Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu hükümleri 347 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup kanunumuzda bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye olmak üzere iki başlık altında incelenmiştir. TBK madde 350 ve devamı hükümlerinde şartların sağlanması durumunda ancak dava yolu ile taraflar arasındaki kira sözleşmesinin feshi mümkün olup kanunda öngörülmüş olan dava yoluyla fesih halleri sınırlı sayı ilkesine (numerus clausus) tabidir. Diğer bir anlatımla, kanunda belirtilmeyen bir duruma istinaden kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun “Yeni Malikin Gereksinimi” başlıklı 351. madde düzenlemesi ile yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açma hakkı düzenlenmiştir.
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
İlgili kanun hükmü uyarınca;
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesine konu taşınmazı edinme tarihinden altı ay (6 ay) sonra tahliye davası açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay (1 ay) içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunma koşulu öngörülmüştür.
"Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye istemi konut ve çatılı işyerinin kiralanmasında uygulanabilecek bir düzenleme olup TBK'nın 310, maddesi "sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur" hükmünü içerdiğinden, yeni malik ancak kira sözleşmesine istinaden ve sözleşmedeki sürelere riayet ederek kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Belirtmek gerekir ki; Kira Tahliye Davasının açılabilmesi için 5 Nisan 2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu”nda önemli değişiklikler yapılmış, zorunlu ve ihtiyari arabuluculuk ile çözümlenebilecek uyuşmazlıkların kapsamı genişletilmiştir. Bu kapsamda kira uyuşmazlıkları için 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarına ilişkin dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle getirilmiştir. Bu nedenle dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Arabulucuda taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından bir anlaşamama tutanağı düzenlenir ve taraflarca imza altına alınır. Akabinde kiralanın taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinden kiralananın tahliyesi istemli dava açılabilir.
Bahse konu emsal nitelikteki Yargıtay kararlarını incelediğimizde;
Yargıtay 6. HD. 31.3.2016; 9648/2573 ‘’..davacı şirket, dava dilekçesinde yeni yapılacak inşaattan söz etmeyip, sadece dava sebebini işyeri ihtiyacına dayandırmıştır. Ancak iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisap edilen yeri olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur.’’
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/(6)3-1290 Karar No : 2021/1411 ‘‘somut olay açısından şirketin işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası kabul edilmelidir.’’
Yargıtay, işyeri ihtiyacına dayanan ticari şirketin iddiasında ileri sürdüğü iş kolunun şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerektiğini; aksi halde şirketin bu konuda bir ihtiyacının varlığından söz edilemeyeceğini belirtmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E., 2017/2601 K. “Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir. Şirket ana sözleşmesinde yer almayan bir konuda şirketin ihtiyacının varlığından söz edilemez. Bu nedenle Mahkemece, davacının, iştigal konusu belirlenerek ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının değerlendirilmesi sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, davacı şirket temsilcisi …’in yaşamını devam ettirebilmesi için kiralananın tahliyesine gerek bulunmadığı yönündeki bilirkişi raporu hükme esas alınarak sonuca gidilmesi doğru değildir.”
Bununla beraber Yargıtay Özel Dairesi, farklı bir iş koluna geçilerek yeni bir işyeri ve ticaretin genişletilmesinin istenmesi halinde bu ihtiyacı samimi, gerçek ve zorunlu olarak değerlendirmiştir. Başka bir deyişle, konut ve işyeri ihtiyacı iddiasında bulunan kiraya veren, ihtiyacın varlığını ispatlamak zorundadır. Kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olup olmadığı somut olayın özelliğine göre hakim tarafından tespit edilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8919 E., 2018/4322 K. kararında “…belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla; zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Başka bir Yargıtay kararında ise kiracıya yazılı bildiriminin gönderilmesinin yeterli olmadığı, ayrıca kiracının eline geçerek tebliğ edilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. Diğer bir deyişle, bir aylık süre içinde yeni malikin yazılı bildirimde bulunmaması halinde yeni malik TBK m. 351/1 maddesinde belirtilen altı aylık sürede tahliye davası talep etme hakkı bulunmamaktadır. Ancak kiralananı iktisap eden yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı ve yeni kiraya veren olarak TBK m. 350/1 hükmüne dayanarak sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilmektedir.
Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, 08.03.2018 tarih ve E. 2017/9135 E., 2018/2167 K. sayılı; ‘’Davacı yeni malik dava konusu taşınmazı 06.06.2014 tarihinde satın almış ve 07.08.2014 tarihinde keşide ettiği ihtarla, davalıya, kiracısı bulunulan taşınmazı ihtiyacı için satın aldığını, kiralananı tahliye etmesini bildirmiştir. Bu durumda ihtarname iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde tebliğ ettirilmediğinden davacının TBK'nun 351. maddesine dayanarak 04/03/2015 tarihinde açtığı dava süresinde değildir. Ayrıca kira sözleşmesine göre de açılan dava süresinde değildir. Açıklanan bu olgu karşısında süresinde açılmayan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.‟
İlgili kanun hükmü ve Yargıtay kararları uyarınca taşınmazı edinen yeni malikin kanundaki usulü şartlara riayet ederek ihtiyacının zorunlu ve samimi olduğunu kanıtlamak suretiyle kiracıyı tahliye etmesi mümkündür.