Kiraya verenin ihtiyaçları doğrultusunda kira sözleşmesini sona erdirme hakkı da belirli şartlarla tanınmıştır. Bu şartlardan biri de Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.351’de düzenlenen “yeni edinim sebebiyle tahliye” hakkıdır. Aşağıda yeni edinim sebebiyle tahliye davasının hukuki dayanağı, şartları ve uygulama esasları incelenecektir.

1. Kanun Metni

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi şu şekildedir:

“Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinim tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek ve bu tarihten itibaren altı ayın sonunda açacağı dava ile tahliye isteyebilir.”[1]

Bu hüküm, malik değişikliğinden sonra yeni malikin meşru barınma veya işyeri ihtiyacını karşılamayı amaçlayan, sınırlı bir tahliye hakkıdır.

2. Yeni Edinim Nedir?

Yeni edinim, taşınmazın malikinin değişmesi anlamına gelir. Bu edinim satış, bağış, miras gibi yollarla gerçekleşebilir. Yeni malik, TBK m.310 gereğince mevcut kira sözleşmesiyle bağlı olmakla birlikte, TBK m.351 uyarınca sınırlı süre içinde bazı koşullarla tahliye davası açabilir.[2]

3. Tahliye Şartları

Yeni edinim sebebiyle tahliye davası açılması için bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

a) Maliklik Sıfatı: Davayı açacak kişi taşınmazın yeni maliki olmalıdır. Malik sıfatı tapu tesciliyle kazanılır.

b) Gereksinim Şartı: Malikin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı bulunmalıdır. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.[3] Yargıtay, gereksinim iddialarının "samimi ve zorunlu" olmasını aramaktadır:

“Yeni malikin ihtiyacı gerçek, samimi ve zorunlu değilse, tahliye kararı verilemez.” (Yargıtay 6. HD, E.2016/6055, K.2017/2120, T.16.3.2017)

c) Bildirim Şartı: Edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve geçirilmesi halinde dava hakkı ortadan kalkar.[4]

d) Dava Açma Süresi: Bildirimin ardından, yeni malik, altı aylık sürenin sonunda tahliye davası açabilir. Alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde de dava açma hakkı bulunmaktadır.[5]

4. Uygulamada Karşılığı

Yargıtay, ihtiyaç iddialarının sadece beyana dayanamayacağını, somut delillerle ispatlanması gerektiğini belirtmiştir. Örneğin, yeni malikin boş duran başka konutları varsa tahliye talebi reddedilebilir:

“Davacının ihtiyacı gerçek ve samimi görülmemiş, başka konutlarının bulunması ihtiyacın samimiyetini ortadan kaldırmıştır.” (Yargıtay 3. HD, E.2019/3347, K.2019/7795, T.2.10.2019)

Ayrıca tüzel kişilerin ihtiyaç iddiasında, faaliyet amacıyla bağlantılı kullanım koşulu aranır. Yönetim kurulu kararı gibi belgelerle ispat zorunludur.[6]

5. Sonuç

Yeni edinim sebebiyle tahliye, kiracının kira sözleşmesinin devamlılığı ilkesine istisna oluşturan bir tahliye sebebidir. Ancak bu hakkın kullanımı sıkı şartlara bağlanmış ve kiracının barınma hakkı ön planda tutulmuştur. Yeni malikin bu süreçte dikkatli hareket etmesi, sürelere riayet etmesi ve ihtiyacını samimi şekilde ispat etmesi gerekir.

Av. Muhammed Furkan CEBECİ

-----------------

[1] Türk Borçlar Kanunu, Madde 351.
[2] TBK m.310: “Kira sözleşmesi, kiralananın el değiştirmesiyle sona ermez.”
[3] Yargıtay 6. HD, E.2016/6055, K.2017/2120, T.16.03.2017.
[4] Yargıtay 3. HD, E.2018/9146, K.2019/1144, T.29.01.2019.
[5] TBK m.351, ikinci cümle.
[6] Yargıtay 3. HD, E.2017/5043, K.2018/2338, T.6.3.2018.