Kiracının Haklı Tahliyesi yazımızda biraz tek taraflı yaklaştığımız için eleştiriler geldi. Hep mi kiracı haksız, ev sahibinin hiç mi suçu yok… Olmaz mı? Sorun Beşiktaş, Şişli civarındakilere, sizlere neler çektiklerini anlatsınlar Nişantaşlı rantiyelerden. TBK m. 301 kiraya verenin kiralananı sözleşme amacına uygun kullanıma hazır şekilde teslim etmesini emreder. Ancak bizim ev sahipleri asla kabul etmez o evlerine masraf yapmayı. Oysa TBK m. 303 yan giderlerden ev sahibini sorumlu tutar. Kullanıma bağlı muslukların eskimesi değil bu elbette ama su borularının değişmesi gerekiyorsa kiraya veren karşılayacak.
Yapmazsa n’olur? TBK m. 305 kiracı isterse bu bakımları yapar ve kiradan indirir der. İstemezse? Sözleşmeyi de haklı olarak feshedebilir ayıp önemli durumdaysa. Bu hüküm TBK m. 304 gereği kiralananın teslim alma anındaki ayıplar için de geçerlidir.
Her kafası çalışan iyi kötü üniversite mezunu bizim kanunlarımızı okuyup anlayabilir. Hukukçunun farkı istisnalarını bilmesi. Bu yüzden tabii ki haklarımızı öğrenmek için İnternet’te araştırma yapacağız, daha iyisi kanun maddelerinden öğrenmeye çalışacağız da, ama derim, dava açma ya da davalık olma aşamasında siz siz olun, mutlaka avukattan profesyonel yardım alın. Hani borsa sayfalarında yatırım tavsiyesi değildir diye bitirilir ya, bizimkisi bilakis hukuki tavsiye.
Bazı durumlarda haklı olmamız dava açmamız için yeterli olmaz. Karşı tarafı temerrüde düşürmemiz gerekir. Bu bazen adi ihtarla olur, bazen de resmi yolla olması gerekir. Genellikle bu kanun maddesinde yazar. Neden kural olarak diyorum, malum, hukuk istisnalar san’atı.
TBK m. 350 dışarıdan okuyan için biraz karışık olabilir. Belirli süreli sözleşmeler hangisi, belirsiz ne zaman oluyor bunlar TBK m. 300’de yazar. Fesih dönemi nedir, fesih bildirim süresi ne kadardır bunlar da TBK m. 329’da yazar ancak bizim konumuz çatılı işyerleri olduğu için hiç önemi yok; büyük bir ihtimalle TBK m. 347 gereği bizim kira sözleşmemiz en başta bir yıllık yapılmış olmasına rağmen her bitiminde bir yıl uzamıştır. Yani kira başlangıç tarihimiz 5 Mayıs 2022 ise, orijinal sözleşme 4 Mayıs 2023’te bitecekti ama şimdi uzayarak 4 Mayıs 2025’e geldi. Kanun diyor ki senin orada sayılan haklı sebeplerin var ise 5 Mayıs 2025’ten başlayarak 1 ay içinde dava açmalısın. Artık orada bir belirsiz süreli sözleşme olmadığı için diğer hükümler uygulanmaz. Yani herhangi bir fesih bildirim süre şartı yoktur.
Sadece bizim kanunlarımızda değil, genel olarak tüm hukukun amacı güçsüzü korumaktır, adaleti getirmektir; ilk kanunlar bu yüzden ceza kanunlarıydı. Madem ki sen tüm varlığını bir üst otoriteye emanet ettin, artık senin öç alma hakkın da bana aittir. Burada da bir mağduru korumak vardır. Bu yüzden genellikle kanun işçiyi, kiracıyı korur.
Gene tam konumuza, konut kiralarında sözleşmenin sona ermesine gelecek olursak, her iki taraf ta, hem kiracı hem ev sahibi, gerekli koşullar oluştu mu sözleşmeyi feshedebilir. Burada kiracının fesih ihtarıyla sözleşmeyi sonlandırabilmesine karşı ev sahibinin dava açmak zorunda kalması kiracıyı değil, zilyetliği koruyan bir hüküm; yoksa kiralayan da sözleşmeyi fesih yoluyla bitiriyor ama ya kiracı çıkmazsa? Burada dava şartı onu oradan çıkarabilmek için, mevcut zilyetin üstün hakkından dolayı. Yoksa ya sizin sözleşmeyi fesih sebebiniz haklı değilse? Nereden bileceğiz bunu? Bunu kiracı kabul etmiyorsa bir dava aşaması gerekiyor yoksa hiçbirimizin AY m. 21 konut dokunulmazlığı güvencesi kalmaz.
Baştaki örneğimize geri dönelim. Gereksinimden dolayı değil de, on yıllık uzama süresinin bittiği 4 Mayıs 2033’e geldik, işte artık 4 Mayıs 2034’te sözleşmeyi bitirebiliriz. Ama bu tarihten en az 3 ay önce, yani 4 Şubat 2034’e kadar bir ihtar çekmeliyiz. İhtar nasıl olmalı? TBK m. 348 yazılı olma şartı istiyor. Mail olur mu? İspatlayabiliyorsanız karşı tarafa ulaştığını, evet. Ama noter olmasa bile en azından iadeli taahhütlü bir bildirim daha iyi olur.
Burada dikkat, eğer TMK m. 194 gereği kiracı olmayan eş ev sahibine bildirimde bulunmuş ve kira sözleşmesinin tarafı olmuşsa, artık fesih bildirimini TBK m. 349 gereği her iki eşe de ayrı ayrı yapmak gerekir yoksa tahliye için bir yıl daha beklersiniz. Başka neler kaldı söylememiz gereken, işte her zaman olduğu gibi olağanüstü durumlar için elimizde bir TBK m. 331 var. Şartımız, her iki taraf ta istediği zaman bitirebilir yeter ki artık sözleşme şartları taraflardan en az biri için çekilmez hale gelsin. Bu tabii her olay üzerinde özel olarak değerlendirilmesi lazım, biri için çekilmez olan bir başkası için çekilebilir olabilir.
TBK m. 316 var komşularına saygısız davranan kiracıyı otuz günlük verilen sürede komşular için çekilmez hale gelen durumu ortadan kaldırması için, aksi takdirde haklı fesih. Hatta verilen süre bu durumu ortadan kaldırmaya yetmeyecekse hiç bu sürenin dahi beklenmesine gerek yok. Gene ev sahibini koruyan bir hüküm. Bir de kiracı korunur denir.
Özgür TÜRKEŞ