I. Riskli Yapı Şerhinin Yıkım Sonrası Hukuki Niteliği
(Uygulama Yönetmeliği m. 8/9)
Önceki Düzenleme:
“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık veya İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra da parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”
Riskli yapının yıktırılmasından sonra, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde yer alan riskli yapı şerhinin terkin edilmesiyle, taşınmaz fiilen “arsa” niteliğine kavuşmakta; uygulamada bu aşamadan sonra taşınmazın 6306 sayılı Kanun rejimiyle bağlantısının zayıfladığı kabul edilmekteydi. Şerhin terkin edilmesinden sonra yapılacak işlemlerin Kanun kapsamında mı yoksa genel imar ve mülkiyet hukuku rejimi çerçevesinde mi yürütüleceği hususu uygulamada tartışmalıydı.
Yeni Düzenleme:
“(9) Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesindeki riskli yapı şerhi, riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgelere istinaden ilgililerin talebi üzerine veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesinde 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılır ve parselde yapılacak iş, işlem ve uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür.”
Riskli yapı şerhi, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak tapudan terkin edilmekle birlikte, bu terkin işleminden sonra tapu kütüğünün beyanlar hanesine “6306 sayılı Kanun kapsamında” olduğuna dair yeni bir belirtme yapılması zorunlu hâle getirilmiştir. Bu belirtme sonrasında parsel üzerinde yapılacak tüm iş, işlem ve uygulamaların 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütüleceği açıkça hüküm altına alınmıştır.
Değerlendirme:
Yeni düzenleme ile riskli yapının yıkılması, taşınmazın 6306 rejiminden çıkması sonucunu doğurmamakta; dönüşüm süreci arsa aşamasında da 6306 sayılı Kanun kapsamı içinde devam ettirilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkı üzerindeki özel rejimin süresinin uzatılması anlamına gelmektedir.
II. Salt Çoğunlukla Karar Alınabilecek İşlemlerin Kapsamı
(Uygulama Yönetmeliği m. 15/2)
Önceki Düzenleme : “(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya (Değişik ibare:RG-13/12/2024-32751) uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”
Yeni Düzenleme : “(2) Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, Ek-12’de yer alan form doldurularak, ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında/duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve yine en az salt çoğunluk ile alınan karar taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer, bu karara katılmayanlara, tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere elektronik tebligat adresi üzerinden, tapuya elektronik tebligat adresi bildirmeyenlere ise noter vasıtasıyla veya riskli yapılarda Ek-8’de yer alan form, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Ek-10’da yer alan form doldurularak ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlan suretiyle yapılan bildirimde; salt çoğunluk ile alınan karara ilişkin olarak, anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri veya uygulama alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından hazırlanan anlaşma oranını gösteren belge ve anlaşma şartlarını içeren teklifin, muhtarlığa teslim edilmesi suretiyle ya da anlaşma sağlayan müteahhit, Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ilgili taşınmazın bulunduğu il sınırları içerisinde belirlenen bir adreste, karara katılmayan maliklerce incelenmesi sağlanır. Elektronik yolla yapılan bildirim, bildirimin muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda, muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirim ise, ilanın son günü yapılmış sayılır. Karara katılmayanlara yapılan bildirimde; bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya salt çoğunlukla alınan kararın ve yapılan teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Başkanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınacağı, dönüşüm projesinin maliklerce yürütüldüğü alanlarda satış yapılıncaya kadar öncelikle diğer paydaşlara satış işleminin tekrarlanacağı, riskli yapılarda ise yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.”
II. Malik Toplantısı ve Tebligat Usulü
(Uygulama Yönetmeliği m. 15/2)
Önceki Düzenleme: Toplantıya çağrı ve kararların bildirilmesi hususunda farklı idari uygulamalar bulunmakta; ilan ve tebligat yöntemleri bakımından yeknesaklık sağlanamamaktaydı.
Yeni Düzenleme: Uygulama projesi için kat malikleri toplantısının yapılması zorunlu hale getirildi. Maliklerden birinin istemi üzerine tüm maliklerin toplantıya çağrılması şarttır.
Toplantı yeri zamanı EK-12’deki standart form doldurularak yapılacaktır. İlgili muhtarlıkta veya bina yıkılmadıysa binanın duyuru panosunda 15 gün boyunca asılmak suretiyle veya noter aracılığıyla maliklere bildirilir.
Değerlendirme: Yeni düzenleme ile maliklerin karar alma süreçlerine katılmasının artırılması amaçlanmıştır. Bu düzenlemeyle çok tartışılan toplantı konusu açıklığa kavuşmuştur.
III. Salt Çoğunluk Kararı, Pay Satışı ve Yapı Ruhsatı Süreci
(Uygulama Yönetmeliği m. 15/4, m. 15/A ve 6. madde bağlantılı)
Önceki Düzenleme:
“(4) Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir.”
Kanunun 6. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satılmasına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, ilgili İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi öngörülmekteydi. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde tevhit, ifraz, pay satışı ve yeniden yapılaşmaya ilişkin kararlar, çoğunlukla yıkım sonrası aşamaya bağlanmakta; yıkım gerçekleşmeden önce kapsamlı tasarruf işlemleri sınırlı şekilde mümkün olmaktaydı. Uygulamada, yıkım ön koşulu önemli bir gecikme sebebiydi.
Yeni Düzenleme:
“(4) Kanunun 6 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere 15 inci maddenin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekir. Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme neticesinde, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilir.”
Paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden yapılacak yapı ruhsatı başvurusu, (yıktırılmış olması şartı aranmaksızın) artık belirli usuli şartlara bağlanmıştır. Buna göre; karara katılmayan maliklere, alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin incelenebileceği yerin usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için 15/A maddesi uyarınca Müdürlük veya yetki devri yapılmış ise ilgili İdareye başvurulmuş olması zorunlu hale getirilmiştir. Ayrıca, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazının, talep üzerine yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye gönderilmesi öngörülmüştür.
Değerlendirme: Yeni düzenleme ile çoğunluk kararlarının yapı ruhsatı aşamasına doğrudan etki etmesi sağlanmıştır.
IV. Arsa Satışında Kamuya Öncelik ve Sonradan Sözleşme Yapılması(Uygulama Yönetmeliği m. 15/5 – Kanun m. 6 ve m. 14 bağlantılı)
Önceki Düzenleme:
“(5) Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14’üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.”
Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca arsa payları satın alınanlar ile 14’üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabileceği düzenlenmekteydi. Ancak bu hüküm, arsa satışının hangi usul izlenerek ve hangi öncelik sırasına göre yapılacağına ilişkin açık bir yönlendirme içermemekteydi.
Yeni Düzenleme:
“(5) Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa veya Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14’üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilir.”
Yeni düzenleme ile riskli yapının yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi halinde, bu satışın öncelikle Başkanlığa, Bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına, ilgili İdareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi zorunlu hale getirilmiştir. Ayrıca dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi hâlinde, Kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca arsa payları satın alınanlar ile 14’üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabileceği açıkça hüküm altına alınmıştır.
Değerlendirme: Yeni düzenleme ile arsa satış sürecinde kamuya tanınan öncelik açık biçimde vurgulanmış; satış usulü bakımından uygulamada yaşanan tereddütlerin giderilmesi amaçlanmıştır. Bu yönüyle düzenleme, arsa satışının hangi muhataplara öncelikle teklif edileceğini belirleyerek süreci daha öngörülebilir hale getirmektedir. Bununla birlikte, kamuya yapılan teklifin kabul edilmemesi veya uygun görülmemesi hâlinde nasıl bir yol izleneceğine ilişkin ayrıntıların düzenlemede yer almaması konusundaki hukuki boşluk devam etmektedir.
V. Tevhit, İfraz ve Parsel Bazlı Karar Alma Usulü
(Uygulama Yönetmeliği m. 15/8)
Önceki Düzenleme:
“(8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir.”
Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartıyla, tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip olunan hisseler oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verileceği düzenlenmekteydi. Riskli yapı parselleri ile yapılaşmamış boş parsellerin birlikte değerlendirilmesi ise, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri saklı kalmak kaydıyla, boş parsellerdeki bütün maliklerin oybirliği ile karar almasına bağlanmıştı. Ayrıca tevhitten sonra yapılacak uygulamalara, tevhit ile oluşan parselde paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verileceği öngörülmekteydi.
Yeni Düzenleme:
“(8) Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartı ile tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 7’nci maddesinin üçüncü fıkrası hükmü saklı olmak üzere boş parsellerdeki bütün maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekir. Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir. Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır.”
Yeni düzenleme ile tevhit sürecine ilişkin mevcut esaslar korunmakla birlikte, önemli bir açıklık getirilmiştir. Buna göre, riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi halinde, ifraz sonucu oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilecek; riskli yapı şerhi diğer parseller üzerinden kaldırılacaktır. Böylece ifraz sonrası ortaya çıkan parseller bakımından Kanun kapsamının sınırları açıkça belirlenmiştir.
Değerlendirme: Yeni düzenleme, özellikle ifraz işlemleri sonrasında riskli yapı şerhinin hangi parseller bakımından devam edeceği hususunda uygulamada yaşanan tereddütleri gidermeye yöneliktir. Bu yönüyle düzenleme, riskli yapı rejiminin parsel bazlı uygulanmasını netleştirerek mülkiyet hakkı üzerindeki belirsiz kısıtlamaların önüne geçmeyi amaçlamaktadır. Ancak riskli yapı tespiti yapılan parsellerle bağlantılı ifraz işlemlerinin uygulamada ne ölçüde mümkün olacağı ve idarelerin bu konudaki takdir yetkisini nasıl kullanacağı, somut olaylar üzerinden şekillenecek olup, düzenlemenin pratik etkisi büyük ölçüde idari uygulamaya bağlı kalmaya devam edecektir.
VI. Uygulama Alanı Dışında Yapılaşma ve İmar Hakkı Aktarımı
(Uygulama Yönetmeliği m. 15/10)
Önceki Düzenleme:
“(10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”
Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle, herhangi bir afet riski nedeniyle veya mevzuata göre yapılaşma hakkının bulunmaması sebebiyle yeni yapı yapılmasının mümkün olmaması halinde, riskli yapının yerine yapılacak yeni yapının uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabileceği düzenlenmekteydi. Bu durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılabilmesi için, uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınması ve bu yazının ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilmesi yeterli görülmekteydi.
Yeni Düzenleme:
“(10) Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilir. Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması şartıyla, yeni parseldeki uygulamalar Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki Müdürlükten yazı alınır. Bu yazı Müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilir.”
Yeni düzenleme ile uygulama alanı dışında yapılaşma imkânı korunmakla birlikte, imar hakkı aktarımı halinde uygulanacak usul ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Buna göre, riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının başka bir parsele taşınması durumunda, maliklerin tamamının yeni parselde aynı parsel üzerinde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin bulunması şartı getirilmiştir. Bu şartların sağlanması halinde, yeni parselde yapılacak uygulamaların Kanun kapsamında yürütüleceği kabul edilmiştir. Ayrıca Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair Müdürlükten yazı alınması ve bu yazının ilgili belediyeler ile tapu müdürlüklerine bildirilmesi zorunluluğu devam ettirilmiştir.
Değerlendirme: Yeni düzenleme, uygulama alanı dışında yapılaşma ve imar hakkı aktarımı süreçlerini belirli koşullara bağlayarak, mülkiyet ilişkilerinin ve uygulamanın hukuki çerçevesini netleştirmeyi amaçlamaktadır. Özellikle maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve diğer maliklerin muvafakatinin aranması, uygulamada yaşanabilecek mülkiyet uyuşmazlıklarını önlemeye yönelik önemli bir güvence niteliği taşımaktadır. Bununla birlikte, oybirliği ve muvafakat şartlarının sağlanamadığı durumlarda imar hakkı aktarımının fiilen mümkün olmaması, uygulamanın esnekliğini azaltabilecek ve dönüşüm sürecini yavaşlatabilecek bir unsur olarak değerlendirilebilir.
VII. Pay Satışının Yenilenmesi ve İlan Usulü
(Uygulama Yönetmeliği m. 15/A/12)
Önceki Düzenleme:
“(12) Yapılan ilk satışta satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca alınmak istenmemesi durumunda; yeniden yapılacak satış işleminin yeri ve hangi tarih ve saatte yapılacağı belirlenerek tutanağa bağlanır. Bu tutanağın bir örneği satış için huzurda bulunan maliklere verilir. Satışı yapılacak hisseye ilişkin bilgiler ile satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlük yayın araçlarıyla ve ilan panosuna asılacak yazı ile ilan edilir. Yeniden yapılacak satış işlemi neticesinde yine satış gerçekleşmez ise, satış gerçekleşinceye kadar her satış işleminin sonunda yapılacak diğer satışın yeri, tarihi ve saati bu fıkra hükümlerine göre belirlenerek ilan edilir.”
Yapılan ilk satışta satılacak hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması halinde, yeniden yapılacak satış işleminin yeri ile tarih ve saatinin belirlenerek tutanağa bağlanması öngörülmekteydi. Bu tutanağın bir örneği satış için huzurda bulunan maliklere verilmekte; ayrıca satışı yapılacak hisseye ilişkin bilgiler ile satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlük yayın araçlarıyla ve ilan panosuna asılacak yazı ile ilan edilmekteydi. Yeniden yapılacak satış işlemi sonucunda da satış gerçekleşmez ise, satış gerçekleşinceye kadar her satış işlemi sonunda bir sonraki satışın yeri, tarihi ve saati aynı usule göre belirlenerek ilan edilmekteydi.
Yeni Düzenleme:
“(12) Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlendikten sonra, Ek-13’te yer alan form düzenlenerek, Müdürlük/İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilir.”
Yeni düzenleme ile satış sürecinin yenilenmesi, salt çoğunluğun talebi şartına bağlanmıştır. Buna göre, ilk satışta satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması halinde, sonraki satış işlemleri, paydaşların salt çoğunluğunun talebi üzerine yürütülecek; satışın yapılacağı yer, tarih ve saat Müdürlükçe belirlenecektir. Bu hususlar, Ek-13’te yer alan standart form düzenlenmek suretiyle, Müdürlük veya yetkili İdare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilecek; ayrıca bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirim yapılacaktır.
Değerlendirme: Yeni düzenleme ile pay satışının yenilenmesi süreci hem talep şartı hem de ilan ve bildirim usulleri bakımından daha kurumsal bir yapıya kavuşturulmuştur. Özellikle e-Devlet üzerinden bütün maliklere bildirim yapılması, tebligat ve bilgilendirme bakımından önemli bir yenilik olup şeffaflığı artırıcı niteliktedir. Bununla birlikte, sonraki satış işlemlerinin salt çoğunluğun talebine bağlanması, çoğunluğun harekete geçmediği hallerde satış sürecinin duraksamasına yol açabilecek; böylece dönüşüm sürecinin ilerlemesi bakımından fiili bir kilitlenme riski doğurabilecektir. Bu yönüyle düzenleme, bilgilendirme ve usul güvencelerini güçlendirirken, sürecin sürekliliğini çoğunluk iradesine bağımlı hale getirmiştir.
VIII. Tevhit ve İmar Hakkı Aktarımında Tapu Harç ve Ücret Muafiyeti
(Uygulama Yönetmeliği m. 16/11)
Önceki Düzenleme:
“(11) Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.”
Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamaya konu edilmesi halinde, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit sonucunda oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde yararlanılacağı düzenlenmekteydi. Düzenleme, yalnızca tevhit işlemini esas almakta; farklı uygulama yöntemleri bakımından bir ayrım içermemekteydi.
Yeni Düzenleme:
“(11) Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.”
Yeni düzenleme ile tapu harç ve ücret muafiyetlerinin kapsamı genişletilmiştir. Buna göre, riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamaya konu edilmesi yanında, bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı yoluyla başka bir parsele taşınması halinde de tapu harç ve ücret muafiyetlerinden yararlanılması mümkün hale getirilmiştir. Her iki durumda da muafiyet, riskli yapının bulunduğu parselin alanının, tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı esas alınarak uygulanacaktır.
Değerlendirme:
Yeni düzenleme, imar hakkı aktarımını da tapu harç ve ücret muafiyetleri kapsamına dahil ederek uygulama alanını genişletmiş ve önceki düzenlemede ortaya çıkan boşluğu gidermeyi amaçlamıştır. Bu yönüyle düzenleme, dönüşüm projelerinde alternatif uygulama modellerinin teşvik edilmesine katkı sunmaktadır. Bununla birlikte muafiyetin oransal olarak uygulanması, özellikle büyük alanlı yeni parsellerde muafiyet tutarının sınırlı kalmasına yol açabileceğinden, uygulamada beklentileri karşılamayan sonuçlar doğurabilecektir. Bu nedenle düzenlemenin mali etkisi, somut projeler üzerinden değerlendirilmeye devam edilecektir.
GEÇİCİ MADDE 5- 1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13’üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen %6 teminat oranına göre yeniden düzenlenir.”
Düzenleme ile, 1/1/2024 sonrası yapı ruhsatlarında teminat rejimini müteahhittin talebi ile geriye etkili biçimde %6 oranına uyarlama imkânı tanınıyor.
