T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
Esas Numarası: 2022/4
Karar Numarası: 2023/839
Karar Tarihi: 20.09.2023
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİNCE YÜKLENİCİYE BIRAKILAN BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN TEMLİK ALINMASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ
YARGILAMA AŞAMASINDA İMZALANAN PROTOKOLLERİN DAVALI ARSA SAHİBİNİN SATIŞA VE TEMLİKE ONAY VERDİĞİ ANLAMINA GELMEYECEĞİ
DAVACININ DAVA KONUSU BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ GEREĞİNCE YÜKLENİCİYE İSABET EDEN DAİRE OLDUĞUNU İSPATLAYAMADIĞI
YÜKLENİCİNİN KİŞİSEL HAKKINI TEMLİK ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİ KONUMUNDAKİ DAVACI İLE DAVALI İNŞAAT ŞİRKETİ ARASINDA İMZALANAN SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN ARSA SAHİBİNE KARŞI İLERİ SÜRÜLEMEYECEĞİNDEN DİRENME KARARININ ONANMASI GEREKTİĞİ
ÖZETİ: Davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada; davacı ile davalı yüklenici ve ... arasında imzalanan 30.11.2005 tarihli satış sözleşmesinin davalı arsa sahibine karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre ilk derece mahkemesince; yargılama aşamasında davacının davalı yüklenici ile imzaladığı 13.11.2012 tarihli ve davalı arsa sahibi ile imzaladığı 04.12.2012 tarihli protokoller gereğince yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin araştırılarak sonucuna göre davacının ödemesi gereken bedelin tespiti ile hesaplanan bu tutarın ve protokolde kararlaştırılan tutatın davacıya depo ettirilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır. Her ne kadar Özel Dairenin bozma kararında davacının yüklenici şirket ile imzaladığı protokol ile arsa sahibi ile imzaladığı protokol gereğince yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin araştırılmasından bahsedilmiş ise de, her dava açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirileceğinden, eldeki davanın açıldığı tarihten sonra mahkemece yapılan yargılama aşamasında imzalanan protokollerin davalı arsa sahibinin 30.11.2005 tarihli satışa ve temlike onay verdiği anlamına gelmeyeceği sonucuna varılmıştır. Netice itibariyle; mahkemece davacının dava konusu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden daire olduğunu ispatlayamadığı, yüklenicinin kişisel hakkını temlik alan üçüncü kişi konumundaki davacı ile davalı şirket arasında imzalanan 30.11.2005 tarihli satış sözleşmesinin davalı arsa sahibine karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen direnme kararı yerinde ve doğru olmuştur.
(Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla)
SAYISI : 2015/486 E., 2015/634 K.
KARAR : Davanın reddine
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.02.2015 tarihli ve
2014/9608 Esas, 2015/989 Karar sayılı BOZMA kararı
1. Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Hatay 3. Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği düşünüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalılar arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkili ile davalı ... ve ... İnşaat Ltd. Şti. arasında imzalanan 30.11.2005 tarihli satış sözleşmesi ile müvekkilinin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin yaptığı inşaattan 3. kat 12 numaralı daireyi satın aldığını, sözleşme gereğince ödenmesi gereken 60.000,00 TL daire bedelinin 20.000,00 TL’sinin peşin, kalanının da taksitler hâlinde olmak üzere tamamının ödendiğini, dairenin fiilen müvekkiline teslim edildiğini ve hâlihazırda müvekkilinin zilyet olduğunu, ancak son ödemenin yapıldığı 2007 yılının Ekim ayından itibaren talep edilmesine rağmen davalıların bağımsız bölümün tapusunu müvekkiline devretmediklerini ileri sürerek davalı arsa sahibi ... ... adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiş; yargılama aşamasında dosyaya sunduğu 25.05.2010 havale tarihli dilekçesinde ve 27.07.2010 tarihli duruşmada alınan beyanında ise dava konusu bağımsız bölümün 11 numaralı daire olduğunu belirtmiştir.
Davalı Cevabı
5. Davalı ... ... (...) vekili 01.02.2011 tarihli duruşma alınan beyanında; müvekkilinin davacı ile diğer davalılar arasında imzalanan satış sözleşmesinde taraf olmadığını belirterek davanın husumet yönünden reddini savunmuş; 20.11.2013 havale tarihli dilekçesinde ise müvekkilinin davacı ile 04.12.2012 tarihinde anlaşma protokolü imzaladığını, ancak davacının protokolde belirtilen taahhütlerini yerine getirmediğini, bu nedenle protokol uyarınca müvekkilinin daireyi davacıya devretme yükümlülüğünün kalmadığını, öte yandan davalı ... Ltd. Şti.’nin de dava konusu daire yönünden müvekkilinden hiçbir hak ve alacağı bulunmadığını belirten bir yazı vererek müvekkilini ibra ettiğini, davacının daireyi müvekkilinden değil yükleniciden satın aldığını, yüklenicinin hakkı olmayan daireyi davacıya sattığını, hem yüklenicinin hem de davacının müvekkilinden herhangi bir hak ve alacağının bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalılar ... ve ... İnş. Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti. usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunmamış, yargılamaya katılmamışlardır.
İlk Derece Mahkemesinin Kararı
7. Hatay 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 19.12.2013 tarihli ve 2010/164 Esas, 2013/615 Karar sayılı kararı ile; somut olayda, davalı ... ... (...) ile ... İnşaat Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında 15.06.2005 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, davacının da dava konusu 3. kat 11 No.lu bağımsız bölümü 30.11.2005 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi ile davalı ... ve ... İnşaat Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti.’den 60.000,00 TL bedelle satın aldığı ve satış bedelinin tamamını peşin ve taksitler hâlinde ödediği, dava konusu bağımsız bölümün tapuda davalı ... ... adına kayıtlı olduğu, davalı arsa sahibi ... ... tarafından davalı ... ile dava dışı diğer kişiler aleyhine evrakta sahtecilik ve dolandırıcılık suçundan şikâyette bulunulduğu, Hatay 3. Asliye Ceza Mahkemesinin 2012/44 Esas, 2013/312 Karar sayılı kararı ile şüphelilerin özel belgede sahtecilik suçundan cezalandırılmalarına ve hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verildiği, kararın dava dışı şüpheliler hakkında kesinleştiği, davalı ... yönünden ise temyiz edilmesi nedeniyle henüz kesinleşmediği, ceza dosyasında bulunan ve savcılık aşamasında temin edilen polis kriminal laboratuvarının ekspertiz raporu ile inşaatın paylaşım şekline ilişkin 15.06.2005 tarihli belgedeki imzanın davalı arsa sahibi ... ...’ye ait olmadığının belirlendiği, dolayısıyla 15.06.2005 tarihli belgenin davalı arsa sahibi ... ... yönünden bağlayıcı olmadığı, ceza dosyasında verilen kararın davalı ... yönünden kesinleşmesinin beklenilmesine gerek görülmediği, yüklenicinin ve ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük ederek halefi olan üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin ihtilâfsız olmasının zorunlu olduğu, ancak davacının 30.11.2005 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinde 12 No.lu olarak gösterilen tapuda ise 11 numaralı olarak kayıtlı olan bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicilere bırakılan daire olduğunu ispat edemediği, yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi konumundaki davacının bu hakkını yüklenicinin halefi olarak arsa sahibine karşı ileri sürme imkânının bulunmadığı, sadece aralarındaki 30.11.2005 tarihli sözleşmeye istinaden ödediği satış bedelini davalılardan ... ile ... Ltd. Şti.’den geri isteyebileceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 02.02.2015 tarihli ve 2014/9608 Esas, 2015/989 Karar sayılı kararı ile;
“…Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlik alınması nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Mahkemece yapılan keşif sonucunda dava konusu taşınmazın 30.11.2005 tarihli adi yazılı satış sözleşmesinde 3. kat 12 numaralı, gerçekte ise tapu kaydında 3. kat 11 numaralı olarak kayıtlı bölüm olduğu anlaşıldığı gibi bu husus tarafların da kabulündedir. Ayrıca, Hatay 3. Asliye Ceza Mahkemesinin 2012/44 E., 2013/312 K. sayılı dosyasında şikayetçi ve katılan arsa sahibi ... ...'nin şikayetinden vazgeçmesi ve 26.05.2005 tarihinde davalı yükleniciye genel vekaletname vermesi ve daha sonrada davacı ile 04.12.2012 tarihli protokolü imzalaması karşısında yüklenici şirketin ortağı ve temsilcisi diğer davalı ...'in davacı ile akdettikleri 30.11.2005 tarihli temlike onay verdiğinin kabulü gerekir.
Mahkemece, davacının yüklenici ile imzaladığı 13.11.2012 tarihli ve arsa sahibi ile imzaladığı 04.12.2012 tarihli protokoller gereğince yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği araştırılmalı, davacının ödemesi gereken bedel bilirkişi incelemesi yaptırılarak hesaplanmalı, bu bedel ve 04.12.2012 tarihli protokoldeki 60.000TL davacıya depo ettirilmeli, depo edildiği takdirde davanın kabulüne, aksi halde şimdi olduğu gibi davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Belirtilen hususlar gözetilmeden eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
10. Hatay 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.12.2015 tarihli ve 2015/486 Esas, 2015/634 Karar sayılı kararı ile; önceki kararın gerekçesine ilâve olarak her davanın açıldığı tarihteki hukuki durum gözetilerek hükme bağlanacağı, sonradan gelişen ve değişen olayların değerlendirmeye katılamayacağı, eldeki davanın 05.05.2010 tarihinde açıldığı, bozmaya konu protokollerin süreli yapıldığı ve bu sürelerin geçtiği, yapılan yargılamada tarafların sulh olmadıklarının anlaşıldığı, tarafların birbirinden ayrık olarak yapmış oldukları ikili anlaşmalar çerçevesinde süresinde yerine getirilmeyen yükümlülüklerin, yargısal işlemle yeniden canlandırılması ve ek kayıtlar altında yeni bir sözleşme akdi gibi yürürlüğe konulmasının hukuken mümkün olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
11. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalılar arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün temlikine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada; davacı ile davalı yüklenici ... İnşaat Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti. ve ... arasında imzalanan 30.11.2005 tarihli satış sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ...’ye karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre ilk derece mahkemesince; yargılama aşamasında davacının davalı yüklenici ile imzaladığı 13.11.2012 tarihli ve davalı arsa sahibi ile imzaladığı 04.12.2012 tarihli protokoller gereğince yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin araştırılarak sonucuna göre davacının ödemesi gereken bedelin tespiti ile hesaplanan bu tutarın ve 04.12.2012 tarihli protokolde kararlaştırılan 60.000,00 TL’nin davacıya depo ettirilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle ‘‘arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi’’ ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır.
14. Türk Hukuk Lûgatında hukuki niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir.
15. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
16. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
17. Hukukumuzda egemen ilke ‘‘şekil serbestisi’’ olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
18. Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukukî işlem” başlıklı 706 ncı maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’’ şeklindedir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun (BK) 213 üncü maddesinde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 237 nci maddesi) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26 ncı maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3 ve 89 uncu maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce resen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
19. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde resen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
20. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 Esas, 2021/441 Karar; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 Esas, 2021/831 Karar; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 Esas, 2021/1756 Karar; 08.02.2022 tarihli ve 2021/(15)6-843 Esas, 2022/80 Karar, 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6-1817 Esas, 2022/643 Karar; 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 Esas, 2022/1050 Karar; 10.05.2023 tarihli ve 2021/(15)6-802 Esas, 2023/434 Karar sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
21. Arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan tapu iptali ve tescil davaları ile ilgili olarak Kanunlarımızda bir düzenleme mevcut olmadığından bu konulardaki uyuşmazlıklar 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile çözüme ulaştırılmaktadır.
22. 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile; “Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hâllerinde; olayın özelliğine göre hâkimin Türk Medeni Kanununun 2. maddesini gözeterek açılan tescil davasını kabul edebileceği” kabul edilmiştir.
23. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden ... hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını üçüncü kişiye de devredebilir. Bu hâlde tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi hükümleri değil mülga BK’nın 162 (TBK md. 183) ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümleri uygulanır. Başka bir anlatımla böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır ve yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilir.
24. Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
25. Üçüncü kişinin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Mülga BK'nın 167 nci maddesi (TBK md. 188) gereğince; "Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir". Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.
26. Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi mülga BK'nın 81 inci (TBK md. 97) maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
27. Anılan hususlara Hukuk Genel Kurulunun 25.11.2015 tarihli ve 2014/14-342 Esas, 2015/2685 Karar; 22.11.2017 tarihli ve 2017/14-2265 Esas, 2017/1435 Karar; 21.01.2020 tarihli ve 2018/23-240 Esas, 2020/43 Karar; 10.11.2020 tarihli ve 2020/14-519 Esas, 2020/851 Karar; 21.12.2021 tarihli ve 2018/(14)7-174 Esas, 2021/1712 Karar sayılı kararlarında da değinilmiştir.
28. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; kural olarak inşaat sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakka dayalı davalarda tescile karar verilebilmesi için yüklenicinin eseri sözleşme koşullarına uygun bitirip bitirmediği dolayısıyla tescile hak kazanıp kazanmadığının saptanması önem arz etmektedir. Burada yüklenicinin temel borcu, sözleşme gereği fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirerek arsa sahibine teslim etmektir. Zira yüklenici bu nitelikleri haiz bir bina meydana getirmiş ve arsa sahibine teslim etmiş ise, sözleşmenin karşı edimi olan arsa payının -bağımsız bölümün- devrini ondan isteyebilir. Bu hak doğrudan yüklenici tarafından talep edilebileceği gibi, yüklenicinin kişisel hakkını devralan üçüncü kişi de yüklenicinin halefi olarak tescil isteminde bulunabilir. Ancak, yüklenicinin açtığı davalarda olduğu gibi halefi olan üçüncü kişilerin açacağı tescil davalarında da tescile hak kazanabilmesi için yapının arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye getirilmesi, ayıp ve eksiklikler varsa bunların yüklenicinin halefi olan üçüncü kişi tarafından tamamlanması veya bedelinin arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmesi gerekir.
29. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davalı arsa sahibi ... ... (...) ile ... İnşaat Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti. ve ... arasında 15.06.2005 tarihinde inşaat sözleşmesi düzenlendiği, sözleşme uyarınca arsa sahibinin inşaat, kat irtifakı tesisi vs. gerekli işleri yapması için davalı ...'e 26.05.2005 tarihinde vekâletname verdiği, davacının da dava konusu 3. kat 12 numaralı gerçekte ise tapu kaydında 3. kat 11 numaralı olarak arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölümü 30.11.2005 tarihli adi yazılı satış sözleşmesi ile davalı ... ve ... İnşaat Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti.’den 60.000,00 TL bedelle satın aldığı; davacının bağımsız bölüme ait satış bedelinin tamamını ödemesine ve daireyi fiilen kullanmasına rağmen davalı arsa sahibi adına kayıtlı taşınmazın tapusunun kendisine devredilmediğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açtığı; davalı arsa sahibi ... ...'nin ise davacı ile diğer davalı yükleniciler arasında imzalanan satış sözleşmesinde taraf olmadığını, yüklenicinin kişisel hakkını temlik alan davacının yüklenicinin halefi olarak taşınmazın tapusunu almaya hak kazanmadığını savunduğu görülmektedir.
30. Davalı arsa sahibi ... ... tarafından davalı ... ile dava dışı üçüncü kişiler aleyhine evrakta sahtecilik ve dolandırıcılık suçundan şikâyette bulunulduğu, Hatay 3. Asliye Ceza Mahkemesinin 2012/44 Esas sayılı ceza dosyasında Adana Kriminal Polis Laboratuvarı Müdürlüğünden alınan 14.12.2011 tarihli ekspertiz raporu ile inşaatın paylaşım şekline ilişkin 15.06.2005 tarihli belgedeki imzanın davalı arsa sahibi ... ...’nin eli ürünü olmadığının belirlendiği, dolayısıyla 15.06.2005 tarihli inşaat sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ... yönünden bağlayıcı olmadığı, öte yandan arsa sahibi ... ...'nin 09.01.2013 havale tarihli dilekçesinde şikâyetinden vazgeçtiği, ancak ceza davasındaki şikâyetten vazgeçmenin eldeki davanın hukuki durumu bakımından etkili olmayacağı anlaşılmaktadır.
31. Bu aşamada vurgulamakta fayda var ki; her ne kadar Özel Dairenin bozma kararında davacının yüklenici şirket ile imzaladığı 13.11.2012 tarihli protokol ile arsa sahibi ile imzaladığı 04.12.2012 tarihli protokol gereğince yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin araştırılmasından bahsedilmiş ise de, her dava açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirileceğinden, eldeki davanın açıldığı 05.05.2010 tarihinden sonra mahkemece yapılan yargılama aşamasında imzalanan 13.11.2012 ve 04.12.2012 tarihli protokollerin davalı arsa sahibinin 30.11.2005 tarihli satışa ve temlike onay verdiği anlamına gelmeyeceği sonucuna varılmıştır.
32. Netice itibariyle; mahkemece davacının dava konusu bağımsız bölümün kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye isabet eden daire olduğunu ispatlayamadığı, yüklenicinin kişisel hakkını temlik alan üçüncü kişi konumundaki davacı ile davalı ... ve ... İnşaat Müt. Tic. ve San. Ltd. Şti. arasında imzalanan 30.11.2005 tarihli satış sözleşmesinin davalı arsa sahibi ... ...’ye karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen direnme kararı yerinde ve doğru olmuştur.
33. Hâl böyle olunca, usul ve yasaya uygun olan direnme kararı onanmalıdır.
IV. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
20.09.2023 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
legalbank.net