Kira ilişkisinde kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece kiralananı kullanma hakkına sahiptir. Bu hak, özellikle konut kiralarında özel hayatın gizliliği ve konut dokunulmazlığı ile doğrudan bağlantılıdır. Kiraya veren ise malik sıfatıyla taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkından kaynaklanan tasarruf yetkilerini kullanmaya devam eder. Bu nedenle kiraya verenin taşınmazı satmak, yeniden kiraya vermek, bakım ve onarım yaptırmak ya da benzeri hukuki ve fiili işlemleri gerçekleştirmek istemesi halinde, kiracının kullanım hakkı ile kiraya verenin mülkiyet hakkı arasında hassas bir denge kurulması gerekir.
Kiralananın gösterilmesine izin davası, bu dengenin kurulmasını sağlayan dava türlerinden biridir. Uygulamada bu dava, kiraya verenin taşınmazı satışa çıkarmasına, yeniden kiraya vermek istemesine veya kiralananda yapılması gereken işlemler sebebiyle taşınmazın görülmesine ihtiyaç duymasına rağmen, kiracının haklı bir neden olmaksızın kiralananın gösterilmesine izin vermemesi halinde gündeme gelmektedir. Bu durumda kiraya veren, mahkemeden kiralananın belirli gün ve saatlerde, belirli bir süreyle ve kiracının menfaatleri gözetilerek üçüncü kişilere gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir.
Kiralananın gösterilmesine izin davasının temel hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesidir. Anılan hükme göre kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıpların giderilmesi için yapılacak çalışmalara katlanmakla yükümlü olduğu gibi, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle de yükümlüdür. Bu düzenleme, kiraya verene sınırsız bir giriş veya denetim hakkı tanımamakta, yalnızca kanunda belirtilen amaçlarla ve gerekli olduğu ölçüde kiralananın gösterilmesine imkân sağlamaktadır.
Bu noktada özellikle vurgulanması gereken husus, kiracının katlanma yükümlülüğünün sınırsız olmadığıdır. Kiraya veren, taşınmazı dilediği gün ve saatte gösteremez. Kiralananın gezilip görüleceği hususu kiracıya uygun bir süre önce bildirilmelidir. Gösterim sırasında kiracının özel hayatı, çalışma düzeni, aile yaşamı, sağlık durumu, konut veya işyeri olarak kullanım biçimi ve diğer kişisel koşulları göz önünde tutulmalıdır. Aksi halde kiraya verenin talebi, mülkiyet hakkının kullanımı olmaktan çıkarak kiracının yaşam alanına ölçüsüz müdahale niteliği kazanabilir.
Kiralananın gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda yalnızca Türk Borçlar Kanunu hükümleri değil, anayasal güvenceler de önem taşır. Anayasa’nın 20. maddesi özel hayatın gizliliğini, 21. maddesi ise konut dokunulmazlığını koruma altına almaktadır. Kiralanan taşınmaz, kira ilişkisi devam ettiği sürece kiracının fiili hâkimiyet alanındadır. Bu nedenle kiraya veren malik olsa dahi kiracının rızası olmaksızın kiralanana giremez. Ancak konut dokunulmazlığı ve özel hayatın gizliliği mutlak ve sınırsız haklar değildir. Kanundan kaynaklanan haklı nedenlerin bulunması halinde, ölçülülük ve hakkaniyet ilkelerine uygun şekilde sınırlandırılabilir.
Kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi, bu davaların en sık karşılaşılan nedenlerinden biridir. Taşınmazın satılabilmesi için muhtemel alıcıların taşınmazı görmesi çoğu zaman kaçınılmazdır. Aynı şekilde kira sözleşmesinin sona ereceği veya kiralananın yeniden kiraya verilmesinin gündeme geldiği durumlarda da yeni kiracı adaylarının taşınmazı görmesi gerekebilir. Kiracının bu gösterimlere hiçbir haklı gerekçe olmaksızın engel olması, kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan ekonomik yararlanma ve tasarruf yetkisini fiilen sınırlandıracaktır. Buna karşılık kiraya verenin de bu hakkı kiracının günlük yaşamını sürekli baskı altında bırakacak şekilde kullanması mümkün değildir.
Bu davalarda mahkemenin temel görevi, taraflardan birinin menfaatini diğerine üstün tutmak değil, taraf menfaatleri arasında hakkaniyete uygun bir denge kurmaktır. Bu denge kurulurken kiralananın niteliği, konut veya işyeri olarak kullanılıp kullanılmadığı, taşınmazın bulunduğu bölge, satış veya kiralama piyasasının koşulları, taşınmazın makul sürede satılabilme veya kiraya verilebilme ihtimali, kiracının çalışma düzeni, ailevi ve sosyal durumu birlikte değerlendirilmelidir. Bu nedenle kiralananın gösterilmesine ilişkin kararlar soyut, süresiz veya belirsiz şekilde kurulmamalıdır.
Uygulamada mahkemeler genellikle belirli bir süreyle, haftanın belirli günlerinde ve günün makul saatlerinde gösterime izin vermektedir. Örneğin taşınmazın üç ay süreyle haftada iki gün, belirli saat aralıklarında gösterilmesine karar verilebilir. Ancak her dosyada aynı gün ve saatlerin belirlenmesi doğru değildir. Kiracının çalışma saatleri, evde bulunma durumu, aile yaşamı ve taşınmazın kullanım şekli dikkate alınmalıdır. Konut olarak kullanılan bir taşınmaz yönünden haftanın altı günü ve uzun saatler boyunca gösterim yapılmasına izin verilmesi, kiracının yaşam alanını ölçüsüz şekilde sınırlandırabileceğinden hukuka uygun görülmemektedir.
Kiralananın gösterilmesine ilişkin davalarda dava açılmadan önce kiracıya yazılı bildirim yapılması önemlidir. Kiraya veren, taşınmazın hangi amaçla gösterilmek istendiğini, kimlere gösterileceğini ve hangi gün ve saatlerde gösterim talep edildiğini açıkça bildirmelidir. Bu bildirim noter ihtarnamesiyle yapılabileceği gibi, ispatlanabilir başka yazılı yollarla da yapılabilir. Bununla beraber noterden bildirim yapılması önerilmektedir. Kiracının bu bildirime rağmen makul bir çözüm önermemesi veya gösterime tamamen engel olması halinde dava açılması gündeme gelir.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması da ayrıca değerlendirilmelidir. Kiralananın gösterilmesine izin davası, kira ilişkisinden doğan bir uyuşmazlık niteliği taşıdığından, dava şartı arabuluculuk yoluna tabidir. Bu nedenle dava açılmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması, böylece dava şartının sağlanması gerekir.
Kiralananın gösterilmesine izin davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava dilekçesinde taraflar arasındaki kira ilişkisi, kiraya verenin taşınmazı gösterme ihtiyacı, kiracının gösterime izin vermediği veya makul olmayan koşullar ileri sürdüğü hususları açıkça ortaya konulmalıdır. Delil olarak kira sözleşmesi, tapu kaydı, satış ilanı, emlak danışmanı yazışmaları, potansiyel alıcı veya kiracı adaylarıyla yapılan yazışmalar, ihtarname, arabuluculuk son tutanağı ve kiracının gösterime engel olduğunu ortaya koyan sair belgeler sunulabilir.
Yargılama sırasında mahkeme, gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak taşınmazın niteliğini, bulunduğu yeri, piyasa koşullarını ve makul gösterim süresini belirleyebilir. Özellikle satış amacıyla açılan davalarda, taşınmazın ortalama ne kadar sürede satılabileceğinin tespiti önem taşır. Zira gösterim izninin süresiz verilmesi, kiracının özel hayatı üzerinde sürekli bir baskı oluşturur. Buna karşılık çok kısa süreli ve yetersiz bir izin de kiraya verenin mülkiyet hakkını etkili şekilde kullanmasını engelleyebilir.
Bu dava türünde ihtiyati tedbir talebi ayrı bir öneme sahiptir. Yargılama sürecinin uzaması, özellikle satış veya yeniden kiralama amacıyla hareket eden kiraya veren bakımından ciddi ekonomik kayıplara yol açabilir. Kiraya verenin muhtemel alıcıları veya kiracı adaylarını kaybetmesi, taşınmazın ekonomik değerinden yararlanamaması ya da satış sürecinin gereksiz şekilde uzaması ihtimali bulunabilir. Bu nedenle şartları oluştuğunda, dava sonuçlanıncaya kadar geçerli olmak üzere kiralananın belirli gün ve saatlerde gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Nitekim Yargıtay, kiralananın gösterilmesine izin davası bakımından, yakın tarihli kararında ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini içtihat etmiştir. Ancak tedbir kararı da kiracının özel hayatını ölçüsüz biçimde sınırlandırmayacak şekilde kurulmalıdır.
İhtiyati tedbir bakımından mahkeme, yaklaşık ispat koşulunu, gecikmesinde sakınca bulunan bir halin mevcut olup olmadığını ve taraf menfaatleri arasındaki dengeyi dikkate almalıdır. Kiraya verenin satış veya yeniden kiralama amacının gerçekliği, kiracının gösterime haksız şekilde engel olup olmadığı, kira sözleşmesindeki hükümler ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmelidir. Özellikle kira sözleşmesinde kiralananın gösterilmesine ilişkin açık bir hüküm bulunması halinde, mahkeme bu hükmü de dikkate alarak tedbir kararı verebilir.
Sonuç olarak kiralananın gösterilmesine izin davası, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının özel hayatının gizliliği ve konut dokunulmazlığı arasında denge kurmayı amaçlayan özel nitelikli bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 319. maddesi, kiracıya bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gösterilmesine izin verme yükümlülüğü yüklemektedir. Ancak bu yükümlülük sınırsız değildir. Kiraya verenin önceden bildirim yapması, gösterimin amacını ve kapsamını açıkça ortaya koyması, kiracının yararlarını gözetmesi ve dürüstlük kuralına uygun davranması gerekir. Mahkeme de karar verirken kiralananın niteliğini, tarafların menfaatlerini, satış veya kiralama sürecinin gereklerini ve kiracının yaşam düzenini dikkate alarak belirli süre, gün ve saatlerle sınırlı, ölçülü ve uygulanabilir bir karar kurmalıdır.
Kiralananın Gösterilmesine İzin Davasıyla İlgili Yargıtay Kararları
1- Kiralananın gösterilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Mahkeme, kiraya verenin mülkiyet hakkını, satış veya yeniden kiralama ihtiyacını ve yargılamanın uzamasından doğabilecek sakıncaları dikkate almalı; kiracının menfaatlerini de gözeterek hakkaniyete uygun şekilde geçici hukuki koruma sağlayabilmelidir.
“TBK'nın 319. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananda daha sonradan ortaya çıkan ayıpların ortadan kaldırılması için kiralananda çalışma yapılmasına, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. (…) Halen kiracı kullanımında olan kiralananın kiraya veren tarafından mülkiyet hakkının bir kullanım şekli olarak satış veya diğer tasarruf şekillerine (Trampa, ipotek kurulması vs. gibi) konu etmek istemesi halinde üçüncü kişilerin taşınmazı görüp incelemesi gerekebilir. Şayet sözleşmede kiralananın gösterilme süresi ve şartları kararlaştırılmışsa buna uygun tedbir kararı her halükârda verilir. İhtiyati tedbir kararı zorunlu, gecikmesinde sakınca bulunup zarar olabilecek hallerde verilebilir. Uygulamada dava şartı arabuluculuk süreciyle birlikte dava sürecinin uzaması kiralananın gösterilmesi istenilen kira döneminin aşılması sonucunu doğurmakta uzayan yargılama süreci mülkiyet hakkının kapsamında kalan kiralananı satma ve tasarruf etme, ekonomik olarak faydalanma hakkının kiraya verenin elinden alınmasına yol açabilecektir. Bu konuda TBK m.319/2 düzenlemesiyle kiraya verene bu hak verilmiştir. Ancak Ülkemizde yargılama sürelerinin uzun olması, ekonomik şartlardaki ani değişimler dikkate alındığında kiracı rızaen kiralananın üçüncü kişilere gösterilmesine müsaade etmediğinde bu konuda ortaya çıkan muarazanın giderilmesi için kiraya verenin dava açması gerekir. Bu davanın uzun sürmesine bağlı olarak kiraya verenin mülkiyet hakkından kaynaklanan kiralananı satıp nakde dönüştürme gibi tasarruf etme yetkisinin kullanımı kısıtlanmış olabileceği gibi satış, yeniden kiralama veya diğer işlemlerdeki gecikmeye bağlı olarak mağduriyete ve müşteri kaybına sebep olur. Kanun koyucu TBK m.319/2 de bu durumları dikkate alarak kiracıya kiralananın üçüncü kişilere gösterimi konusunda yükümlülük getirmiştir. Bu yükümlülüğün sınırları tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur. Mahkeme sözleşme taraflarının sahip olduğu hakları iki tarafın da menfaatlerini koruyarak hukuka ve hakkaniyete uygun bir biçimde uyuşmazlığı gidermelidir. Bu bağlamda; kiracının özel hayatının gizliliği, kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, taşınmazların satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek hakkaniyete uygun denge kurulmak suretiyle bir defalık değil satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile, ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı tespit edilerek hâsıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekir. Mahkemece, ülkemizdeki yargılama sürelerinin uzunluğu, mülkiyet hakkının kapsamı, kiraya verenin gecikme sebebiyle muhtemel alıcıları kaçırması ve ciddi bir zararın doğma ihtimali gibi nedenlerle AİHS m.6 da düzenlenen edil yargılanma hakkı kapsamında değerlendirilen hakka ulaşmanın kolaylaştırılması bakımından, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmesi gerekir Yapılan bu açıklamalar ışığında başvuru incelendiğinde; açılan davada esas hakkındaki hükme kadar, taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak amacıyla şartları bulunduğunda tedbir kararı verilebilir. Bu kapsamda, kira sözleşmesindeki hükümler de gözetilerek, her uyuşmazlıkta somut olayın özellikleri ile bildirilen delillerin ayrı ayrı değerlendirilerek ihtiyati tedbir koşullarının oluştuğu kanaatine varan Mahkemenin, kiracının menfaatlerini de göz önünde tutmak suretiyle kiralananın gösterilmesi hususunda hakkaniyete uygun şekilde ihtiyati tedbir kararı verebileceğine, yukarıda belirtilen Bölge Adliye Mahkemeleri Hukuk Daireleri arasındaki uyuşmazlığının bu şekilde giderilmesine karar vermek gerekmiştir.” 3. HD., E. 2024/4081 K. 2025/1441 T. 10.03.2025
2- Kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatı korunmakla birlikte, kiraya verenin taşınmazı satmak istemesi halinde kiralananın muhtemel alıcılara gösterilmesine izin verilmelidir. Ancak izin kararı, kiracının eve bağlı kalmasına yol açacak şekilde geniş ve süresiz düzenlenemez.
“Anayasamızca teminat altına alınan özel hayatın gizliliği ve korunması ilkesi gereğince, kişinin konut dokunulmazlığı korunmaya alınmıştır. Kanunun açıkça gösterdiği hallerde usulüne göre verilmiş Hâkim kararı olmadıkça; ... veya kamu düzeni bakımından gecikmede sakınca bulunan hallerde de, kanunla yetkili kılınan merciin emri bulunmadıkça konuta girilemez. Ancak konut dokunulmazlığına sahip kişinin bu hakkını kullanması mutlak olmadığından yasal koşulların oluşması halinde bu hak sınırlandırılabilir. Somut uyuşmazlıkta olduğu gibi kiralayanlar taşınmazı satmak istediğinde kiracının taşınmazı satın almak isteyen kişilere göstermemesi halinde mahkemeye müracaat edildiğinde, mahkemece izin kararı verilmelidir. Bu husus tarafların ve mahkemenin de kabulündedir. Ne var ki herkes hakkını objektif iyiniyet kuralları içerisinde kullanmalıdır. Mahkemece, taşınmazın pazar günleri hariç haftanın 6 günü saat 10:00 ile 17:00 saatleri arasında, yani kiracıyı haftanın altı günü gündüz vakti yedi saat boyunda eve bağlı kalacak şekilde alıcılara gösterilmesine, her bir alıcı için günde üç kez ve yarım saati aşmamak üzere izin verilmesine karar verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına engel olmak için verilen izne süre sınırlaması getirilmesi gerekir. O halde mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri, davalının mesken olarak kullandığı hususları da gözetilerek kiralananın ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, taşınmazın gösterimine bu süre ile sınırlı olarak ve davalının iş ve beşerî ilişkileri de göz önüne alınarak izin verilmesi gerekir.” 6. HD., E. 2015/9795 K. 2016/4611 T. 13.06.2016
3- Mahkemece verilen gösterim izni, hakkın kötüye kullanılmasına ve yeni uyuşmazlıklara yol açmayacak açıklıkta olmalıdır. Taşınmazın hangi süreyle, hangi günlerde ve hangi saatlerde gösterileceği hakkaniyete uygun biçimde belirlenmelidir.
“Mahkemece, mecurun 3 ay süre ile Salı ve Perşembe 18.00 ve 20.00, cumartesi günleri ise 14.00 ile 16.00 saatleri arasında davacının müşterilerine kiralananın davalı tarafça gösterilmesi için izin verilmiştir. Karar bu haliyle davacıya tanınan hakkın kötüye kullanılmasına müsait olduğundan yeni uyuşmazlıkların doğmasına da sebep olacak niteliktedir.” 6. HD., E. 2015/12845 K. 2016/201 T. 21.01.2016
4- Hüküm verilirken kiracının ve birlikte yaşadığı kişilerin çalışma şartları araştırılmadan gösterim gün ve saatlerinin belirlenmesi doğru değildir. Mahkeme, kiracının yararlarını gözeterek hem gösterim süresini hem de gün ve saatleri hakkaniyete uygun şekilde belirlemelidir.
“Davacı, davalıya kiralanan taşınmazın satılıncaya kadar muhtemel alıcılara gösterilmesi konusunda gün ve saat belirlenmesini talep etmiş davalı vekili, davalı ve eşinin çalışan kişiler olması sebebiyle ancak tatil günlerinde münasip bir süre için izin verilmesi gerektiğini savunmuş, mahkemece altı ay süre ile her hafta Cumartesi, Çarşamba günleri saat 12-14 arası gösterime hazır bulundurulması gerektiğinin tespitine karar verilmiştir. Davalı vekili yargılama sırasında, davalı ve eşinin çalışan kişiler olduğundan söz etmiş, temyiz aşamasında davalı ve eşinin halen çalıştıkları iş yerlerini gösterir belgeleri dosyaya ibraz etmiştir. Bu durumda mahkemece, davalı ve eşinin çalışma şartları araştırılarak, kanun maddesinde de açıklandığı üzere, kiracının yararları göz önünde tutularak hakkaniyete uygun olacak şekilde hem süre hem de hazır bulundurma gün ve saatlerinin belirlenmesi gerekir.” 6. HD., E. 2015/6282 K. 2015/6125 T. 18.06.2015
Av. Berk KABAAĞAÇLI