhine değiştirilemez. Bu hüküm kanunun emredici hükmüdür. Başka bir deyişle bu hüküm hilafına olabilecek sözleşme maddeleri geçersiz olacaktır.
Burada kiralayanın kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğü, doğası itibari ile sözleşme boyunca devam edem bir yükümlülüktür. Ayrıca belirtmek gerekir ki, burada kiralayanın kusuru aranmamaktadır; kusursuz sorumluluğu söz konusudur. Kullanıma elverişlilik kavramı ise tarafların iradelerine göre belirlenmektedir ve bu kavramın farklı açılardan ele alınması gerekmektedir. Somut olayın şartlarına göre elverişlilik, hukuki, ekonomik ya da fiziksel açıdan ele alınabilir. Örneğin, otelcilik faaliyetleri için kiralanan ve Atatürk Havalimanı’na yakın olan bir taşınmazın, Atatürk Havalimanı’nın kapatılması sonucunda artık sözleşmede öngörülen amaca uygun kullanmaya elverişli olamayacaktır. Bu durum, kiralayandan değil, hukukî bir sebepten kaynaklanmaktadır. Fakat kiralayan yine de bu durumdan sorumludur. Çünkü kiralanan işyerinin artık, sözleşmede öngörülen ekonomik amaca hizmet etmesi beklenemez.
b) Kiraya verenin Ayıptan Sorumluluğu ve Kiracının Hakları
Yukarıda ayrıntılı olarak bahsettiğimiz üzere kiralayanın kiralananı sözleşmenin amacına uygun kullanıma elverişli bir şekilde kiracıya teslim etme ve sözleşme devam ettiği sürece kiralananı kullanıma elverişli tutma yükümlülüğü vardır. Bu yükümlülüğe aykırı davranılması durumunda kiralayanın ayıptan sorumluluğu söz konusu olacaktır.
I. Ayıp Türleri
Ayıp türleri farklı başlıklar altında sınıflandırılmaktadır. Niteliklerine göre ayıp türleri, maddî ayıp, hukukî ayıp, ekonomik ayıp ve manevî ayıptır. Maddî ayıp, kiralananda ortaya çıkabilecek ve kiralananın kullanımını etkileyebilecek olan fiziksel ayıplardır. Örneğin, restoranlık için kiralanan taşınmazın bu iş için uygun ocak, mutfak, vs. gibi alanlarının bulunmaması bu kapsamda bir ayıptır. Hukukî ayıp ise, idare hukukundan ya da başkaca bir yasal mevzuattan kaynaklı olarak kiralananın sözleşmesel amaca uygun olarak kullanılamamasından dolayı ortaya çıkan ayıptır. Bu duruma örnek olarak ise COVID-19 sebebi ile barların kapatılması sonucunda bar olarak kiralanan taşınmazların geçici bir süre amacına uygun kullanılamayacağı hususu zikredilebilir. Ekonomik ayıp ise, kira sözleşmesi yapılırken kiracının kiralanandan elde etmeyi umduğu ekonomik menfaatin daha sonraki süreçte ortadan kalkması ya da ciddi oranda azalmasına sebebiyet verebilecek ayıptır. Bu duruma örnek olarak ise, normalde işlek cadde üzerinde olduğu için fotoğrafçılık işi için kiralanan bir dükkanın bulunduğu caddede metro inşaatına başlanması sebebi ile insan yoğunluğunun azalması ve buna bağlı olarak kiralanın kendinden beklenen ekonomik gelire elverişsiz hale gelmesi gösterilebilir. Manevî ayıp ise daha çok konut kiralarında görülmekte olup bu duruma örnek olarak, aile konutu olarak kiralanan bir taşınmazın yanı başında yıllarca devam edecek olan bir metro inşaatına başlanması verilebilir.
Diğer bir ayıp sınıflandırma şekil ise ayıbın ağırlığına göre sınıflandırmadır. Bu sınıflandırmaya göre ayıp türleri, önemli ayıp ve önemsiz ayıp olarak ayrılmaktadır. Bu ayrımın temeli TBK 306. Maddenin ikinci fıkrasına dayanmaktadır. Bu fıkra bağlamında meseleyi ele alacak olursak, önemli ayıp “ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde” ortaya çıkan ayıptır. Önemli/önemsiz ayıp ayrımının en önemli sonucu ise kiracının ayıp karşısında sahip olduğu haklarda ortaya çıkmaktadır. Önemli ayıp durumunda kiracının, diğer haklarının yanında, kira sözleşmesini feshetme hakkı varken, önemsiz ayıp durumunda kiracının fesih hakkı yoktur.
II. Kiracının Hakları
Kiracı, kiralananın kendisine kullanıma elverişsiz şekilde teslim edilmesi ya da daha sonradan bu duruma gelmesi durumunda seçimlik haklara sahip olacaktır. Öncelikle ortada giderilebilecek bir ayıp varsa kiracı, kiraya verenden bu ayıbın makul bir sürede giderilmesini isteyebilir. Eğer kiraya veren bu süre zarfında ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kendisi giderip ilgili giderleri kira bedelinden indirebilir. Ya da mümkünse, kiracı kiralananın ayıpsız bir muadili ile değiştirilmesini talep edebilir.
Kiracı, ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması, başka bir deyişle önemli ayıp olması, ve kiralayanın verilen süre içerisinde ayıbı gidermemesi ya da ayıbın doğası itibari ile kiralayan tarafından giderilemeyecek bir ayıp olması durumlarında sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Kiracı, kiralayanın ayıptan kusuru ile sorumlu olması durumunda uğradığı zararın tazmin edilmesini de kiralayandan isteyebilir.
Son olarak kiracı, ayıbın geçici ya da önemsiz bir ayıp olması durumunda ayıbın kiralayan tarafından ortadan kaldırılması ya da kendiliğinden ortadan kalkması zamanına kadar ayıp ile orantılı bir şekilde kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir.
Ek olarak şu hususu da belirtmekte fayda vardır; kiracı kirayı yıllık olarak verdi ise ve yıl içerisinde ayıptan dönme hakkını kullanırsa kiralananı kullanmadığı aylar için yaptığı kira bedeli ödemelerini TBK 136. madde kapsamında sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre 2 yıl içerisinde geri isteyebilir. Nitekim bu madde, genel borç ilişkilerine ilişkin olarak ifa imkânsızlıklarını düzenlemektedir.
2. COVID-19 Kapsamında Alınan Yasal Tedbirler
TBMM ve Hükumet, virüsün yayılmasını yavaşlatmak ve halk sağlığını korumak amacı ile çeşitli alanlarda birçok tedbir almıştır. Biz bu yazıda, özellikle işyeri kiralarını ilgilendiren tedbirlerden bahsedeceğiz. COVID-19 ile mücadele halen devam eden bir mücadele olduğu için her an yeni yasal düzenlemeler yapılabilmektedir. Bizim burada dile getireceğimiz yasal düzenlemeler, yazımızın kaleme alındığı tarih olan, 03/04/2020 tarihine kadar yapılan düzenlemelerdir.
İç İşleri Bakanlığı Genelgesi (15 Mart 2020) : Genelgede Bakanlık, Koronavirüs (Kovid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek için Sağlık Bakanlığı ile yapılan değerlendirilmelerde; Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşların çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini artıracağı, bu nedenle pavyon, diskotek, bar, gece kulüplerinin 16 Mart saat 10:00 itibariyle geçici süreliğine faaliyetleri durdurulacağını bildirmiştir.
İç İşleri Bakanlığı Genelgesi (16 Mart 2020) : Genelge ile 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16 Mart saat 24:00 itibariyle durdurulacağı bildirilmiştir.
Sivil Toplum Kuruluşlarının (Dernek, vakıf ) genel kurulları ve Sivil Toplum Kuruluşlarının eğitimler dâhil insanları toplu olarak bir araya getiren her türlü toplantı ve faaliyetlerinin (icra-i zorunluluk gerektiren yönetim faaliyetleri hariç) 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle geçici olarak erteleneceği bildirilmiştir.
Toplu olarak vatandaşların bir arada bulunduğu “Taziye Evleri”nin faaliyetlerinin de 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle durdurulacağı bildirilmiştir.
İç İşleri Bakanlığı Genelgesi (22 Mart 2020) : Genelge ile bugün (22 Mart) gece yarısı saat 24:00 itibariyle içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane ve benzeri işyerleri, sadece paket servis, gel-al benzeri şekilde, müşterilerin oturmasına müsaade etmeden hizmet verecek.
Organizasyonların Ertelenmesi ile İlgili 2020/3 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Genelgesi (20 Mart 2020 Tarihli ve 31074 Sayılı Resmi Gazete) : Bu Cumhurbaşkanlığı Genelgesi’ne göre ulusal ve uluslararası düzeyde açık ya da kapalı alanlarda düzenlenecek her türlü bilimsel, kültürel, sanatsal ve benzeri toplantıların veya aktivitelerin Nisan ayı sonuna kadar ertelendiği duyurulmuştur.
7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (26 Mart 2020 Tarihli ve 31080 (Mükerrrer) Sayılı Resmi Gazete) : Bu kanunun Geçici 2. maddesi şu şekildedir: “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
3. COVID-19 Salgınının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi
Covid-19 salgını sebebi ile birçok işyeri, alınan tedbirler kapsamında, kapatılmış; bu tedbirler dışında kalan işyerleri ise salgından dolayı insanların alışveriş yapmak istememesi sebebi ile ya kendiliğinden geçici olarak kapatılmış ya da bu işyerlerinin iş hacimleri ciddi oranda düşmüştür. Sonuç olarak, işyeri kullanım amacı ile kiralanan taşınmazlar, kendilerinden beklenen işlevi yerine getiremez hale gelmişlerdir.
Bu noktada özellikle şu ayrımı yapmakta fayda vardır: hakkında hukukî tedbir alınan işyerleri ve hakkında herhangi bir tedbir uygulanmayan işyerleri. Bu ayrımı yapmamızın temel sebebi, kiralananın amacına uygun kullanılamamasının ilkinde hukukî, ikincisinde ise sosyal bir sebebe dayanıyor olmasıdır.
a) Hakkında Hukukî Tedbir Uygulanan İşyerleri
Covid-19 salgını kapsamında devlet, birçok hukukî tedbir almış ve uygulamaktadır. Bunlardan konumuz ile ilgili olanları ise, özellikle bazı işyerlerinin (tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, vs) belirsiz bir süre için tamamen kapatılması, diğer bazılarının (içkili ve/veya içkisiz tüm lokanta ve restoranlar ile pastane vs.) ise yine belirsiz bir süre için sadece bazı hizmetleri vermesine izin verilmesi şeklinde gerçekleşmiştir.
Faaliyetlerinin tamamı durdurulan işyerleri açısından meseleyi değerlendirecek olursak, ilgili faaliyetleri yürütmek için kiralanan taşınmazlar geçici ve belirsiz bir süre için, kira sözleşmesinde kendileri için belirlenen amaca uygun hizmet veremeyeceklerdir. Bu durumda, kiralananın bu işlevini yerine getirmemesinin sebebi TBK kapsamında hukukî ayıptır. Dolayısıyla kiralayan, TBK m301 kapsamında kiralananı kira sözleşmesi boyunca sözleşmeye uygun bir şekilde kullanıma elverişli halde tutma yükümlülüğünü yerine getirememektedir. Burada kiralayanın kusurunun olup olmaması önemli değildir. Nitekim kiralayanın sorumluluğu, kusursuz sorumluluktur.
Yukarıda anlattığımız huşular bağlamında, işyerleri geçici bir süre için tamamen kapatılan kiracılar, işyerinin kapatılması sebebi ile, başka bir deyişle işveren kiralananı kullanıma hazır bir şekilde bulunduramaması sebebi ile, Covid-19 sebebi ile işyerleri kapalı kaldığı sürece kira ödememe hakkına sahiptirler.
Bununla beraber işyerinin 2-3 ay gibi bir süre için kapalı kalması, kiralayan için katlanması mümkün olmayan bir duruma sebebiyet verdi ise bu durumda önemli ayıp söz konusu olacaktır. Önemli ayıp durumunda ise kiracı, haklı sebebe dayalı olarak sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilecektir. Burada kiralayanın bir kusuru söz konusu olmadığı için kiracı, kiralayandan zararının karşılanmasını talep edemez. Ayrıca şunun altının da özellikle çizmek gerekir ki, eğer kiracı bir yıllık kira bedelini peşin ödedi ve sözleşmeyi feshetme hakkını kullandı ise, bu durumda ödediği bakiye kira bedelini TBK sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre kiralayandan isteyebilir.
Faaliyetleri, hukukî düzenlemelerle, belirli oranda kısıtlanmış işyerlerinde ise kiracı, kiralayandan uygun bir indirim talep edebilir. Bu indirim, tedbirin kiracının ekonomik faaliyetleri ile orantılı olması gerekmektedir. Ayrıca talep edilecek indirim, doğası itibari ile geçici olacak ve Covid-19 salgını tedbirlerinin ortadan kaldırılması ile birlikte son bulacaktır.
b) Hakkında Hukukî Tedbir Uygulanmayan İşyerleri
Birçok işyeri ve işkolu hakkında hukukî tedbirler uygulanmasa da Covid-19 salgını sebebi ile işyerleri kendiliğinden, geçici süre için, faaliyetlerinin durdurmuşlardır. Bunun en önemli sebebi ise virüs sebebi ile sosyo-ekonomik hayatın sekteye uğramasıdır. Bu durumda kiracının herhangi bir hakkı var mıdır, sorusu gündeme gelmektedir. Bu sorunun cevabı ise, söz konusu durumun ekonomik ayıp oluşturup oluşturmadığı ile ilgilidir.
İşyeri kira sözleşmesinde kiracının temel amacı, kiralan taşınmazı işyeri olarak kullanarak belirli bir ve öngörülebilir bir kar elde etmektir. Örneğin, Ankara-İstanbul arası sefer yapan otobüslerin güzergâhında bulunan bir dinlenme tesisi ile tali yolda bulunan bir dinlenme tesisinden beklenen ekonomik yarar aynı olmayacağı gibi bu iki tesisin kira tutarları da farklı olacaktır. Kiralanırken böyle bir güzergâhta olan dinleme tesisinin daha sonra güzergâhın değişmesi ile atıl durumda kalması halinde, artık kiralanandan beklenen ekonomik fayda elde edilemeyecektir.
Örnekte anlatıldığı gibi, sözleşme yapılırken belirli bir müşteri potansiyeline sahip olan ve ekonomik getiri beklenen birçok işyeri, Covid-19 salgını döneminde beklentilerin kat be kat altında iş yapmaktadırlar. Böylece kendilerinden beklenen ekonomik faydayı sağlamamaktadırlar. Burada, hukukî ayıpta olduğu gibi, kiralayanın kusuru aranmamaktadır. Kiralayan bu ekonomik ayıptan sorumlu olacaktır.
Bu durumda kiracı, kendi ekonomik kaybıyla orantılı bir şekilde kira tutarında indirim yapılmasını talep edebilecektir. Fakat kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır.
Sonuç olarak, Covid-19 Küresel Salgını döneminde, kiralayanın kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulunduramaması sebebi ile geçici ya da kısmî ifa imkânsızlığı söz konusu olacaktır. Bu durumda ekonomik ve hukukî şartlara göre, kiracının kira tutarında indirim istemekten sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmeye kadar çeşitli hakları söz konusu olacaktır.
Av. Emir Seydi KAYA