1. Giriş
Bilindiği gibi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmelerini herhangi bir şekil şartına bağlamamıştır. Sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Bununla birlikte, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin çoğunlukla, “KİRA SÖZLEŞMESİ”, “KİRA KONTRATI” veya “KİRA KONTRATOSU” başlıklı matbu belgelerin doldurulup imzalanması suretiyle yazılı olarak akdedildiği hepimizin malumudur.
Peki, “belirli süreli” konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinden ne anlamak gerekir? Yukarıda bahsedilen matbu belgelerde “Kira Müddeti”, “Akdin Süresi”, “Kiranın Süresi” gibi yan başlıklar mevcuttur. İşte bunların karşısına 6 aydan daha uzun (TBK m. 339/1), örneğin 1 yıl, 2 yıl, 5 yıl vb. bir süre yazılmışsa ortada “belirli süreli” bir konut/çatılı işyeri sözleşmesi var demektir. Bu kısım boş bırakılmış ve sözleşmenin başka yerinde de süreye ilişkin açık veya örtülü bir belirleme yapılmamışsa o sözleşme “belirsiz süreli”dir. Bu ifadelerimizden, sözlü kira sözleşmelerinin belirli süreli olamayacağı sonucuna varılmamalıdır. Uyuşmazlık hâlinde ispatla ilgili zorluklar yaşanması muhtemelse de sözlü kira sözleşmelerinin belirli süreli olması pekâlâ mümkündür.
Şimdi yazımızın başlığındaki soruya dönelim ve sonda söyleyeceğimizi başta söyleyerek devam edelim: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, belirsiz süreli hâle gelmez. Yazımızın amacı, TBK hükümlerinden hareketle bu yargıya nasıl vardığımızı gerekçeleriyle ortaya koymaktır. (Yukarıdaki yargının münhasıran “konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri” bakımından geçerli olduğunun altını bir kez daha çizelim. Şayet kiralanan, örneğin adi kira hükümlerine tabi otopark gibi bir çatısız işyeri veya boş bir arsa ise durum değişecektir.)
2. Yargıtayın Görüşü
Belirli süreli konut/çatılı işyeri kira sözleşmesinden ne anlaşılması gerektiğini ortaya koyduktan ve konumuzu “konut/çatılı işyeri kira sözleşmeleri” ile sınırladıktan sonra, Yargıtayın meseleye nasıl yaklaştığına göz atabiliriz:
3. Hukuk Dairesi T.12/10/2017, E.2017/2914, K.2017/13808
Taraflar arasında imzalanan 01.06.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. … [K]onut ve çatılı işyerlerinde sözleşmenin uzaması halinde belirsiz süreli hale gelmeyeceği, sözleşmenin belirli süreli olduğu dikkate alınmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.
6. Hukuk Dairesi T.12/05/2015, E.2014/6666, K.2015/4812
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347.maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Sözleşme süresinin sona ermesi ile kira sözleşmesi belirsiz süreli hale dönüşmez.
6. Hukuk Dairesi T.21/01/2015, E.2014/13728, K.2015/578
[K]ira sözleşmesine konu taşınmazlar “dükkan” … “konut ve çatılı işyeri” vasfında olduğundan belirli süreli yapılması halinde sözleşme sonunda birer yıl süre ile uzayacağından (TBK'nun 347/1 maddesi gereğince) belirsiz süreli hale de gelmez.
6. Hukuk Dairesi T.30/04/2013, E.2013/6015, K.2013/7713
[H]ükme esas alınan kira sözleşmesi 1.8.1993 başlangıç tarihli 2 yıl süreli olup, sözleşme konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. 1.8.1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi TBK.347 (6570 sayılı yasanın 11. maddesi) uyarınca aynı şartlarda 1er yıl uzamakla belirli süreli kira sözleşmesi olarak uzayıp, belirsiz süreli kira sözleşmesi haline gelmez.
Yukarıya alıntıladığımız kararlardan görüleceği üzere Yargıtay, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin, sözleşme sonunda aynı şartlarla birer yıl uzayacağı ve belirsiz süreli hâle gelmeyeceği kanaatindedir (Yargıtayın bu görüşünden ayrıldığı herhangi bir kararına da rastlamış değiliz.). Yargıtay, vardığı sonucu, mezkûr kararlarında TBK m. 347/1’in şu ilk cümlesine dayandırmaktadır: “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
Yargıtayın tutumunu destekleyen ve gerekçeleriyle birlikte detaylandırmaya çalışan açıklamalarımıza geçmeden önce bir de karşı görüşün argümanlarına bakalım.
3. Karşı Görüş
Yargıtayın istikrarlı kararları ışığında aslında konunun pek de tartışmalı olmadığı düşünülebilir. Bu düşüncenin haklılık payı yüksektir zira biz doktrinde de Yargıtayınkinden farklı bir görüş ileri sürüldüğüne şahit olmadık. Ne var ki TBB TV YouTube kanalında denk geldiğimiz bir kira hukuku eğitiminde, “başlangıçta bir yıl için akdedilen çatılı işyeri kira sözleşmesinin uzayarak belirsiz süreli hâle geldiği” ifade edilince konuya biraz daha yakından bakma ihtiyacı hissettik. Takip eden zaman zarfında, sosyal medyada (bilhassa Twitter’da) da bu yöndeki görüşlerle karşılaştık.
Bu görüşte olanlar, belirli süreli konut/çatılı işyeri kira sözleşmelerinin belirsiz süreli hâle geleceğini söylerken TBK m. 327’den hareket etmektedirler: “Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. / Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.”
Yargıtayın, TBK m. 347/1’e; karşı görüştekilerin ise TBK m. 327’ye dayandığını söyledikten sonra, bu iki hükmü sistematik yorum yöntemine tabi tutacağımız kendi açıklamalarımıza geçebiliriz.
4. Değerlendirmemiz
Kiraya ilişkin hükümler; TBK’nın, 299 ila 378. maddelerden oluşan “Kira Sözleşmesi” başlıklı 4. Bölüm’ünde bulunmaktadır. “F. Sözleşmenin sona ermesi / I. Sürenin geçmesi" kenar başlıklı m. 327, 4. Bölüm'ün "Genel Hükümler" başlıklı 1. Ayırım'ında yer almaktadır. Buradan hareketle, m. 327’in genel hüküm olduğunu not etmemiz gerekir. Dolayısıyla kira sözleşmesinin sona ermesi konusunda şayet bir özel hüküm varsa genel hüküm olan m. 327 değil, ilgili özel hüküm uygulanacaktır.
Nitekim 4. Bölüm’ün "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" başlıklı 2. Ayırım'ında bu konuda özel bir düzenleme mevcuttur. Bu düzenleme, yukarıdaki Yargıtay kararlarında atıf yapılan "F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi / I. Bildirim yoluyla / 1. Genel olarak" kenar başlıklı m. 347’dir. O hâlde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesi mevzubahis olduğunda başvurulacak hüküm de budur.
Mezkûr m. 347’nin 1. fıkrası, belirli süreli; 2. fıkrası ise belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkindir. 1. fıkrada, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az 15 gün önce kiracı tarafından bildirimde bulunulmadıkça sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağı hüküm altına alınmıştır. Dikkat edilirse burada -m. 327'den farklı olarak- "belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür" değil, “sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” denilmiştir.
Şayet belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri uzama durumunda belirsiz süreli hâle geliyor olsaydı m. 347/1'de “sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” denilmezdi. Bunun yerine, ya açıkça “belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür” denilir ya da bilinçli olarak susularak genel hüküm olan m. 327’nin devreye girmesi sağlanırdı. İkisi de yapılmadığına göre şunu rahatlıkla söyleyebiliriz: Kanun koyucu, belirli süreli sözleşmelerin, uzama durumunda da belirli süreli kalmasını murat etmiştir.
Bir an için, m. 347/1’in birinci cümlesinin sonundaki “sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır” ibaresine rağmen, belirli süreli sözleşmenin belirsiz süreliye dönüştüğünü varsayalım. Bu durumda, m. 347/1’in, “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” şeklindeki ikinci ve üçüncü cümlelerine bu fıkrada neden yer verilmiş olduğu sorusu cevapsız kalır.
Gerçekten de, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri uzama durumunda belirsiz süreli hâle geliyor olsaydı bunların sona ermesi, “Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.” hükmünü içeren m. 347/2’ye göre gerçekleşirdi. Bu durumda m. 347/1’in yukarıya alıntıladığımız son iki cümlesinin uygulanma imkânı kalmazdı. Kanun koyucu abesle iştigal etmeyeceğine göre o durumda zaten bu iki cümleye fıkra metninde hiç yer verilmezdi.
Şimdi bu söylediklerimizi 01.01.2020 başlangıç tarihli ve 1 yıl (yani belirli) süreli konut/çatılı işyeri kira sözleşmesi özelinde somutlaştırmaya çalışalım. Öncelikle, TBK m. 347’de öngörülen sürelerin dolmasıyla, kiraya verene, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme olanağı tanınmış olduğunu aklımızda tutalım. Sonra da maddede öngörülen sürelere bakalım:
- 1. fıkra: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri = Sözleşme süresi (X yıl) + 10 uzama yılı + takip eden 1 uzama yılı.
- 2. fıkra: Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri = Kiranın başlangıcından sonra 10 yıl.
Yukarıya örnek olarak aldığımız belirli süreli sözleşme, uzama durumunda da belirli süreli kalıyorsa kiraya veren -en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla- 1+10+1=12 yılın sonunda (01.01.2032’de) sözleşmeye son verebilecektir. Şayet sözleşme uzama hâlinde belirsiz süreli oluyorsa bu durumda kiraya veren, sözleşmeyi kiranın başlangıcından 10 yıl sonra [01.01.2030’da ya da sözleşmenin 1 yılın sonunda (01.01.2021’de) belirsiz hâle geldiği varsayımında 01.01.2031’de] sonlandırabilecektir.
Buraya kadarki açıklamalarımızdan kolayca tahmin edileceği üzere, biz ilk senaryonun doğru olduğunu düşünüyoruz. Nitekim Yargıtay da bu görüştedir:
3. Hukuk Dairesi T. 25.06.2018, E. 2018/4013, K. 2018/6997
Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Kararda Yargıtay, “uzama yılı”ndan ve “üç ay önce bildirimde bulunma koşulu”ndan bahsetmektedir. Bu ibarelerden, Yargıtayın TBK m. 347’nin 1. fıkrasına gönderme yaptığı anlaşılmaktadır. Anılan fıkranın belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin sona ermesini düzenlediğini belirtmiştik. O hâlde Yargıtay, kararda bahsi geçen bir yıl süreli (yani belirli süreli) sözleşmenin uzama neticesinde belirli süreli olarak kalmaya devam ettiğini kabul etmektedir. Mezkûr karar, bu yönüyle, Yargıtayın yazımızın başında yer verdiğimiz ve belirli süreli konut/çatılı işyeri kira sözleşmelerinin belirsiz süreli hâle gelmeyeceğini ifade eden diğer kararlarıyla da tutarlılık arz etmektedir.
5. Sonuç
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi olduğu, sözleşmenin kurulduğu anda bellidir. Taraflar başlangıçta süre bakımından bir belirleme yapmışsa ortada “belirli süreli” bir sözleşme var demektir.
Belirli süreli konut/çatılı işyeri kira sözleşmesi -taraflar farklı bir tasarrufta bulunmadıkça- hiçbir zaman kendiliğinden belirsiz süreli hâle gelmez. Sözleşme, süre sonunda birer yıllık müddetlerle uzayıp belirli süreli kira sözleşmesi olarak kalmaya devam eder. TBK hükümlerinden varılacak sonuç budur. Yargıtayın müstakar görüşü de bu yöndedir.
Bir konut/çatılı işyeri kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması, TBK’nın şu iki hükmü bakımından özel önem arz etmektedir: (i) Sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesini düzenleyen m. 347; (ii) Kiralananın gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle dava yoluyla tahliyesini düzenleyen m. 350. Bu maddelerde yer alan süreler, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre farklılık göstermektedir. O nedenle, sözleşmenin belirli süreli mi, belirsiz süreli mi olduğu konusunda yanılgıya düşülürse açılacak davanın süre yönünden reddedilmesi kuvvetle muhtemeldir. Bu yanılgıya düşmemek adına, başlangıçta belirli süreli olarak akdedilmiş konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin salt uzama nedeniyle belirsiz süreli hâle gelmeyeceğini akılda tutmak gerekir.
Av. Fatih ÇELEBİ