Hukukumuzda, paylı mülkiyet ilişkisi tesis edilen taşınmazlar üzerinde, satış yahut satışa eşdeğer bir işlem gerçekleştirilerek payın üçüncü bir kişiye devri halinde diğer paydaşların kanundan kaynaklanan önalım hakkına sahip olacağı düzenlenmiştir.
Eski adıyla Kanuni Şufa, yeni ismiyle Yasal Önalım Hakkının kullanımı birtakım maddi ve şekli şartlara tabii kılınmış olup bu hakkın tanınması ile paydaşlar arasına üçüncü kişilerin dahil olmasının önüne geçmek amaçlanmıştır.
Paylı mülkiyet ilişkisi kurulu taşınmazlar üzerinde Yasal Önalım Hakkına ilişkin düzenleme Türk Medeni Kanunu'nda yer almaktadır. Bununla birlikte hakkın mahiyetini ve niteliğini ortaya koymak açısından, Yüksek Mahkeme'nin muhtelif uyuşmazlıklara getirdiği çözümler ve Doktrindeki görüşleri dikkate almak gerekmektedir.
Çalışmamızda yukarıdaki kaynaklardan faydalanılmak sureti ile Yasal Önalım Hakkı ve bu hakkın kullanımı çeşitli ihtimaller değerlendirilerek uygulamaya yönelik bir şekilde ele alınmaya gayret edilecektir.
1) Yasal Önalım Hakkı'nın Niteliği
Türk Medeni Kanunu'nun 732. Maddesi'nde : "Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir." hükmü bulunmaktadır.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyetli bir taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması durumunda bir diğer paydaşa dava açmak cihetiyle, bu payı öncelikle satın alma imkanı vermektedir.
Yasal önalım hakkı kurucu yenilik doğuran bir hak olup kullanımı sonucunda üçüncü kişi ile hak sahibi arasında yeni bir hukuki ilişki meydana gelmektedir.
Kural olarak Yenilik Doğuran Haklar tek taraflı irade açıklaması ile sonuç doğurmakta ise de Yasal Önalım Hakkı yasa gereği ancak dava yoluyla ileri sürülebilmektedir.
Yasal Önalım Hakkının kullanımı, kişilerden münferit olarak ancak ve ancak paylı mülkiyetli taşınmazdaki pay hakkı sahibine tanınmıştır. Hakkın paydan bağımsız olarak veya miras yolu ile devri mümkün olmayıp [1] bu yönüyle "eşyaya bağlı hak" olma özelliği taşımaktadır.
Yasal Önalım Hakkı kanundan doğan (ipso Jure) bir hak olması sebebiyle şartların gerçekleşmiş olması yeterlidir. Hakkın doğması veya ileri sürülebilmesi için tapu siciline şerh edilmesine gerek yoktur.
2) Yasal Önalım Hakkı'nın Kullanılması
Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere Yasal Önalım Hakkı yasada aranan şartların oluşması ile kanundan doğmaktadır. Bu bağlamda öncelikle Yasal Önalım Hakkının kullanılabilmesi için sağlanması gereken şartları ifade etmek gerekmektedir.
a) Yasal Önalım Hakkı Ancak Dava Açılarak Kullanılabilir.
TMK 734. Maddesinde "Önalım Hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır." hükmü bulunmaktadır.
Kurucu Yenilik Doğuran hak niteliğini haiz hakkın kullanımı özel olarak yasada düzenlenerek, ancak dava yolu ile ileri sürülebilmesine bağlanmıştır.
Önalım Hakkı davasında Görevli Mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. (HMK md. 2)
Yasal Önalım Hakkı'nın kullanımı neticesi itibari ile taşınmaz üzerinde ayni hak sahipliğinde değişikliğe neden olacağından Yetkili Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesidir. (HMK m. 12)
Önalım Hakkı davasında taşınmazın bulunduğu yer Mahkemesi kesin yetkili olup, yetkiye yönelik itirazlar dava şartı olarak yargılamanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebilmekte ve Mahkemece Re'sen gözetilmektedir.
b) Önalım Hakkı Paylı Mülkiyete Sahip Taşınmaz Üzerinde Kullanılabilir.
Yasal Önalım Hakkı ancak, üzerinde Paylı Mülkiyet İlişkisi kurulmuş taşınmazlar üzerinde kullanılabilmektedir.
Yasal Önalım Hakkı Elbirliği ile Mülkiyet ilişkisinin bulunduğu taşınmazlar üzerinde kullanılamamakta ise de paylı mülkiyet üzerinde davacının hak talep ettiği pay,elbirliği ile mülkiyete dayanmakta ise davanın, davacı pay sahipleri tarafından zorunlu dava arkadaşı olarak birlikte açılması gerekmektedir. [2]
Önalım Hakkı Kat Mülkiyetinde kullanılamamaktadır. Bununla birlikte kat mülkiyetine tabii bağımsız bölüm yönünden paylı mülkiyet ilişkisi mevcutsa bu hakkın ileri sürülebileceğini ifade etmek gerekmektedir. [3]
c) Satış veya Satışa Eşdeğer Bir İşlemiş Gerçekleştirilmesi Gerekmektedir.
Yasal Önalım Hakkı'nın kullanılabilmesi için aranan bir diğer şart, payın satış veya satışa eş değer geçerli bir hukuki işlem neticesinde devredilmesi gerekliliğidir.
Taşınmazın devri karşılığında bedel öngörülmesi gerekmektedir. Bu doğrultuda bağışlama sözleşmesi kapsamında devredilen taşınmazlar üzerinde Önalım Hakkı ileri sürülemez.
Keza trampa sözleşmesi ve cebri satışlarda da Yasal Önalım Hakkının kullanımı mümkün değildir. [4]
Doktrinde aksi yönde görüşler bulunmakla birlikte Yargıtay uygulaması açısından, geçerli bir satım sözleşmesinin kurulmuş olması önalım hakkının kullanılması için yeterli görülmemektedir. Bununla birlikte tapu kütüğüne tescil yolu ile devir işleminin de gerçekleştirilmiş olması gerekmektedir.
"Ayrıca, TMK'nın 732. maddesi gereğince önalım hakkı payın satılması ile kullanılabilen bir hak olup bu hakkın kullanılabilmesi için satış sözleşmesinin kurulması yeterli değildir. Satış, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmesi ile geçerlilik ve aleniyet kazanır. Davacı, dava konusu payın davalı adına tescil edildiği 12.12.2011 tarihinden sonra 11.12.2013 günü bu davayı açtığından TMK'nın 733/son maddesinde açıklanan iki yıllık hak düşürücü süre geçmiş değildir." [5]
Konuyla ilgili bir diğer dikkat edilmesi gereken mesele ise Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmesi uyarınca devredilen taşınmaz payı üzerinde hakkın kullanılıp kullanılamayacağı hususudur.
Yargıtay'ın yerleşmiş içtihatları uyarınca Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmesi'nde kat mülkiyeti karşılığı teslim edilen taşınmaz "avans" olarak nitelendirilmektedir. Sözleşmenin yüklenici tarafından yerine getirilmemesi halinde devredilen taşınmazın yer sahibi tarafından her zaman istenebileceği kabul edilmektedir.
Dolayısıyla devredilen taşınmaz payının avans olarak temlikinin kabulüyle böyle bir alacağın şahsi hak niteliğinde değerlendirileceği ancak yüklenici bütün edim yükümlülüklerini yerine getirirse ayni hakka dönüşeceği anlaşılmaktadır.
Bir anlığına edim yükümlülüğünün yüklenici tarafından yerine getirilmesinin Önalım Hakkına vücut verebileceği düşünülse de Arsa Payı Karşılığı Kat Sözleşmesi niteliği itibari ile Satım Sözleşmesinden ayrışmaktadır.
Keza böyle bir sözleşmede bedel olarak bir miktar paranın ödenmesi yerine yükleniciye arsa payı devredilmektedir.
"Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez." [6]
d) Yasal Önalım Hakkı Pay Sahibi Tarafından Kullanılabilir.
Yasal Önalım Hakkı, taşınmazda pay hakkına sahip kişiler tarafından ileri sürülebilmektedir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı herhangi bir kişiye tanınabilmektedir. Buna karşın Yasal Önalım Hakkı kanun tarafından sadece paydaşlara tanınmıştır. [7]
Bunun beraberinde Önalım Hakkının doğması ancak taşınmaz üzerindeki payın üçüncü kişiye devredilmesi halinde mümkündür.
Pay hakkı sahibi, taşınmazdaki payı devralan bir diğer paydaşa yönelik önalım hakkını ileri sürememektedir.
Yeri gelmişken, paydaşlık sıfatının sadece satım sırasında bulunmasının yeterli olmadığını, dava devam ettiği sürece bu sıfata haiz olmaya devam edilmesi gerektiği de bir diğer dikkat edilmesi gereken meseledir :
"Önalım hakkının açıklanan bu tarifinden anlaşılacağı üzere, dava hakkı önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşına aittir. Paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı, ancak paylı mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece mevcut olduğundan davacının paydaşlığının yargılama süresi içerisinde korunması zorunludur. Davacının, dava açıldıktan sonra herhangi bir nedenle önalım hakkına konu edilen taşınmazdaki payını kaybetmesi halinde, dava hakkı ortadan kalkacağından davanın reddi gerekir." [8]
e) Taşınmaz Üzerinde Fiili Taksim Olmamalıdır.
Yasada herhangi bir düzenleme bulunmasa da İçtihat kararları doğrultusunda taşınmaz üzerinde fiili taksim olgusunu ele almak gerekmektedir.
Şayet, paydaşlar kendi aralarında yapacakları bir anlaşma ile taşınmazın belirli bölümlerini kimin kullanacağına karar vermiş veya halihazırda bu yönde fiili bir kullanım devam etmekte ise fiili taksimin var olduğu ifade edilmektedir.
Fiili taksim halinde, anlaşmaya uygun olarak kendisine ayrılan bölümü devreden paydaşa, satış sırasında hak iddia etmeyen paydaşın, daha sonra önalım hakkını ileri sürmesi Yargıtay tarafından dürüstlük kuralına aykırı bulunmaktadır.
"Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satış sırasında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanmasının, 4721 sayılı TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacağı..." [9]
f) Hak Düşürücü Süreler.
Türk Medeni Kanunu 733. Maddesi 4. Fıkrasında : "Önalım Hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer." düzenlemesi bulunmaktadır.
Üç aylık sürenin başlaması için yapılması gerekli bildirimin geçerliliği aynı maddenin 3. Fıkrasında Noter vasıtası ile gerçekleştirilmesine bağlanmıştır.
Yapılan Pay Satışı Noter aracılığı ile kendisine bildirilen paydaş açısından üç aylık hak düşürücü süre tebliğ tarihini izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır. İki yıllık süre ise pay satışı tarihini takip eden günden itibaren başlamaktadır.[10]
Önalım hakkına sahip birden fazla paydaş var ise üç aylık sürenin bütün paydaşlara karşı başlatılması için bildirimin her bir paydaşa yapılması gerekmektedir.
3) Yasal Önalım Hakkının Sonuçları.
Yasal Önalım Hakkının ancak dava yolu ile ileri sürülebilmesinin mümkün olduğunu ifade etmiştik.
Böyle bir davada Önalım Hakkı sahibi lehine pay tescil edilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin, Hakim tarafından belirlenen yere nakden yatırılması için davacıya süre verilir. (TMK m. 734)
Önalım Hakkı kararı ile birlikte davacı ve davalı arasında yeni bir satım ilişkisi kurulur. Bu satım ilişkisi, Önalım Hakkına sebebiyet veren, satıcı ile davalı arasında yapılan ilk sözleşmeyle aynı özelliklere sahiptir.
Önalım Hakkı sahibi karar ile birlikte tapuda taşınmazın lehine tescilini talep edebilmektedir. Mülkiyetin, hakimin vermiş olduğu kararla intikal etmesi sebebiyle tapuya yapılacak tescil kurucu nitelikte değil, açıklayıcı niteliktedir. [11]
4) Önalım Davalarında Bedelde Muvazaa.
Önalım davalarında gerçek bedelin esasen tapuda gösterilenden fazla veya az olduğu taraflarca ileri sürülebilmektedir.
Davacı, Önalım Hakkı'na engel olmak amacı ile satış bedelinin davalı ve devreden tarafından tapuda yüksek gösterildiği iddiasında bulunabilmektedir. Davacı, Satım sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişi olarak muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delille ispatlayabilmektedir.
Bu doğrultuda dinletilecek tanık beyanlarının dikkate alınması için bu beyanlarn, görgüye dayalı olması, keşif neticesinde tanzim edilen bilirkişi raporlarıyla belirlenen bedel yönünden uyumlu olması gözetilmektedir.
Buna karşın taşınmazın, resmi senette gösterilenin üstünde bir bedelle satın alındığı davalı tarafça iddia edilecek olursa, bu yönde bir iddiaya Mahkemece itibar edilmeyecektir.
Yargıtay'ın yerleşmiş kararları doğrultusunda bu yönde bir iddia, hiç kimsenin kendi muvazaasından yararlanmak suretiyle hak iddia edemeyeceği ifade edilerek açıkça dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmektedir. [12]
Aynı şekilde payı devralan kişi gerçekte satım sözleşmesi değil de bağışlama sözleşmesine dayanarak devrin gerçekleştirildiğini ileri sürerse, payı devralanın sözleşmenin tarafı olması sebebiyle kimsenin kendi muvazaasına dayanarak hak talep edemeyeceği gerekçesi ile bu yönde iddialar Mahkemece dikkate alınmamaktadır. [13]
5) Taşınmaz Payının Dava Açıldıktan Sonra Devri
Önalım Hakkı dava yolu ile kullanıldıktan sonra yargılama sırasında davaya konu taşınmazın payının davalı tarafça üçüncü kişilere devri söz konusu olabilmektedir.
Böyle bir durumda Mahkeme tarafından Hukuk Muhakemeleri Kanunu 125. Md. Hükmü uyarınca seçimlik hakkını kullanmak üzere davacıya süre verilmelidir.
Davacı dilerse dava konusunu devralan kişi aleyhine davaya devam edebilir. Davanın kabulü halinde davayı devreden ve devralan yargılama giderlerinden müteselsilen sorumlu olur. (HMK m. 125/1-a)
Davacıya tanınan bir diğer imkan ise dava konusunu devreden taraf hakkında davasını tazminat davası olarak devam ettirebilmesidir. (HMK m. 125/1-b)
---------------------------------
[1] - Eren Fikret, Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları, 2016, 4. Bası s. 411
[2] - Yargıtay 14.Hukuk Dairesi 2016/ 13660 E. 2020 / 1710 K. Sayı 12.02.2020 Tarihli Karar
[3] – Eren Fikret, Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları, 2016, 4. Bası s. 411,Yargıtay HGK 2018/559 E. 2020/261 K. Sayılı 05.03.2020 Tarihli Kararı.
[4] - Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2015/18945 E. 2017/9261 K. Sayı 11.12.2017 Tarihli Karar
[5] - Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/3309 E. 2018/8697 K. Sayı 06.12.2018 Tarihli Karar
[6] - Yargıtay HGK 04.12.2015 Esas: 2014/ 324 Karar: 2015 / 2787
[7] - Oğuzman M. Kemal,Seliçi Özer & Oktay Saibe, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, Ekim 2017 20. Baskı S. 560
[8] - Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/2981 E. 2020/6211 K. Sayı 14.10.2020 Tarihli Karar
[9] -Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2020/4384 E. 2021/86 K. Sayı 19.01.2021 Tarihli Karar
[10] - Oğuzman M. Kemal,Seliçi Özer & Oktay Saibe, Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, Ekim 2017 20. Baskı S. 561
[11] - Eren Fikret, Mülkiyet Hukuku, Yetkin Yayınları, 2016, 4. Bası s. 428
[12] - Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/ 12388 E. 2017 / 9296 K. Sayı 12.12.2017 Tarihli Karar
[13] - Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/ 18057 E. 2017 / 8913 K. Sayı 28.11.2017 Tarihli Karar
