İnşaat hukukunda ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde sıkça bahis konusu olan Vaziyet Planı ne demektir? Mevzuatımızda nasıl tanımlanmaktadır? Nasıl hazırlanmaktadır? Hangi hususları içermelidir? Hangi makamca onaylanmaktadır? Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulmasındaki ve bağımsız bölümleirn paylaşımındaki önemi nedir? Yazımızda bu sorulara cevap aramaya çalışacağız.
VAZİYET (YERLEŞİM) PLANI NEDİR?
Genel bir tanım yapacak olursak; Vaziyet Planı, inşaatı başlanacak olan yapının veya yapıların köşe noktalarının komşu parsellere ve yollara olan sınır ve uzaklıklarını tepeden sayısal ve çizgisel olarak gösteren, yapının arsa üzerindeki konumunun kuş bakışı ölçekle ifade edilmesini sağlayan YERLEŞİM PLANI olarak tanımlayabiliriz.
Vaziyet Planı, projenin mimarı tarafından çizilen, bir projenin tüm öğelerinin gösterildiği ölçekli planlardır. Vaziyet planında yapının, bağımsız bölümlerin yeri ve yön durumunun yanı sıra su ve elektrik hatları, yol gibi birçok özellik yer alır. İnşaatı yapılacak bir binanın köşe noktalarının yollara ve parsel sınırlarına olan uzaklığını gösteren plandır.
Vaziyet Planlarının detaylarında bir çok öge vardır; elektrik direği, telefon hatları, su hatları, otoparklar, binanın giriş kapısı, arsanın giriş yönü, yol durumu, ağaçlar, eğim, yönler, hakim rüzgar, güneş, gölge analizi, toplam metrekare (imar bilgileri doğrultusunda toplam emsal ve toplam inşaat alanı), çatı gösterimi, silüet, arazi kesiti, cadde sokak tanımları, sınır çizgileri (arsa sınırı ve yapı yaklaşım sınırı), otopark, sığınak, müştemilatlar vb. detaylar yer alır. Belirtilenlerden somut öğelerin yerleri ve nasıl konumlandırılacağı bu planla oluşturulur.
İMAR YÖNETMELİĞİ’NDE VAZİYET PLANI
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde; Vaziyet planı, “Parselde inşa edilecek yapı veya yapıların; aplikasyon krokisindeki koordinatlara göre teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösterildiği, bahçe tanzimi, açık otopark ve otopark girişlerini, yangın kaçışlarını, bina yaklaşım mesafe ve kotlarını, kuzey yönünü, parseldeki teknik altyapıyı gösteren 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekli planı ifade eder” şeklinde tanımlanmaktadır.
Yine yönetmelikte “Müştemilatlar mimari projede ve vaziyet planında gösterilir. Bahçede yapılmasının zorunlu olduğu hallerde; bu Yönetmelikte veya planında belirtilen şartlara ve çekme mesafelerine uyularak yapılır.” denilmektedir. Buna göre, vaziyet planında müştemilatlar da gösterilecektir.
İmar Yönetmeliğinde özellikle kuzey yönünün belirtilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Kuzey oku, kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlerin konumlarını göstermesi açısından çok önemlidir. Kuzey okunun konulmaması halinde kat irtifakı kurulurken sorun yaşanacaktır.
TAPU PLANLARI TÜZÜĞÜ’NDE VAZİYET PLANI
Tapu Planları Tüzüğü’nde ise; Vaziyet plânı, “Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır.
Tapu Planları Tüzüğü, taşınmazların tapu kütüğüne tescili ve sınırlarının belirlenmesinde sorun yaşanmamasını amacıyla düzenlenmiştir. Tüzükte, diğer teknik detayların yanında Vaziyet Planının özellikle “kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânı ifade ettiği” belirtilmektedir.
İmar Yönetmeliğindeki kuzey okuyla ilgili özel hatırlatmanın yanında tüzükte de Vaziyet Planının kontrol noktalarına dayalı olarak yapılması gerektiği ifade edilmektedir. Her iki mevzuat hükmünde de en önemli amaçlardan biri; bağımsız bölümlerin esas konumlarının şüpheye yer vermeyecek şekilde belirlenmesidir. Bu sayede kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken sorun yaşanmaması amaçlanmaktadır.
KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NDA VAZİYET PLANI
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 68. maddesinde toplu yapılarda vaziyet planına ilişkin hususlara yer verilmiştir.
İlgili hüküm, “Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir. Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir. Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.” şeklindedir.
KMK’daki bu hükümde; özellikle yapıların konumlarının, ortak yerlerin ve tesislerin Vaziyet Planında belirlendiği ifade edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bir arsa üzerinde yapılması planlanan blok ya da ayrı ayrı yapıların arsa üzerindeki yerleşiminin, özel yolların ve diğer ortak kullanıma ait tesislerin vaziyet planı ile gösterilmesi ve bu vaziyet planının ilgili belediye tarafından onaylanması gerekmektedir.
Vaziyet planlarının çiziminde genellikle 1/1000 ölçekli imar planı paftaları esas alınır. Plan çizimi sırasında imar planları ve mevzuatı göz önüne bulundurulur. Genel inşaat projesinde vaziyet planının yer alması halinde, ikinci bir vaziyet planının hazırlanmasına gerek yoktur.
BAKANLIK GENELGESİNDE VAZİYET PLANI
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Fen Dairesi Başkanlığı tarafından çıkarılan 2010/4 Sayılı “Talebe Bağlı Olarak Yapılan Değişiklik İşlemleri Hakkında Genelge”’nin 24/2. maddesi gereği Vaziyet Planının ve bağımsız bölüm planının bir harita kadastro veya jeodezi ve fotogrametri mühendisi sorumluluğunda, teknik mevzuatına uygun olarak yapılmış olması ve ilgili belediyesi/özel idaresi tarafından onaylanmış olması gerekir. Bu nedenle Vaziyet Planı ve bağımsız bölüm planları düzenleyen harita mühendisi ve ilgili idaresince onaylı olmalıdır.
Bu planlar, bağımsız bölümlerin yer gösterme işlemlerinde kullanılacağından tapu planı niteliğindedir. Bu nedenle Tapu Planları Tüzüğü’nün 6. maddesi gereği, tescile konu harita niteliğindeki bu planların bir harita mühendisince düzenlenmesinin yanı sıra kadastro kontrol mühendisince de kontrol edilerek onaylanması gerekir.
İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE VAZİYET PLANI
Uygulamada Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, taraflar arasında önceden kabul edilmiş ve sözleşmenin eki olan vaziyet planı esas alınarak, bağımsız bölüm listesi düzenlenmekte ve taşınmaz üzerinde inşaası öngörülen yapıları taraflara ayrı ayrı tahsis etmek suretiyle buna göre kat irtifakı tesis edileceği kararlaştırılmaktadır.
Bağımsız bölümlerin konumları ve şerefiyesinin belirlenmesinde Vaziyet Planı önem arz etmektedir.
Vaziyet Planında yapıların ve bağımsız bölümlerin konumu net olarak belirlenmemişse paylaşımda ve kat irtifakı kurulmasında ciddi sorunlar yaşanacaktır.
Vaziyet Planının yürülükteki imar mevzuatına ve imar planına uygun olması çok önemlidir.
Sözleşmeye ek edilecek imar mevzuatına veya imar planına aykırı, eksik veya yanlış unsurlar ihtiva eden bir Vaziyet Planı yeni uyuşmazlıklara sebep olabileceği gibi; tüm unsurları içeren mevzuata ve imar planına uygun bir Vaziyet Planı da doğabilecek bir çok sorunu en baştan çözüme kavuşturacak nitelikte de olabilir.
İnşaat sözleşmelerinin ekine konulan vaziyet planının ilgili belediyeden onay alacak şekil ve şartlarda olmaması halinde sonradan bir çok sorunlar çıkmaktadır. Bu nedenle ilgili belediyesi tarafından onay alınma imkanı olmayacak unsurlar ihtiva eden üstünkörü hazırlanmış Vaziyet Planlarına itibar edilmemeli, Vaziyet Planlarının yazımızdaki şartları taşımasına dikkat edilmelidir.
VAZİYET PLANINI HANGİ MAKAM ONAYLAYACAKTIR?
Tapu Planları Tüzüğünde vaziyet planının tanımına bakılacak olunursa, Vaziyet plânı: Parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapıların, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim plânındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plânını ifade eder.
Bu tanıma dikkat edilirse parselde inşa edilecek yapıların yapı ruhsatına esas projesi ile yerleşim planındaki ölçülerine uygun olduğunun kontrolü ve uygun olduğunun tasdiki gerektiği anlaşılmaktadır.
Bunu kontrol edip yapı ruhsatına uygunluğunu tasdik edecek olan da ruhsatı veren belediyedir. O nedenle belediyenin tasdik etmesi gerekir. Yine bu planların kat irtifakı ve kat mülkiyetine esas düzenlendiği de ifade edilmiştir ki, mimari projeyi onaylayan ilgili belediye vaziyet planını da onaylayacaktır.
Cins değişikliği için istenen vaziyet planı va bağımsız bölüm planları, planı hazırlayan serbest çalışan harita mühendisince ve ilgili idaresince onaylanarak Kadastro Müdürlüğüne getirilmelidir.
VAZİYET PLANINDA NELER BULUNMALIDIR?
Vaziyet Planı özetle; Eğim, Toplam metrekare, Tanımlı röper noktası, Cadde sokak tanımları, Yollar, Çatı gösterimi, Yönler, Hakim rüzgar, Çizgi kademelenmesi, Yakın çevre düzenlemesi, Yaya taşıt ilişkisi, Arazi ve silüet kesiti, Toplam Metrekare vs. hususları içermelidir.
* Komşu ya da cadde-sokak mesafeleri, yapının kesit görünüşü, adresi, kat sayısı, toplam inşaat alanı gibi bilgiler bulunur.
* Belli başlı kotlar, yapının kesit görünüşü, adresi, yapı kat sayısı gibi ifadeler de yer alır.
* Bu planda ayrıca birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumu, varsa özel yol, yeşil saha spor tesisleri gibi ortak yerler de açıkça gösterilir.
* Vaziyet planı ölçeği genellikle 1/200 veya 1/500 olur. Ancak proje büyüklüğüne göre 1/1000, 1/2000 ölçekli de olabilir.
* Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların (blok veya ayrı ayrı) arsa içindeki konumunun, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisleri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir.
* Genel inşaat projesinde vaziyet planı mevcut ise ayrıca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur.
* Hâkim rüzgâr, manzara ve kuzey işaretleri, aynı yerde toplu olarak gösterilir.
* Mevcut durum, imar hatları (bina, sınır, yol, yeşil örtü vb.), teklif yapı konumları ve saha düzenlemeye ait çizgiler üst üste ve farklı çizgilerle çizilir.
* Bloklar harflendirilir ve yüksek bloklar, yükseldikçe kalınlaşan çizgilerle belirtilir.
* Blokların içine kat adetleri, zemine oturma sahaları yazılır. Paftanın uygun bir yerinde toplam inşaat alanı verilir.
* Blokların yol ve komşu sınırlarla, korunacak binalara uzaklıkları eksiksiz yazılır.
* Blok köşeleri arsa içi servis yolları, istinat duvarları, meyil, rampa ve merpenlerin başlangıç ve bitiş noktaları, servis avluları, akaryakıt tanklarının yerleri ve gerekli diğer noktalar röper noktalarına göre kotlandırılır.
* Bina esas girişi bitmiş döşeme üst kotu 0.000 olarak alınır. Plan kesit ve görünüşler bu kota göre kotlandırılır.
* Binanın önemi gerektiriyorsa, çevreyi de ihtiva eden, değilse arsa dâhili iki siluet çizilir.
* Siluetlerin yanında veya altında en ve boy kesitleri çizilerek tabii ve teklif zemin kotları ile tüm hafriyatın yaklaşık toplamı yazılır.
Vaziyet Planının nasıl çizilmesi gerektiğine dair ve uygulamaya yönelik sair teknik verilere mimarlık hizmetlerinin alanı olması ve bizim alanımız olmaması nedeniyle girmiyoruz.
