Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, zemin teraslarının yapısal düzenlemelerinde estetik ve teknik dengeyi korumak adına ayrıntılı kriterler sunmaktadır. Buna rağmen, uygulamada bu kurallar sıkça göz ardı edilmekte, yönetmelikteki açık hükümlere rağmen hem vatandaşlar hem de belediyeler keyfi tutumlarla hareket etmektedir. Vatandaşlar, zemin teraslarını ruhsat muafiyeti kapsamında değerlendirebilmek için gerekli şartları dikkate almazken, belediyeler projelerde yer almayan her zemin terasına müdahalede bulunma eğilimindedir. Oysa yönetmelik, zemin teraslarının yükseklik, alan sınırlamaları ve parsel sınırlarına olan mesafeleri gibi belirli kriterler doğrultusunda şekillendirilmesi gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır. Bilirkişilerce hazırlanan raporların teknik bilgi eksikliği nedeniyle hatalı ve mevzuata aykırı kararlara neden olması, yönetmeliğin amaçladığı düzenin bir kez daha gözden geçirilmesi gerektiğini göstermektedir.
Danıştay, bahçe kısmında su basman seviyesinde zemine fayans döşemesi şeklinde yapılan ve üzerinde herhangi bir kapalı yapı bulunmayan teras imalatının ruhsat gerektirmediğine hükmetmiştir. (Danıştay 14. Dairesi, 19.03.2018 tarih ve E:2015/9242, K:2018/1644 sayılı kararı)
İlgili Mevzuat :
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin birinci fikrası (ı) bendinde, zemin terası;
- İrtibatlı olduğu katın seviyesini aşmayan,
- Tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla 1.50 metre yükseklikte olan, Bağımsız bölümlerin parçası veya binanın ortak alanı olarak kullanılan,
- Döşeme altında kalan kısmı doldurularak kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo olarak kullanılabilen,
- Parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3,00 metreden, ön bahçelerde imar planında veya ilgili idarelerin imar yönetmeliklerinde aksine bir hüküm yok ise 3.50 metreden fazla yaklaşmayan ve
- Yapı kitlesinin en fazla iki tarafını çevrelediği teraslar, şeklinde tanımlanmıştır.
5. maddesinin sekizinci fıkrasında:
"22 nci maddeyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici tüm alanların toplamının; parselin toplam emsale esas alanının %30'unu aşamayacağı",
20 nci maddesinin sekizinci fıkrasının (c) bendinde:
"Bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının %10’unu aşmayan üstü açık veya sökülür takılır hafif malzeme ile örtülü zemin teraslarının taban alanına dahil edilmeyeceği",
22 nci maddesinin birinci fıkrasında, "5 inci maddenin sekizinci fıkrasında belirtilen esaslar dahilinde, taban alanına dahil edilmeyen kullanımlar ile sökülür takılır-katlanır cam panellerle kapatılmış olanlar dahil olmak üzere balkonlar ve açık çıkmaların katlar alanına dahil edilmeyeceği " hüküm altına alınmıştır.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı,Mesleki Hizmetler Genel Müdürlüğü 11968226-045.01 -E.44217 sayılı görüş yazısı:
Bu kapsamda zemin terasının üzerinde bulunan (zemin kat üzerindeki katlara ait) açık ya da kapalı çıkmaların "üstü açık" olmak ifadesine engel teşkil etmediği dolayısıyla üstünde açık veya kapalı çıkma bulunan zemin teraslarının bağlantılı olduğu bağımsız bölümün veya bulunduğu katın brüt alanının % l0' unu aşmayan kısımlarının; taban alanına dahil olmadığı ancak %30 emsal hesabı içinde değerlendirilmesi gerektiği,
Cephe hattı içinde taşıyıcı sistem arasında kalan ve üzeri döşeme ile kapalı zemin teraslarının ise taban alanına dahil edilmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır.
Sonuç:
Zemin teraslarıyla ilgili düzenlemeler, hem yönetmelikler hem de yargı kararları ile net bir şekilde belirlenmiş olmasına rağmen uygulamada çeşitli aksaklıklar gözlemlenmektedir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde zemin teraslarının boyutları, yükseklikleri ve parsel sınırlarına olan mesafeleri gibi detaylı kurallar belirlenmiştir. Buna rağmen, vatandaşların ve belediyelerin bu kriterlere yeterince dikkat etmediği, keyfi uygulamaların yaygınlaştığı görülmektedir.
Danıştay’ın vermiş olduğu kararda, zemin teraslarının belirli şartlar altında ruhsat gerektirmediği açıkça ortaya konulmuştur. Ancak bu tür kararlar bile bazen yerel yönetimler tarafından yeterince dikkate alınmamakta, yönetmeliklerin aksine kararlar alınabilmektedir. Bu durum, şehircilik ve yapılaşma süreçlerinde hukuki belirsizliklere yol açmaktadır.