Kiraya veren, kiracısını ancak kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanarak tahliye edebilir. Türk Borçlar Kanunu’nda bu sebepler belirtilmiş olup, ilgili kanuna göre ilgili sebepler şöyledir,
İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiraya veren kişinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin, konut ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Kiraya verenin bu ihtiyacının gerçek ve samimi olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin aynı bölgede başka bir taşınmazı varsa ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. 6 aylık süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Tahliye davasının, Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, kira kontratının süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Evin tadilata ihtiyacı olması halinde kiracının tahliyesi istenebilir. Ancak küçük tadilatlardan bahsedilmemektedir. Evin yeniden yıkılıp inşa edilmesi veya yıkım olmaksızın değiştirilmesi, genişletilmesi gibi önemli tadilatlar olması gerekir. Bu tadilat sırasında kiracının evi kullanması mümkün olmaması gerekir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. 6 aylık süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşme süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesinde kiralama yasağı söz konusudur. Tadilatın sona ermesinden itibaren ev, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.
Tahliye Taahhütnamesine Dayanarak Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir süre sonra evi boşaltacağına dair beyanda bulunmasıdır. Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden sonra yapılması gerekir. Kira sözleşmesiyle birlikte yapılmışsa geçersiz olur. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen sürenin sona ermesiyle birlikte kiracının evden çıkması gerekir. Eğer kiracı evden çıkmamışsa sürenin bitmesiyle birlikte 1 ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Aynı zamanda kiracıya icra takibi başlatılarak da tahliyesi istenebilir.
Kiracının Kirasını Ödememesi Halinde Tahliyesi (Evden Çıkarılması)
Kiracı, aynı yılın içerisinde kiraladığı taşınmazın 2 kira bedelini ödememişse kiracının çıkarılması mümkündür. Kiranın ödenmemesi halinde kiracıya 2 haklı ihtar çekilmesi gerekir. Örneğin bir kira yılı döneminde kiracının kasım ve aralık ayına ait kira bedellerini ödemediğini düşünelim. Her iki aya ait kiracıya ihtarname gönderilmesi gerekir. Kira yılının bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
Kiracının Başka Bir Evi Olması Durumunda Tahliyesi
Kiracının veya eşinin, kiralanan yerle aynı ilçede veya belediye sınırları içerisinde başka bir evi varsa kiracının tahliyesi istenebilir. Bu tahliye sebebinden yararlanılabilmesi için kiraya verenin bu durumu sonradan öğrenmesi gerekir. Eğer kira sözleşmesi kurulurken, kiraya veren bu durumu biliyorsa kiracının tahliyesi istenemez.
Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi
Kiracının kiraladığı taşınmazdaki komşularına saygı gösterme ve kiralananı özenle kullanma sorumluğu bulunmaktadır. Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak kullanmak, özen göstermek, temizlik ve bakım giderlerini sağlamak, gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirmek zorundadır. Aynı zamanda komşuluk kurallarına uyması gerekir. Bunlar kiracının özen yükümlülüğüdür. Kiracının yükümlülüğüne uygun davranmaması halinde tahliyesi istenebilir.
Önemli Sebeplerle Kiracının Tahliyesi
Kiracı ve kiralayan arasında sözleşmenin devamını çekilmez kılan sebepler varsa her iki taraf da sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının İflas Etmesi Nedeniyle Tahliyesi
Kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren, kiracıya veya iflas masasına yazlı bir bildirimde bulunarak, işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesi istenebilir. Güvence gösterilmesi için uygun bir süre verilir. Bu sürenin bitmesiyle birlikte kiraya verene güvence verilmemişse sözleşme feshedilebilir.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Kira sözleşmesi toplamda 10 yıl uzamışsa kiracının tahliyesi istenebilir. Bu süreden sonra her yeni kira döneminden 3 ay önce bildirimde bulunarak, kiracının evden çıkması istenebilir.
5 Yılı Dolduran Kiracının Durumu
5 yılı dolduran kiracının tahliyesi için gereken tahliye şartları oluşmamışsa kiracı evden çıkartılamaz. Kiracının kira sözleşmesi belirli bir süreliğine bile yapılsa yukarıda bahsettiğimiz kiracıyı evden çıkarmak için gereken şartlar oluşmamışsa kiracının hakları kanunla korunduğu için kiracı evden çıkmama hakkını kullanabilir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?
Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;
- 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
- Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
- İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.
Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Evden Çıkartılabilir mi?
Ev sahibine kirasını düzenli ödeyen kiracı sebepsiz bir şekilde evden çıkartılamaz. Kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanılmalıdır. Bu sebeplerinde gerçek ve samimi olması gerekir. Aksi halde kiracıya tazminat ödenebilir. Bu nedenle her somut olayın özelliklerine göre farklı bir yol izlenmelidir. Kiracı kira bedellerini süresinde ödüyorsa, taşınmazı kullanım amacına uygun kullanıyorsa, komşularına saygılı ise kiracı sebep gösterilmeksizin çıkarılamaz. Nitekim Belirli süreli kira sözleşmelerinde dahi sözleşme süresinin bitmesi ileri sürülerek kiracının tahliyesi istenemez. Bu nedenle kanundaki sınırlı olarak sayılan tahliye şartlarından birinin varlığına dayanılmalıdır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye davasının ne kadar süreceği ile ilgili net bir süre verilemez. Çünkü her somut olayın özelliklerine göre süre değişecektir. Kesin bir süre verilemese de uygulamadaki tahliye davaları; 3 ay ila 1 yıl içerisinde sonuçlanabilmektedir.
Birikmiş Kiralar Nasıl Alınır?
Birikmiş kira alacakları için kiracıya genel haciz yoluyla takip başlatılabilir. Ancak genel haciz yoluyla takipte sadece kira bedellerinin tahsili sağlanabilir. Aynı zamanda kiracının tahliyesi de isteniyorsa tahliye talepli icra takibi başlatılmalıdır.
