6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 350. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda belirtilen sürelere uymak şartıyla açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Konuya ilişkin yerleşik içtihat incelendiğinde ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarında davacının konu ettiği ihtiyacının samimi, zorunlu ve gerçekçi olması şartı aranmaktadır. Nitekim ihtiyacın mahiyeti ve gerçekçiliği bu konudaki uyuşmazlıklarda taraflar açısından en çok önem arz eden husustur.
Bununla beraber, yaşadığımız enflasyonist ortam göz önüne alındığında rayiç kira bedellerinin her geçen gün daha da yükseldiği herkesçe kabul görmektedir. Bunun sonucunda da ev sahipleri, kendilerine ödenen kira bedellerinin civardaki diğer kiralananlara göre “ucuz” kalmasından dolayı bu bedellerle tatmin olmamakta, kiracılar ise hem halihazırda ödemekte oldukları kiraların rayiçlerinin çok altında olması sebebiyle bütçelerine uygun başka kiralık evlerin olmaması hem kira bedeli üzerinden hesaplanan depozito ve emlakçı komisyonunun yüksek tutarda olması hem de taşınma masraflarının ağırlaşmış olması sebebiyle taşınmazı tahliye etmekten imtina etmektedirler. Dolayısıyla ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının aslında kiraya verenin gerçekten kiraladığı taşınmazına konut ya da işyeri olarak ihtiyaç duyması ya da yalnızca kiracısını tahliye etmek ve taşınmazını artan rayiç bedeller üzerinden kiralamak istemesi nedeniyle son bir hukuki çözüm yolu olarak algılayarak ikame edilebildiği söylenebilecektir.
Ortada gerçek bir ihtiyacın var olmasına bakılmaksızın ikame edilebilen bu davalar neticesinde de Sulh Hukuk Mahkemelerinin iş yükü oldukça artmış olmakla birlikte mahkemeler, ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçekçi olup olmadığını tespit edebilmek ve yerinde bir değerlendirme yapabilmek için uzun sürelere ihtiyaç duymaktadırlar. Nitekim mahkemeye sunulan ihtiyaç hallerinin ve gerekçelerin arkasında aslında kiracının tahliye edilip taşınmazın daha yüksek bedelle kiraya verilmesi niyeti gizlenebileceğinden dolayı gerçekten de taşınmazına ihtiyacı olan kiraya verenlerin ihtiyaçlarının samimi, zorunlu ve gerçekçi olduğunun kanıtlanması zorlaşmıştır.
Yukarıda bahsedildiği üzere günümüz şartları çerçevesinde de kiraya veren, haklı gereksinimi sebebiyle tahliye davası açmakta ve yargılamanın uzun sürmesi nedeniyle bu davasının sonuçlanmasını beklerken, rayiçlerine göre düşük olarak nitelendirilebilecek kira bedeli üzerinden kira ilişkisini devam ettirmek zorunda kalmaktadır. Bu süreçte, özellikle tahliye davası sürecinde ihtiyacının samimiyetine gölge düşürmemesi açısından, özellikle TBK 344. maddesinin 3. fıkrasında düzenlenen beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi hususunda ayrı bir dava açmamayı tercih edebilmektedir. Ancak belirtmek gerekir ki kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesini talep etmek kiraya verenin yasal haklarından biri olmakla birlikte ülkemizdeki yüksek enflasyon oranları ve kira uyuşmazlıklarındaki yığılmalar sebebiyle yargılamaların uzun sürdüğü gerçeği de göz önüne alındığında, kiraya verenin tahliye davasının sürdüğü zaman dilimi boyunca, rayiç kira bedellerinin beklenmedik artışlarının karşısında taşınmazın rayiç kira bedelini mahkemeden talep edemeyeceği, bunu talep ederse ihtiyacının özellikle samimi ve gerçekçi olmadığının kabul edileceği şeklinde düşünülmemesi gerekir. Neticede tahliye davası devam ederken taraflar arasındaki kira ilişkisi devam etmektedir. Kiraya verenin öncelikli isteği kiralananı, kendi ihtiyacı için kullanmak amacıyla kiracısının kiralanandan tahliyesi olmakla beraber bunu yaparken de kiralanandan edindiği kazanımı piyasadaki olağanüstü artışa karşı korumak istemesi gayet doğaldır. Nitekim, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/966 E., 2015/6001 K. sayılı ve 16.06.2015 tarihli kararında aşağıdaki gibi hüküm kurularak tahliye davası açılmadan önce yapılan kira artırım taleplerinin bile ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığı şeklinde yorumlanmaması gerektiğini, somut olayın incelenerek davacının gereksinim iddiasını kanıtladığı takdirde tahliye kararı alabileceği ortaya koyulmuştur:
“(…) Mahkemece her ne kadar davacının damadının dava açıldıktan sonra tayininin çıktığı ve dava açılmadan önce kira bedelinin artırılması için ihtar çekildiğinden, davacı yönünden ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de; Kira ilişkisinin devamı süresince kira bedelinin artırılmasının istenmesi doğal olup, bu isteğin aleyhine değerlendirmek olanaksızdır. Kira bedelinin artırılması istemi tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermez. (…) Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Görüldüğü üzere, günümüz ekonomik koşulları çerçevesinde kiraya veren, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taşınmazının değerini korumak amacıyla hakimden kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Bu doğrultuda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi hususunda yargılama devam ederken kiraya verenin veyahut kanunda sayılan diğer kişilerin bu davaya konu taşınmazı kullanma zorunluluğu doğuracak bir ihtiyacı da ortaya çıkabileceği ya da ihtiyaç sebebiyle mahkemeden kiracısının tahliyesini istediği ve yargılamanın devam ettiği ve tahliyeye ilişkin hükme kadar geçecek olan dönemde yalnızca taşınmazından edindiği kira gelirini enflasyona karşı korumak ve mağduriyet yaşamamak adına kira bedelinin yeniden belirlenmesi için ayrı bir dava açabilecektir. Bu sebeple kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının yanında kira bedelinin yeniden belirlenmesi için ayrı bir dava açmasının ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını zedeleyeceği düşünülmemelidir. Ancak unutmamak gerekir ki ihtiyacın mahiyeti her somut olayda farklılık göstereceğinden kiralananın ihtiyaç sebebiyle tahliyesi ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri açısından ikame edilecek kira tespit davalarının açık ve her iki talep arasında bir çelişki barındırmayacak şekilde ikame edilmesi gerekmektedir.
Av. Özcan Tarık GÖYENÇ