I. Yolsuz tescil
Medeni Kanun tarafından benimsenen ilke tescil ilkesi olup, kurulması kanunen tescile tabi ayni haklar[1], tescil edilmedikçe varlık kazanamazlar. Ayni hakların kurulmaları, devirleri, değiştirilmeleri ve sona erdirilmeleri tapu siciline tescil koşuluna bağlıdır. 4721 Sayılı TMK’nın 705. maddesine göre, ayni hakların kazanılmasında esas olan ilke tapu kütüğüne tescil ilkesi olup, tescilsiz kazanma veya sicil dışı kazanma, ancak Kanunun öngördüğü hallerde mümkün olabildiğinden, istisnai niteliktedir. Kanuni istisnalar dışında tescil yapılmadıkça taşınmaz kazanılamaz. TMK’nın 1022/1. maddesine göre, “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” Bu ilkeyle tescil ilkesi denilmektedir.[2] Ayni hakkın doğmasını sağlayan tescile kurucu tescil denir. Bu tescil türü kurucu nitelikte olduğu durumlarda yenilik doğurucu bir işlem olarak kabul edilir. Bu nedenle Tapu Sicili Tüzüğü’nün 16/2. Maddesine göre “İstem, tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve şarta bağlanamaz” Ayrıca TMK’nın 1022/3. maddesine göre “Bir hakkın içeriği, tescilin sınırları içinde, dayandığı belgelere göre veya diğer herhangi bir yolla belirlenir.” Yani tescil edilecek hakkın içeriğinin tespiti için de tescil esas alınır. İstisnaları TMK’nın 705/2. maddesinde düzenlenmiş olup, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Bu hallerde tescilin fonksiyonu kurucu değil, açıklayıcıdır ve açıklayıcı tescil olarak adlandırılır. Açıklayıcı tescil sadece kazanılmış bir ayni hak üzerinde tasarruf edilebilmeyi sağlar. Ancak “bu hallerde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.” Bu nedenle TMK’nın 997/1. maddesine göre taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Açıklayıcı tescilin taşınmaz üzerindeki ayni hakka bir etkisi olmadığından bir tasarruf işlemi[3] olarak kabul edilmez. TMK’nın 1022. maddesine göre ise, “Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır.” Bu hükümle ortaya konan ilke, yani tescil edilmiş ayni hakların geçerli olarak varlık kazanmalarının kabulü ise “tescilin olumlu hükmü” olarak anılmaktadır. Tescilin olumlu hükmü ile tapu siciline tescil ile doğan hakkın hukuken geçerli bir şekilde doğduğu kabul edilir. Ayrıca sicildeki tescilin ilgili olduğu hakkın varlığına karine teşkil eder. Bu husus TMK’nın 992/1. maddesinde düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre “Tapuya kayıtlı taşınmazlarda, hak karinesinden ve zilyetlikten doğan dava açma hakkından yalnız adına tescil bulunan kimse yararlanır.” Bu hüküm ile tapu kütüğüne yapılan kayıtların aksi sabit oluncaya kadar şeklen geçerli olduğu kabul edilir. Yani tapu siciline kayıtlı malik gerçek malik olmasa dahi aksi sabit olana kadar şeklen malik olarak kabul edilir. Bu nedenle iyiniyetli üçüncü kişilerin tapu siciline güvenerek ayni hak kazanımları korunur.
TMK’nın 1015. maddesine göre ise, “Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın, tasarruf yetkisini ve hukuki sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır.” Düzenlemeye göre tapu siciline yapılan bir tescilin geçerli bir tescil olabilmesi için geçerli bir hukuki sebebin bulunması, talep eden kişinin yetkili olması ve hukuki sebebinin geçerliliği ve yetkili kişi olduğu hususlarının ispatlaması (belgelendirilmesi) gerekir. Geçerli bir hukuki sebebe (gerçek hak durumuna) dayanmayan veya hukuki sebebi bulunmakla birlikte istem olmadan tescil yapılmışsa “yolsuz tescil” söz konusudur. TMK’nın 1024/2. maddesi de bu yönde olup, düzenlemeye göre “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.” Yolsuz tescilde tescile esas hukuki sebep ya hiç yoktur ya da var olan hukuki sebep geçerli değildir. Bu durumda tescil usulüne uygun olarak yapılsa bile bu tescil geçersizdir. Hukuki sebebin tescilden sonra geçersiz hale gelmesinde de durum aynıdır. Tescilin geçerliliğinin, tescile esas hukukî sebebin geçerliliğine bağlı olmasına “sebebe bağlılık ilkesi” denir. Sebebe bağlılık ilkesi sınırsız ayni hak (mülkiyet) için geçerli olduğu gibi sınırlı ayni hakların tescilinde de aranır. Yolsuzluk kavramı tapu sicilindeki şerhler ve hatta beyanlar için de geçerlidir. Yolsuz tescilin bir başka nedeni de tasarruf işleminin tasarruf yetkisindeki eksiklik nedeniyle geçersiz olmasıdır. Yani geçerli bir hukuki sebep mevcut olmasına rağmen talep edenin tescil anında tasarruf yetkisinin bulunmaması nedeniyle (örneğin ehliyetsizlik gibi) tescilin yolsuzluğu halinde bu durum söz konusudur.
II. Yolsuz tescilin sonuçları
Yolsuz tescil hüküm doğurmaz. Bu nedenle yolsuz tescille ayni hak kazanılmış olmaz. Ayrıca yolsuz tescil başka olumsuz sonuçlara yol açabilir. Gerçek hak sahibi sicilde kayıtlı olmadığından TMK’nın 705/2. maddesine göre taşınmaz üzerinde herhangi bir kazandırıcı işlem yapamaz. Devir ve temlik edemez, sınırlı ayni hak kuramaz. TMK’nın 1023. maddesi gereği iyiniyetli üçüncü kişinin korunması nedeniyle gerçek hak sahibi hakkını kaybeder. TMK’nın 712. maddesi gereği, tescil kaydına göre hak sahibi görünen kişinin olağan zamanaşımı ile kazanma yoluyla hak sahibi olmasına ve bu şekli ile gerçek hak sahibinin hak kaybına uğramasına neden olabilir. Son olarak yolsuz tescil nedeniyle aynı taşınmaz birden fazla kütük sayfasında yer alıyorsa olağanüstü zamanaşımı ile kazanmanın yolu açılabilir.
III. Yolsuz tescilin Düzeltilmesi yolları
A. Tapu memurunun tapu sicilindeki basit yazım yanlışlıklarını resen düzeltmesi
TMK’nın 1027/3. maddesine göre, “Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, tüzük kuralları uyarınca re’sen düzeltir.” Maddede bahsedilen basit yazım yanlışlıkları, hak sahibinin ismi yazılırken yapılan imla hataları, taşınmazın adresinin tapu siciline yanlış olarak geçirilmesi gibi yanlışlıklardır. Genellikle yazım yanlışları olarak adlandırılırlar. İlişkin olduğu hakkı olumsuz şekilde etkilemezler. Uygulamada basit yazım yanlışlıkları genellikle malikin adı, soyadı, baba adı, tarih ve yevmiye numarasında, taşınmazın yüzölçümü, cinsi gibi konularda yapılmaktadır. Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74/1. maddesine göre, “Kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı basit yazım hatası yapıldığının tespit edilmesi hâlinde, müdür tarafından nedeni düzeltmeler sicilinde açıklanarak, re’sen düzeltme yapılır.” Düzenlemeye göre, tapu memuru, hakkın içeriğini etkilemeyen ve kütükteki belgesine aykırılık teşkil eden basit yazım yanlışlığı yapıldığını işlem sırasında tespit ederse, bu yazım yanlışlığını kendiliğinden hiçbir işleme gerek kalmadan düzeltir. Ayrıca ilgililer de bu tür yanlışlıkların düzeltmesi için tapu müdürlüğüne başvurabilirler. Amaç hata sonucu yazılan yanlış kaydın belgesine uygun hale getirilmesidir. Ancak hata tescilde değil de, resmi senet gibi tescile esas belgede ise tapu müdürü hatayı resen düzeltemez. Çünkü tapu memuru ancak tescil yaparken yapılan basit yazım yanlışlarını resen düzeltebilir. Bu düzeltme, ancak tapu memurunun tapu siciline tescil yaparken dayanak belgelere aykırı bir yanlış yazım yaparsa o yanlışlık üzerinde olabilir.
Tapu müdürünün yapılan düzeltmeyi TMK’nın 1019. maddesine göre ilgililere bildirmesi gerekir. TMK’nın 1026/2. maddesine göre, bu düzeltmeden ayni hakkı zarar gören veya zarar görme tehlikesi ile karşı karşıya kalan “her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir.”
Tapudaki yazım yanlışlıklarının düzeltilmesi için tapu kaydında düzeltme davası da açılabilir. Ancak bu davanın açılabilmesi için öncelikle Tapu Sicili Tüzüğü’nün 75. maddesi gereği idareye düzeltme için başvuru yapılması sonuç alınamazsa mahkemeye başvurarak TMK’nın 1027. maddesine dayalı tapu kaydında düzeltme davası açılmadır. Aksi halde mahkemece bu husus yerine getirilmediğinden açılan davanın dava şartının yerine getirilmemesinden dolayı usulden reddine karar verilecektir.
B. Tarafların anlaşmasına dayalı olarak gerçekleştirilen düzeltme
Basit yazım yanlışları kapsamında olmayan ve gerçek hak durumunu etkileyen nitelikteki hukuka aykırılığın veya basit yazım yanlışı olmasına rağmen bu yanlışlığın taraflarca öğrenilmesinden sonra memur tarafından resen düzeltilmesi mümkün değildir. Ancak bu durumda yolsuz olan tapu kayıtları, yolsuz tescilden yararlanan ile yolsuz tescilden zarar gören veya zarar görme tehlikesi bulunan tarafların anlaşması ile düzeltilebilir. Bu şekilde tapu sicili kaydı, dava açılmadan düzeltilmiş olur.
Anlaşma yoluyla tapu sicilini gerçek hak durumuna uygun hale getirmek isteyen tarafların, Tapu Sicili Tüzüğü’nün 11. maddesi gereği tapu müdürlüğüne yazılı başvuruda bulunmaları ve bu başvurularının sonrasında tarafların düzeltme yapılmasına ilişkin yazılı olurlarının alınması gerekir. TMK’nın 1027. maddesindeki düzenleme ve Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74. maddesine göre, değişiklik yapılması için yazılı onay yeterli olup, resmi şekil aranmamaktadır. Ancak bu onayın her iki tarafça verilmesi değişiklik için zorunludur.
Hakkın varlığı etkileyecek nitelikte bir yolsuz tescil söz konusu ise ve bu yolsuz tescil terkin yani kayıt silme ile düzeltilebilecek ise, hak sahibi görünen kişinin tek taraflı terkin talebinde bulunması ile de düzeltilebilir. TMK’nın 1014. maddesi de bu yöndedir; “Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir.” Bu durumda tarafların bir anlaşma yapmasına gerek yoktur.
Eğer kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde, belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hataları bulunmasına rağmen, taraflar bu hataların düzeltilmesi için tapu müdürlüğüne başvurmaz ise, tapu müdürü 26.9.2011 tarih ve 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre kaydın düzeltilmesi için mahkemeye başvurabilir. Bu yolla sadece belgesine aykırı olarak yapılan tescil, tadil veya terkin ile yazım yanlışlıkları düzeltilebilir. Buna karşılık, tescilin kurucu unsurlarındaki sakatlık ya da eksiklikten kaynaklanan bir yolsuzluk söz konusu ise artık TMK’nın 1025. maddesine göre açılacak bir tapu iptali ve tescil davası ile düzeltilebilir.
C. Mahkeme kararı ile düzeltme
TMK’nın 1025. maddesinde tapu kaydının gerçek hak durumuna uygun düzeltilmesi amaçlı tapu iptali ile tescil davası düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.” Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptali ile tescil talebinin amacı gerçek hakka uygun olmayan tescil veya terkin işleminin düzeltilmesi, gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesidir.
Hukuki değerini yitiren sicil kaydının yüklü taşınmaz malikinin istemi ile terkini suretiyle düzeltme yolu TMK’nın 1026. Maddesinde düzenlenmiştir.[4] Düzenlemeye göre; bir ayni hakkın sicil dışında sona ermesiyle tescil her türlü hukuki değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir. Ancak taşınmaz kaydında ipotekli borç senedi veya irat senedi mevcutsa sınırlı ayni hak sahibinin de terkine muvafakati gerekir. Terkin istemi üzerine tapu memuru iki şekilde davranabilir. Birinci şekilde, tapu memuru istemi yerine getirerek terkin yoluna gidebilir. Bu durumda yapılan bu terkin işleminin tapu sicilinden anlaşılan ilgilere tebliği gerekir. Tebliğ üzerine her ilgili, bu işlemin kendisine tebliği tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. Bu sürenin hak düşürücü süre olduğunu savunanlar mevcut olmasına rağmen süre geçse dahi terkinden zarar görenlerin dava açabileceğine ilişkin görüş çoğunluk tarafından savunulmaktadır. İkinci şekilde ise, tapu memuru terkin istemini kendiliğinden yerine getirmek yerine resen hâkime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini isteyebilir. Bu durumda hâkimin vereceği karar sonucuna göre davranmak ve mahkeme kararı terkin yönünde ise terkin işlemini yapar.
TMK’nın 1026. maddesine göre düzeltme yapılabilecek bir diğer hal ise 3402 s. Kadastro Kanunu’nun 22. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre, “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tabi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medeni Kanununun 1026’ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir.
Ancak;
a) Tapulama, kadastro veya değişiklik işlemlerine ilişkin; sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataları gidermek üzere uygulama niteliğini kaybeden, teknik nedenlerle yetersiz kalan, eksikliği görülen veya zemindeki sınırları gerçeğe uygun göstermediği tespit edilen kadastro haritalarının tekrar düzenlenmesi ve tapu sicilinde gerekli düzeltmelerin sağlanması amacıyla tapulama ve kadastro görmüş yerlerde,
b) Daha önce sadece tapu tahriri yapılan veya 2859 sayılı Tapulama ve Kadastro Paftalarının Yenilenmesi Hakkında Kanuna göre yenileme yapılacak yerler ile 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tabi yerlerde,
Birinci fıkra hükmü uygulanmaz.
İkinci fıkranın (a) bendinin uygulanacağı alanlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürünün onayı ile belirlenir ve çalışmalara başlanmadan en az onbeş gün önce çalışma alanında, bölge merkezinde ve bölgenin bağlı olduğu il merkezinde alışılmış vasıtalarla duyurulur, ayrıca varsa yerel gazete ile ilan edilir. Yapılacak çalışmalarda 2, 4, 14, 17, 19 ve 21’inci maddeler ile 13’üncü maddenin (B) ve 20’nci maddenin (B), (C) ve (D) bentleri hükümleri uygulanmaz.
Tapulama ve kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.
Tapuya tescil edilmiş ormanlardan, haritaları teknik mevzuata uygun olanlar aynen, diğerleri ise teknik mevzuata uygun hale getirildikten sonra tapu kütüğüne aktarılır.”
3402 s. Kadastro Kanunu’nun 22. maddesi hükmü kadastrosu yapılmış olmasına rağmen yeniden kadastro tespiti yapılan yerlerde uygulanır. Düzenleme gereği, maddenin ikinci fıkrasında belirtilen istisnalar dışında yapılan ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz olur. Bu durumda düzeltme ise TMK’nın 1026. maddesine göre tapu müdürlüğünce yapılır.
TMK’nın 1026/2. maddesine paralel bir düzeltme yolu 3402 s. Kadastro Kanunu’nun 41. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre,
“Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle geometrik durumları kesinleşmiş olan taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat ve hesaplamalardan doğan hatalar, ilgilinin müracaatı veya kadastro müdürlüğünce re’sen düzeltilir. Düzeltme, taşınmaz malikleri ile diğer hak sahiplerine tebliğ olunur. Tebliğ tarihinden başlayan otuz gün içinde düzeltmenin kaldırılması yolunda sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadığı takdirde, yapılan düzeltme kesinleşir.
Kadastro sırasında veya sonrasında yapılan işlemlerle kesinleşmiş olan taşınmazlarda, değişiklik işlemleri sırasında ortaya çıkan yüzölçümü farklılıklarından, kadastronun dayandığı teknik kurallarda belirtilen hata sınırları içinde kalanların re’sen düzeltilmesine kadastro müdürlükleri yetkilidir.
Bu maddenin uygulanmasında, 12’nci maddede belirtilen hak düşürücü süre aranmaz.”
Kadastro Kanunu’nun 41. maddesindeki bu düzenleme ile kadastro işlemleri sırasında veya sonrasında geometrik durumları kesinleşmiş taşınmazlarda ölçü, sınırlandırma, tersimat veya hesaplama hataları gibi teknik fenni hataların idari yoldan düzeltilmesi amaçlanmıştır. Bu madde ile yalnız parsel sınırındaki yanlışlıklar değil köy ve mahallelerin kesinleşmiş idari sınırları ile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 16. maddesi gereği yalnız haritasında gösterilen yol, meydan gibi orta malların ölçü, tersimat ve hesaplama hataları da düzeltilir. Ancak düzeltme birkaç adayı etkiliyorsa, düzeltme yapılacak yerler orman, mera gibi genişletilmeye müsait yerlerse veya kadastro sınırları kesinleşmişse veyahut taşınmaz başkasına devredilmişse artık bu madde ile bir düzeltme yapılamaz.
TMK’nın 1027/3. maddesinde ise bir dava yoluna başvurulmadan basit yazı yanlışlarını düzeltme konusunda tapu memuruna yetki verilmiştir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca resen düzeltir. Ancak basit yazım yanlışları kapsamında olmayan ve gerçek hak durumunu etkileyen nitelikteki hukuka aykırılığın veya basit yazım yanlışı olmasına rağmen bu yanlışlığın taraflarca öğrenilmesinden sonra memur tarafından resen düzeltilmesi mümkün değildir. Bu durumda yolsuz olan tapu kayıtları, yolsuz tescilden yararlanan ile yolsuz tescilden zarar gören veya zarar görme tehlikesi bulunan tarafların anlaşması ile düzeltilebilir. Bu şekilde tapu sicili kaydı dava açılmadan düzeltilmiş olur. Ancak ilgililerin düzeltme konusunda bir onayı veya anlaşmaları yoksa tapu sicilindeki yanlışlık ancak mahkeme kararıyla düzeltilebilir. Bu amaçla TMK’nın 1027. maddesinde tapu kaydının düzeltilmesi davası düzenlenmiş olup, düzenlemeye göre, ilgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. TMK’nın bu hükmü, yazımdaki bir yanlışlık veya tescil belgesine aykırılık hallerinde uygulanır. Amaç, belge ile tescil arasındaki uyumsuzluğun giderilmesi, maddi hataların düzeltilmesidir. Dava temelde yazım yanlışlıklarının düzeltilmesi amaçlı olup, ayni hakkın dayanağını oluşturan hukuki sebep mevcuttur. Maddenin ikinci fıkrasına göre bu düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.
Yukarıda belirtilen düzeltme yollarından başka “Miktar tezyidi davası” veya “hudut ve mesaha tashihi” olarak adlandırılan bir dava mevcut olup 2644 Sayılı Tapu Kanunu’nun 25.1.1950 tarih ve 5520 sayılı Kanunla değişik 31. maddesinde düzenlenmiştir. Düzenlemeye göre,
“Gayrimenkul malların yüz ölçüsü tapu sicilinde yazılı miktardan fazla çıkıp ta bu fazlalığın bitişik araziye el uzatmaktan ileri gelmediğine ve sınırca da bir değişiklik olmadığına mahkemece karar verilirse sicille karar veçhile kaydolunur.
Mahkeme gayrimenkulün başında incelemeler yapar ve bitişik gayrimenkul maliklerini dinler. Mahkeme kararına, tapu fen memurlarına ve bunlar yoksa yetkili fen memurlarına veya mühendislere yaptırılacak o yere ait harita da eklenir. İtiraz halinde genel hükümler çerçevesinde dâva açılır.”
Kadastro çalışması yapılmayan tapulu taşınmazlar hakkında uygulanan bu madde gereği, hasımsız açılan dava ile gerçek miktarı tapu sicilinde yazılı miktardan fazla olan taşınmazların bu durumunun bitişik araziye el atmaktan ve sınırların değişmesinden ileri gelmediği hâkim kararı ile tespit edilmesi halinde, fazlalığın tapu kaydına yazılması sağlanır. Bu yolla tapu sicilindeki miktar yanlışlığı giderilmiş olur. Bu madde gereği düzeltme yapılabilmesi için; taşınmazın yüzölçümünün tapuda belirtilen miktardan fazla olması, bu fazlalığın komşu taşınmaza elatma niteliğinde olmaması, sınırda bir değişikliğe neden olmaması koşullarının bulunması gerekir.
D. TMK’nın 1025 ve 1027. maddelere göre açılan davaların farkları
Yukarıda da belirtildiği üzere, taşınmazların kadastro tespiti veya tapuya tescili esnasında, 22.7.2013 tarihli ve 2013/5150 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Tapu Sicili Tüzüğü’nün “Mülkiyet Hakkının Tescili” başlıklı 27. maddesine göre kütükte bulunması zorunlu olan malikin adı, soyadı, baba adı, edinme nedeni, tarihi ve yevmiye numarası gibi kimlik bilgilerinin düzeltilmesi açılacak kayıt düzeltme davaları ile olur. Bu davaların dayanağı TMK’nın 1027. maddesi olup, davanın nedeni tapuda kayıtlı ayni hakkın kazanılması için geçerli bir hukuki neden mevcut olmasına rağmen bu hususun tapu siciline doğru aksettirilmemesidir. Yani tescil veya terkin işlemi geçerli bir hukuki nedene dayanmış olmasına ve esasa ilişkin tüm koşullar bulunmasına rağmen, sicile geçirilirken yapılan hata sonucu gerçek hak durumu ile oluşan bir çelişki söz konusudur. Amaç bu çelişkinin gerçek hak durumuna bir zarar verilmeden düzeltilmesidir. Bu nedenle bu tür davalarda kimlik bilgileri düzeltilirken taşınmaz malikinin değişmemesi, diğer bir anlatımla mülkiyet aktarımına neden olunmaması gerekir. Çünkü tescilin hukuki sebebinden veya tescilden önceki bir işlemdeki geçersizlikten kaynaklanan tapu kaydındaki yanlışlıkların TMK’nın 1027. maddesine göre düzeltilmesi istenemez. Bu durumda bu geçersizlikten olumsuz etkilenen ilgili kişilerin, lehine tescil yapılmış olan kişilere karşı, TMK’nın 1025. maddesine göre taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davası açmaları gerekir. Taşınmazın aynına ilişkin olan tapu iptali ile tescil istemli davaların dayanağını teşkil eden TMK’nın 1025/1. maddesine göre, “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.” TMK’nın 1025. maddesinde düzenlenen davada amaç tapu kaydının gerçek hak durumuna uygun hale getirmektir. Çünkü bu durumda sicildeki kayıt dayanak belgelere uygun olsa da dayanak belgeler gerçek hak durumuna uygun olmadığından tapu kaydı yolsuzdur.
TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak davada davacı, hakları etkilenen ilgili kişi veya tapu müdürlüğü iken; TMK’nın 1025. maddesine göre açılacak davada ise, gerçek hak sahibidir.
TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak tapu düzeltme davalarında davalı, yasal hasım olan tapu müdürlüğüdür. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan tapu iptali ile tescil davalarında ise, gerçekte hak sahibi olmayıp sicilde hak sahibi görünen kişiye, bu kişi ölü ise külli halefleri olan mirasçılarına ve bu kişilerden kötüniyetle devir alan kişilere karşı açılır.
TMK’nın 1027. maddesine göre açılacak tapu düzeltme davalarında görevli mahkeme, çekişmesiz iş oluşundan dolayı sulh hukuk mahkemesi iken; taşınmazın gerçek hak sahibi adına tescili istemli TMK’nın 1025. maddesine göre açılacak tapu iptali ile tescil davalarında ise görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
TMK’nın 1027. maddesine göre açılan tapu düzeltme davalarında talebin niteliği gereğince, yargılama harcı ve vekâlet ücreti maktu olarak belirlenmelidir. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan tapu iptali ile tescil davalarında ise, taşınmazın mülkiyeti çekişmeli olup, harç ve vekâlet ücreti tescili istenilen taşınmazın keşfen belirlenen değeri üzerinden nispidir.
TMK’nın 1027. maddesine göre açılan tapu düzeltme davaları HMK’nın 382/9-ç maddesi gereği çekişmesiz yargı hükümlerine tabidir. TMK’nın 1025. maddesine göre açılan tapu iptali ile tescil davaları ise, çekişmeli yargı hükümlerine tabidir.
Aydın TEKDOĞAN
Avukat
Emekli Hâkim
IV. Kaynakça
Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku-I Zilyetlik ve Tapu Sicili, 13. Baskı, Ankara 2016.
Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku-II Mülkiyet, 9. Baskı, Ankara 2016.
Ayan, Mehmet: Eşya Hukuku-III Sınırlı Ayni Haklar, 8. Baskı, Ankara 2017.
Eren, Fikret: Mülkiyet Hukuku, 2. Baskı, Ankara 2012.
Germeç, Mahir Ersin: Kat Mülkiyeti Hukuku, 2. Baskı, Ankara 2008.
Oğuzman, M.Kemal/Seliçi: Özer: Eşya Hukuku, 9. Baskı, İstanbul 2002.
Oğuzman, M. Kemal/Seliçi: Özer/Özdemir, S. Oktay: Eşya Hukuku, 12. Baskı, İstanbul 2009.
Özyiğit, M.Hulusi: Türk Hukukunda Yolsuz Tescil, 1. Baskı, Ankara, 2019.
Yılmaz, Zekeriya: Tapu İptali ve Tescil ile Tashih (Düzeltme) Davaları, 4. Baskı, Ankara 2015.
----------------
* Ayrıntısı için Aydın Tekdoğan, Yolsuz Tescilden Kaynaklı Tapu İptali-Tescil ve Düzeltme Davaları, Seçkin Yayınevi, Güncellenmiş 3. Baskı, Şubat 2024, 1184 Sayfa.
[1] Tescil istenen hakkın TMK’nın 1008. KMK’nın 11/2 ve 14. maddelerinde sayılan ayni haklardan olması gerekir.
[2] Tapu siciline hakim olan ilkeler ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E. 1979/4-548 K. 1982/46 T. 20.1.1982 kararına göre, “...Tapu siciline hakim temel prensipler ise; tescil prensibi, illiyet prensibi, aleniyet prensibi, güven prensibi, aynî aleniyet prensibi ve Devletin sorumluluğu prensipleridir...”
[3] Tasarruf, malvarlığına doğrudan etki eden işlemdir. Kişinin kendi malvarlığından karşılık almaksızın veya alınan karşılık ile kazandırma arasında kendisi aleyhine önemli bir fark olacak şekilde diğer bir kişi lehine yaptığı hukuki işlemlere tasarruf (kazandırma) denir. Kişi kendi malvarlığından başkasına bir malvarlığı değeri sağlar. Malvarlığı hakkını etkilemesi nedeniyle sık karşılaşılan bir hukuki işlem türüdür. Tasarruf işlemi tek taraflı bir hukuki işlem olabileceği gibi, sözleşme şeklinde de olabilir. Tasarruf işleminin geçerli olarak yapılabilmesi için kişinin fiil ehliyetine ve tasarruf yetkisine sahip olması gerekir. İkinci şekilde olan kazandırmalara karma kazandırma denir. Kazandırmalar hüküm doğurdukları an bakımından iki şekilde gerçekleşebilir: ölüme bağlı kazandırmalar veya sağlararası kazandırmalar. Kişi hayattayken hüküm doğuruyorsa sağlararası tasarruf, kişi öldükten sonra hüküm doğuruyorsa ölüme bağlı tasarruftur.
[4]Benzer bir düzenleme Tapu Sicili Tüzüğünün 69. maddesinde yapılmıştır. Düzenlemeye göre, “(1) Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden yapılır. (2) Kayıtların terkininde, tescil istemleriyle ilgili hükümler uygulanır. (3) Kanunda açıkça gösterilen hâller ile şerhedilmiş kişisel haklarda ve tescil edilmiş taşınmaz lehine veya kişisel irtifak haklarında belli bir süre söz konusu ise, bu sürenin dolması hâlinde taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin işlemi yapılır. (4) Bir aynî hakkın veya şerhedilmiş kişisel hakkın diğer sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir. Müdürlük, bu istemi yerine getirirse her ilgili, bu işlemin kendisine tebliğ tarihinden başlayarak otuz gün içinde terkine karşı dava açabilir. (5) 21/7/1953 tarih ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca takip edilen kamu alacaklarına ilişkin haciz, iflas, konkordato ile verilen süre ve 9/6/1932 tarih ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesi şerhi bulunan taşınmazlar hariç olmak üzere, tapu siciline yapılan şerhten itibaren iki yıllık sürenin sonunda Müdürlüğe yenilendiği bildirilmemiş olan hacizler, taşınmaz malikinin istemi üzerine terkin edilir ve durum icra müdürlüğüne bildirilir.”