1. GİRİŞ
Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683. maddesi ile güvence altına alınmış en geniş kapsamlı ayni haktır. Ancak bu hak, mutlak ve sınırsız değildir. Özellikle "aile" kurumunun toplumun temeli sayılması (Anayasa m. 41), kanun koyucuyu mülkiyet hakkı ile ailenin korunması ilkesi arasında hassas bir denge kurmaya zorlamıştır. Bu dengenin en somut ve en çok ihtilaf yaratan görünümleri; aile konutu üzerindeki tasarruf yetkisinin sınırlandırılması, boşanma davaları sürecinde gayrimenkuller üzerine konulacak ihtiyati tedbirler ve evlilik birliği sona erdiğinde bu gayrimenkullerin tasfiyesidir.
Bu makale, Aile Hukuku ile Gayrimenkul Hukuku'nun çatıştığı bu üç temel alanı; doktrindeki görüş ayrılıkları, Yargıtay'ın yerleşik ve güncel içtihatları ile uygulamadaki usul sorunları çerçevesinde derinlemesine incelemeyi amaçlamaktadır.
2. AİLE KONUTU KORUMASI VE MÜLKİYET HAKKININ SINIRLANDIRILMASI (TMK m. 194)
2.1. Aile Konutu Kavramının Hukuki Niteliği
TMK m. 194 ile getirilen düzenleme, eşlerin fiil ehliyetine getirilmiş bir sınırlamadır. Kanun koyucu, ailenin yaşam merkezi olan konutun, malik olan eşin tek taraflı ve keyfi tasarruflarıyla elden çıkarılmasını veya ayni haklarla sınırlandırılmasını engellemek istemiştir. Aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, acı ve tatlı günlerini yaşadıkları, yaşam faaliyetlerini yoğunlaştırdıkları mekândır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, aile konutunu sadece fiziksel bir barınma alanı olarak değil, ailenin "manevi ve sosyal merkezi" olarak tanımlamaktadır.
2.2. "Açık Rıza" Şartı ve Şekli
Kanun, malik eşin tasarrufu için diğer eşin "açık rızasını" aramaktadır. Bu rızanın şekli konusunda kanunda bir açıklık bulunmamakla birlikte, Yargıtay uygulaması ve doktrin, rızanın işlemin yapıldığı sırada veya öncesinde verilebileceği gibi, işlemden sonra "icazet" (onay) şeklinde de verilebileceğini kabul etmektedir. Ancak rızanın "açık" olması şarttır; zımni rıza (sessiz kalma) geçerli kabul edilmemektedir. Rıza alınmadan yapılan işlem "askıda hükümsüz"dür. Rızası alınmayan eş, işlemin iptalini dava edebilir.
2.3. Tapu Kütüğüne Şerh ve Üçüncü Kişilerin İyiniyeti Sorunu (TMK m. 1023 Çatışması)
Aile konutu korumasının en tartışmalı boyutu, tapu kütüğünde "aile konutu şerhi" bulunmayan hallerde üçüncü kişilerin durumudur.
Doktrindeki Görüş Ayrılığı:
• Mutlak Hükümsüzlük Görüşü: Bir kısım yazarlar, TMK m. 194'ün emredici nitelikte olduğunu, tapuda şerh olsun veya olmasın, rıza alınmadan yapılan işlemin geçersiz olduğunu savunur. Bu görüşe göre, aile konutu niteliği "eşyaya bağlı" bir vasıftır ve tapuya güven ilkesi burada işlememelidir.
• Tapuya Güven İlkesi (İyiniyetin Korunması) Görüşü: Baskın görüş ve Yargıtay'ın güncel uygulaması ise TMK m. 1023'ü esas alır. Buna göre; tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Yargıtay Uygulaması:
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi, uzun yıllar süren tereddütlerden sonra, Anayasa Mahkemesi'nin de etkisiyle şu içtihadı yerleştirmiştir: Eğer tapuda aile konutu şerhi yoksa, taşınmazı satın alan veya üzerinde ipotek tesis eden üçüncü kişinin "iyiniyetli" olup olmadığına bakılır. Üçüncü kişi, taşınmazın aile konutu olduğunu biliyorsa veya bilebilecek durumda ise (örneğin bankaların ekspertiz raporunda konutta ailenin yaşadığı belirtilmişse), kötüniyetli sayılır ve işlem iptal edilir. Ancak üçüncü kişi iyiniyetli ise kazanımı korunur.
Satış tarihinde tapu kütüğünde taşınmazın "aile konutu" olduğuna ilişkin bir şerh bulunmadığına göre, davalı ...'in kazanımı iyiniyetli olması halinde korunur (TMK md. 1023) Zira, Türk Medeni Kanununun 194/3. maddesi ile tapuya güven ilkesine bir istisna getirilmiş değildir... İyiniyetin varlığı asıl olduğuna göre, davalı ...'in kötü niyetli olduğunu kanıtlama yükümlülüğü bunu iddia edene düşer.
2.Hukuk Dairesi 2025/674 E. , 2025/1154 K.
Bu karar, malik olmayan eşin tapuya giderek aile konutu şerhi koydurmasının ne kadar hayati olduğunu göstermektedir. Şerh, "kurucu" değil "açıklayıcı" olsa da, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasını bertaraf eden en güçlü araçtır.
3. BOŞANMA DAVASI SÜRECİNDE GAYRİMENKULLER ÜZERİNE İHTİYATİ TEDBİR KONULMASI SORUNU
Boşanma davası açıldığında, tarafların en büyük endişesi mal kaçırma girişimidir. Ancak Türk hukuk pratiğinde, boşanma davası içinde gayrimenkullere tedbir koydurmak, sanıldığından çok daha zordur.
3.1. HMK m. 389 ve "Uyuşmazlık Konusu" Kriteri
HMK m. 389/1, ihtiyati tedbirin ancak "uyuşmazlık konusu hakkında" verilebileceğini düzenler. Yargıtay, bu maddeyi son derece dar yorumlamaktadır. Boşanma davasının konusu, tarafların kusur durumları ve evlilik birliğinin temelinden sarsılmasıdır; gayrimenkullerin mülkiyeti değildir. Boşanma davası sonucunda hakim, "Şu gayrimenkul davacıya verilsin" şeklinde bir hüküm kuramaz (ayni hüküm kuramaz). Sadece boşanmaya, tazminata ve nafakaya hükmedebilir.
Bu nedenle Yargıtay, boşanma davasında ileride hükmedilecek tazminat ve nafaka alacaklarını garanti altına almak (tahsil emniyeti) amacıyla davalının gayrimenkulleri üzerine tedbir konulmasını hukuka aykırı bulmaktadır. Bu durum, davacı eşleri ciddi bir mağduriyet riskiyle karşı karşıya bırakmaktadır.
Usule göre ancak uyuşmazlık konusu hakkında tedbir kararı verilebilir (HMK. md.389/1) Davacının boşanma davasındaki, boşanmaya karar verilmesi halinde hükmedilmesi ihtimal dahilinde olan boşanmaya bağlı ikincil nitelikteki tazminat ve nafaka haklarının elde edilmesini temin etmek için de olsa davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerine tedbir konulamaz.
• 2. Hukuk Dairesi 2014/24739 E. , 2015/10135 K.
3.2. Tedbir Engelini Aşmanın Hukuki Yolları
Bu katı tutumu aşmak ve gayrimenkulü korumak için avukatların başvurabileceği alternatif hukuki yollar şunlardır:
A. TMK m. 199: Tasarruf Yetkisinin Sınırlanması
Eğer davalı eş, ailenin ekonomik varlığını tehlikeye düşürecek şekilde mal kaçırıyorsa, hakimden TMK m. 199 uyarınca "tasarruf yetkisinin sınırlandırılması" talep edilebilir. Bu, HMK anlamında bir ihtiyati tedbir değil, Aile Hukuku'na özgü bir koruma tedbiridir. Burada ispatlanması gereken husus, davalının kötüniyetli tasarrufları ve ailenin ekonomik geleceğinin risk altında olduğudur.
B. Mal Rejimi Tasfiyesi Davası Açmak
En etkili yöntem, boşanma davası ile birlikte veya hemen akabinde "Mal Rejimi Tasfiyesi (Katılma Alacağı)" davası açmaktır. Bu davanın konusu doğrudan malların parasal değeridir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, mal rejimi davalarında gayrimenkuller üzerine tedbir konulmasına daha sıcak bakmaktadır. Ancak burada da genellikle davacıdan bir teminat yatırması istenir.
C. Aile Konutu Şerhi Talebi
Eğer taşınmaz aile konutu ise, TMK m. 194 gereği şerh konulması, en masrafsız ve en güçlü koruma yöntemidir. Bu şerh, boşanma davası kesinleşinceye kadar taşınmazın devrini fiilen imkansız hale getirir (çünkü alıcı bulmak zorlaşır veya tapu memuru rıza arar).
4. MAL REJİMİNİN TASFİYESİNDE GAYRİMENKULÜN DEĞERLEMESİ VE TASFİYE ANI
Boşanma kararının kesinleşmesiyle birlikte mal rejimi sona erer (TMK m. 225). Edinilmiş Mallara Katılma Rejimi'nde, eşlerin evlilik birliği içinde edindikleri gayrimenkuller üzerinde diğer eşin "Artık Değere Katılma Alacağı" hakkı doğar. Bu süreçte en büyük hukuki tartışma, gayrimenkulün hangi tarihteki değerinin esas alınacağıdır.
4.1. Tasfiye Anı vs. Değerleme Anı Ayrımı
Hukuken mal rejimi, boşanma davasının açıldığı tarihte sona erer. Yani, bu tarihten sonra edinilen mallar tasfiyeye girmez. Ancak, tasfiyeye giren bir gayrimenkulün değeri belirlenirken, boşanma davasının açıldığı tarihteki değeri değil, tasfiye davasının karar tarihindeki (karara en yakın) sürüm değeri esas alınır (TMK m. 235/1).
Bu ayrım hayati önem taşır. Türkiye gibi yüksek enflasyonlu ülkelerde, boşanma davaları 3-5 yıl sürebilmektedir. Eğer dava açıldığı tarihteki değer esas alınsaydı, alacaklı eş büyük bir hak kaybına uğrardı. Yargıtay, "sürüm değeri" (rayiç bedel) ilkesini benimseyerek, mülkiyet hakkının ekonomik karşılığının güncel kalmasını sağlamaktadır.
Değer artış payı ve artık değere katılma alacak miktarları hesaplanırken, mal rejiminin sona erdiği sırada mevcut olan malın, bu tarihteki durumuna göre, ancak tasfiye tarihindeki sürüm(rayiç) değeri esas alınır ( TMK 227/1, 228/1, 232 ve 235/1 m.) Yargıtay uygulamalarına göre, tasfiye tarihi karar tarihidir.
• 8. Hukuk Dairesi 2016/549 E. , 2016/13580 K.
4.2. Bekletici Mesele Sorunu
Mal rejimi davasının görülebilmesi için boşanma davasının kesinleşmesi şarttır. Çünkü mal rejimi, boşanma ile sona erer. Eğer boşanma davası reddedilirse, mal rejimi tasfiyesi davası da "konusuz" kalır. Bu nedenle mahkemeler, mal rejimi davasını açar ancak boşanma davasının sonucunu "bekletici mesele" yapar. Bu süreçte, mal rejimi dosyasından gayrimenkuller üzerine tedbir konulması, davacı eşin haklarını koruyan en stratejik hamledir.
5. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Aile Hukuku ve Gayrimenkul Hukuku'nun kesişim alanı, statik kurallardan ziyade dinamik yargı kararlarıyla şekillenen bir yapıdadır.
1. Mülkiyetin Sınırı: Aile konutu düzenlemesi, mülkiyet hakkına getirilmiş en ciddi sınırlamadır. Ancak tapu siciline güven ilkesi (TMK 1023), bu korumayı zayıflatabilmektedir. Bu nedenle "şerh" koydurmak bir tercih değil, zorunluluktur.
2. Tedbir Sorunu: Boşanma davalarında "tahsil emniyeti" için tedbir konulamaması, hukuk sistemimizdeki önemli bir boşluktur. Yargıtay'ın HMK 389'u dar yorumlaması, kötüniyetli eşlere mal kaçırma fırsatı vermektedir. Bu riski bertaraf etmenin yolu, TMK 199. maddeyi işletmek veya eş zamanlı mal rejimi davası açmaktır.
3. Adil Tasfiye: Gayrimenkullerin tasfiyesinde "karar tarihindeki rayiç değer" ilkesi, ekonomik adaleti sağlamaya yönelik en önemli araçtır.
Sonuç olarak; boşanma sürecinde gayrimenkul hukuku, sadece tapu kayıtlarına bakılarak yürütülecek bir süreç değildir. Aile mahkemesi hakiminin geniş takdir yetkisi (TMK m. 4), Yargıtay'ın şekli gerçeklik ile maddi adalet arasındaki denge arayışı ve avukatların stratejik hamleleri (doğru dava türünü seçmek, doğru tedbir maddesine dayanmak), sürecin sonucunu belirleyen ana faktörlerdir.
