Türk Medeni Kanunu’muzun 705. maddesine göre bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılması tescil ile olmaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması ise birçok yoldan gerçekleşebilmektedir. Bunlardan bazılarına değinecek olursak;
1-) Taşınmaz Mülkiyetinin Hukuki İşlemle Kazanılması
Taşınmaz mülkiyetinin hukuki işlemle kazanılması tarafların arasında yapmış oldukları taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ise resmî şekilde düzenlenmelidir. Resmi şekilden kasıt ise; taşınmaz mülkiyeti ile ilgili işlemlerin tapuda gerçekleştirilmesidir.
2-) Taşınmaz Mülkiyetinin İşgal Yolu İle Kazanılması
İkinci olarak taşınmaz mülkiyeti işgal yolu ile de kazanılabilmektedir. Ancak işgal yolu ile kazanımın olabilmesi için, tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır. Tapulu taşınmazlar işgal yoluyla kazanılması için sahipsiz olması gerekmektedir. İşgal yolu ile kazanım için herhangi bir zamanaşımı süresi şartı aranmamaktadır.
3-) Taşınmaz Mülkiyetinin Kazandırıcı Zamanaşımı Yolu İle Kazanılması
Bir diğer kazanım yolu ise kazandırıcı zamanaşımıdır. Olağan zamanaşımı ile kazanım ve olağanüstü zamanaşımı ile kazanım olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Olağan zamanaşımı ile kazanımda; geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, zilyet olduğu taşınmazın mülkiyetini kazanır ve tescilini talep edebilir. Olağanüstü zamanaşımı ile kazanımda ise; tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Şunu da belirtmekte fayda var ki; sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Bu nedenle kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyetin iktisabına konu edilemezler.
Taşınmaz mülkiyetinin tescilini isteme hakkına sahip olanlar ise Borçlar Kanunumuzun 716. maddesinde şöyle belirtilmiştir:
“Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.
Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur.”
Görüleceği üzere taşınmaz mülkiyeti çeşitli şekillerde kazanılabilmekte, ancak bazı şartların kesin olarak yerine getirilmiş olması da gerekmektedir. Bu şartların eksikliği halinde taşınmaz mülkiyetinin kazanılamayacağı unutulmamalıdır.
Av. Mehmet ÇELİK & Av. Selçuk ENER