Uygulamada sıklıkla karşılaşılan kira uyuşmazlıklarından biri de kiracının kira bedelini ödememesi durumudur.
Türk Borçlar Kanunu gereği “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kanuni tanım ile kira sözleşmesinin üç ana unsuru olduğu görülmektedir. Kira sözleşmesinin unsurlarını öncelikle kira konusu kiralanan şey, buna bağlı olarak da kiralanan için ödenen bedel ve tarafların mutabık kalmaları oluşturur. Bu üç unsur bulunmadıkça kira ilişkisinden söz edilemeyecektir.
Ana unsurlardan biri olan kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracı temerrüde düşecek ve kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde düzenlenen temerrüt nedeniyle tahliye hakkını kullanabilecektir. Ancak kira bedelinin ödenmemesi tek başına kiracının tahliyesi için yeterli değildir.
Bu sonuca ulaşabilmek için bazı koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir.
● Öncelikle kira bedelinin ödenmesi gereken gün ödeme yapılmadığı takdirde kira borcu muaccel hale geldiğinden kiraya veren kiracıya bu durumu bildirerek 30 gün içinde kira bedelini ödemesi için bir ihtaratta bulunmalıdır. Bu noter vasıtasıyla ihtarname göndererek yapılabileceği gibi tahliye talepli bir icra takibi başlatmak suretiyle de gerçekleştirilebilir.
● Her iki durumda da 30 gün içinde ödeme yapılması gerekmektedir. Ancak ödeme yapılmadığı takdirde ihtarname çekilmişse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilecektir.
● İcra takibinde ise 7 günlük itiraz süresi mevcuttur. Kiracının bu sürede takibe itiraz etmemesi halinde takip alacaklar yönünden kesinleşecektir. Ancak taşınmazın tahliyesi için itiraz olmaması yeterli değildir. Ödeme için 30 günlük süre beklenmelidir. Ödeme yapılmadığı ve itiraz da olmadığı takdirde 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye talebinde bulunulabilecektir.
● Kiracı 7 günlük süre içinde takibe itirazda bulunursa takip duracaktır. İmza ve sözleşmeye itiraz varsa 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açılarak itirazın iptali ile tahliye talep edilmelidir. Ancak borca itiraz gibi yargılamayı gerektirmeyen itirazlarda yine 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’nden itirazın kaldırılması ile tahliye talep edilmesi mümkündür.
● Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılacak itirazın iptali davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerektiği unutulmamalıdır.
● Her ne kadar kiracının 30 günlük süre içinde ödeme yapması halinde temerrüt nedeniyle tahliye yolu kapanacak olsa da bu durumun bir kira yılı içinde iki kere meydana gelmesi halinde TBK m.352/2 gereği iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.
Sonuç olarak kira bedeli kiracının asli yükümlülüklerinden biri olup, ödenmemesi halinde taşınmazdan tahliyesi talep edilebilecektir. Ancak bu sürecin titizlikle ele alınarak koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir.
Av. Berre Nur Coşkun Örkcü