Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, olağan olarak tarafların sözleşme yükümlülüklerini yerine getirerek ifa sonucu sona erdirilebilecektir. Bunun dışında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ifadışı sebeplerle de sona erdirilebilir. Sözleşmenin ifadışı sebeplerle sona erdirilmesi bir eser sözleşmesi olarak karşımıza çıkan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından da TBK m.482-486 hükümlerinin kıyasen uygulanmasını gerekli kılmakla birlikte, bu başlıkta ifa imkansızlığı sebebiyle sözleşmenin sona erdirilmesi ele alınırken bu hükümlerden yararlanılacaktır.
I. İfa İmkansızlığı Nedeniyle Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
A. Eserin Ortadan Kalkması
Eserin ortadan kalkması suretiyle yok olması hali TBK m.483 " Eser teslimden önce beklenmedik olay sonucu yok olursa işsahibi, eseri teslim almada temerrüde düşmedikçe yüklenici, yaptığı işin ücretini ve giderlerinin ödenmesini isteyemez. Bu durumda malzemeye gelen hasar, onu sağlayana ait olur. Eserin işsahibince verilen malzeme veya gösterilen arsanın ayıbı veya işsahibinin talimatına uygun yapılması yüzünden yok olması durumunda yüklenici, doğabilecek olumsuz sonuçları zamanında bildirmişse, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerinin ödenmesini isteyebilir. İşsahibinin kusuru varsa, yüklenicinin ayrıca zararının giderilmesini de isteme hakkı vardır." uyarınca düzenlenmiştir. İfa imkansızlığının sözleşmenin akdedilmesinden sonra ve teslimden önce gerçekleşmesi gerekmekte olup aksi durumda sözleşmenin geçersizliği gündeme gelecektir. Madde metninden de anlaşılacağı üzere, arsa sahibi sözleşmeden kaynaklı teslim alma borcunda temerrüde düşmediği takdirde yüklenici arsa sahibinden iş ücreti ve giderlerini talep edemeyecektir. Yine malzemeyi sağlayan kim ise hasara kendisinin katlanacağı aynı madde metninden anlaşılmaktadır. Bununla birlikte, TBK m.136 "Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder..." hükmü de yine olaya tatbik edilecek olup tarafların edim borcu ortadan kalkar ve karşılıklı edinimlerini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince iade etmeleri gerekir.
İmkansızlıktan arsa sahibinin veya yüklenicinin sorumlu olması halinde TBK m.112 hükümleri uygulanacak olup ilgili hükmün de belirttiği üzere; arsa sahibinden kaynaklı sorumluluk durumunda, yüklenici edimi elde edememesi sebebiyle uğradığı zararları talep edebilecektir. Buna karşılık yükleniciden kaynaklı sorumluluğun söz konusu olduğu durumda ise arsa sahibi yükleniciden edimin yerine getirilmemesi sebebiyle müspet zararı talep edebilecektir.
İnşaatın yok olması durumunda yüklenici arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen şartlara uygun olarak inşaatı yeniden yapmayı veya kalan kısmı tamamlamayı teklif etmişse, arsa sahibinin sözleşmenin sona erdiğinden bahisle bu teklifi reddetmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilmelidir. Üçüncü kişilerin kazanımlarının MK m.1023 uyarınca korunması gerektiği ve aksini savunan görüşler açısından ise farklı sonuçlar doğurduğu söylenebilecektir.
B. Yüklenicinin Ölümü veya Aczi
Yüklenicinin ölümü veya aczi durumunda ne olacağı ile ilgili TBK m.486 "Yüklenicinin kişisel özellikleri göz önünde tutularak yapılmış olan sözleşme, onun ölümü veya kusuru olmaksızın eseri tamamlama yeteneğini kaybetmesi durumunda kendiliğinden sona erer. Bu durumda işsahibi, eserin tamamlanan kısmından yararlanabilecek ise, onu kabul etmek ve karşılığını vermekle yükümlüdür." hükmü kıyasen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine de uygulanacak olup yüklenicinin ölümü veya aczi durumunda kişisel özelliklerinin önem arz etmesi durumunda sözleşme kendiliğinden sona erecek olup aksi durumda ise sözleşme sona ermeyecektir. Örneğin sözleşmede yüklenicinin ölmesi halinde inşaata mirasçılarının devam edeceği kararlaştırılmışsa veya yüklenici bir tüzel kişiyse kişisel özellikleri nazara alınmayan bir ortak ölürse sözleşme sona ermeyecektir. Sözleşmenin sona ermesi durumunda, arsa sahibi inşaatın biten kısmının kullanılması mümkünse kabul etmek zorunda olup yükleniciye veya yükleniciden kişisel hakkı iktisap eden üçüncü kişilere vereceği bedel inşaatın tamamlanan kısmı ile tamamen tamamlansaydı taşıyacağı değerin oranıdır. Ayrıca yüklenicinin ölümü veya aczinden önce arsa payı devralan üçüncü kişinin kazanımı yüklenicinin temerrüdü sebebiyle sözleşmenin ileriye etkili feshinde belirttiğimiz esaslar çerçevesinde korunacaktır.
C.Arsa Sahibinin Şahsından Kaynaklanan İfa İmkansızlığı
Bu husus yine TBK m.485 "Eserin tamamlanması, iş sahibi ile ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. İfa imkânsızlığının ortaya çıkmasında işsahibi kusurluysa, yüklenicinin ayrıca tazminat isteme hakkı vardır." denmek suretiyle kanunumuzda düzenlenmiş olup arsapayı karşılığı inşaat sözleşmelerine kıyasen uygulanacaktır. Eser sözleşmesinin bir görünümü olan arsapayı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin şahsından kaynaklı sona ermesi halleri farklı şekillerde karşımıza çıkmaktadır. Bunlar arsa sahibinin ölümü, inşaat yapılacak arsasahibine ait arsanın kamulaştırılması, imar planında değişiklik vb. durumlardır. Sözleşmenin bu sebeple sona ermesi halinde sözleşmenin sona ermesi yine ileriye etkili sonuç doğuracak olup arsa payı devralan üçüncü kişinin kazanımı yüklenicinin ölümü veya aczi halinde olduğu gibi yüklenicinin temerrüdü sebebiyle sözleşmenin ileriye etkili feshinde belirttiğimiz esaslar çerçevesinde korunacaktır.
Av. Dicle KANAY
KAYNAKÇA
- Arat, Ayşe: Konut Satışında Üç Köşeli İlişkilerden Doğan Sorumluluk, İstanbul, On İki Levha, 2018.
- Çıngıl, Seher: “Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinde Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönmesi Halinde Üçüncü Kişinin Hukuki Durumu”, Dokuz Eylül Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yayımlanmamış Yüksek Lisans Tezi, İzmir, 2022.
- Erman, Hasan: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, 3.Baskı, İstanbul, Der Yayınları, 2010.
- İnal, Emrehan: İnşaat Hukuku ve Uygulaması, On İki Levha, İstanbul, 2017.