Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu Davası) birden fazla kişinin ortak olduğu bir malın (genellikle taşınmaz) paylaştırılması veya satılması amacıyla açılan bir hukuk davasıdır. Bu dava, ortaklar arasında anlaşmazlıkların olduğu, malın kullanımında güçlükler yaşandığı veya ortaklardan birinin payını almak istediği durumlarda sıklıkla başvurulur.
- Aynen Taksim: Eğer malın fiziksel olarak bölünmesi mümkünse, mahkeme malı ortakların payları oranında aynen taksim edebilir.
- Satış Yoluyla Giderilme: Malın aynen taksimi mümkün değilse veya ortaklar anlaşamazlarsa, mahkeme malın satılmasına ve satış bedelinin ortaklar arasında paylaştırılmasına karar verebilir.
Davacı, Ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep etmişse hâkim, öncelikle ortaklığın satış yoluyla giderilmesinin mümkün olup olmadığını araştıracaktır. Davacı herhangi bir yöntem de belirtmemiş olabilir. Bu durumda da hâkim, öncelikle taşınmazların aynen taksiminin mümkün olup olmadığını araştırır, mümkün değil ise taşınmazların satışı suretiyle ortaklığı giderilmesine karar verir.
1- Taşınmazların Satışı
“Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.” (İİK. m. 123)
2- Satış Memurunun Atanması
Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından “satış yoluyla ortaklığın giderilmesi” kararının kesinleşmesinin ardından dosya, taraf talebi üzerine Satış Memurluğuna iletilir. Satış memuru, mahkeme tarafından belirlenir ve İİK hükümlerine göre satış süreci yürütülür.
“Paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış yapılması gereken hâllerde, hâkim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.” (HMK m. 322)
Sulh hukuk mahkemesi, satış memuru olarak; mahkeme yazı işleri müdürünü ya da zabıt katiplerinden birini atayabilir, icra memurunu atayabilir ya da adliye dışı birini görevli olarak atayabilir.
Bununla birlikte mahkeme tarafından satış memuru olarak atanacak kişinin daha sonra değişebilme ihtimaline binaen ismen belirtilmemesi gerekir. Bu hususta icra memurunun atandığının belirtilmesi yeterli olup ismi yazıda belirtilmemelidir.
Ayrıca, kararla birlikte satış memurunun da atanması gerekli ise de belirtilmemesi bozma sebebini oluşturmamaktadır. Nitekim satış memuru, daha sonra verilecek bir ek kararla da atanabilir.
3- Satış Süresi
“Taşınmazlar, satış talebinden nihayet üç ay içinde icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.” (İİK. m. 123)
4- Satış Şeklinin Belirlenmesi
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesine ilişkin kararda sulh hukuk mahkemesi, satışın ne şekilde yapılacağını da belirtmelidir. Satış iki şekilde gerçekleşebilir:
- Umumi açık (genel açık) artırma ve
- Paydaşlar arasında açık (özel açık) artırma şeklindedir.
Asıl olan umumi açık artırma ise de taraflar satışın kendi aralarında yapılmasını da isteyebilir. Bu halde TMK m. 699 uyarınca satışın paydaşlar arasında yapılmasına karar verilir.
5- Kıymet Takdiri ve Kıymet Takdirine İtiraz
Mahkeme tarafından atanan satış memuru, İİK. m. 128 vd. gereğince satış hazırlıklarını yapar ve kıymet takdirini gerçekleştirir. Belirlenen kıymet takdirine itiraz edilebilir. İşbu itirazlar, ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından incelenir. Kıymet takdirine itiraz üzerine mahkemece verilen karar kesindir. Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
Keza, satış memurunun yapmış olduğu işlemlere karşı şikayetlere de ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi bakmaktadır. İhalenin feshedilmesine ilişkin talepler için de aynı mahkeme görevli ve yetkili olacaktır.
6- Satış İlanı
Kıymet takdirinin kesinleşmesinin üzere satış memuru, satış koşullarını belirler ve ihaleyi ilan eder. İşbu satış ilanının, satıştan en az 1 ay önce gerçekleştirilmesi gerekir. İlanda:
- Satılacak malın türü ve özellikleri,
- Kıymet takdiri,
- İhalenin düzenleneceği yer, tarih ve saat gibi bilgiler yer alır.
7- İhalenin Yapılması
Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer. İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir. Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur. İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar. Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar. İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir. (İİK m. 115)
8- Satış Bedelinin Ödenmesi
İhale alıcısı, ihalenin feshi talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır. (İK m. 130)
Satış bedelinin ödenmesi için mühlet verilmiş ise para verilinceye kadar hasar ve masrafı müşteriye ait olmak üzere taşınmaz, icra dairesi tarafından idare olunur. Bu müddet içinde icra dairesinin müsaadesi olmaksızın tapuca hiçbir tescil yapılamaz. İcra dairesi satış bedelini temin için ayrıca teminat gösterilmesini isteyebilir. (İİK m. 131)
Av. Meryem AYIK