Mevcut düzenlemeler kiracıyı kiraya verene karşı korumakta, kira sözleşmesinin sona erdirilme sebepleri sınırlandırılmaktadır. Kiraya verilen taşınmazın depreme dayanıklı olmaması, uzun zamandır tadilat yapılmaması veya başka sebeplerle yıpranmış olması durumunda taşınmazın mevcut şekliyle kullanılmaya devam edilmesi halinde telafisi olanaksız zararlar doğması sebebiyle taşınmazlarda esaslı tamir ve tadilata ihtiyaç duyulması söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme hakkı tanınmıştır.
TBK'nun 350/2. maddesinde ''Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.'' şeklinde düzenlenmiştir.
Anılan madde gereğince tahliyeye karar verilebilmesi için;
1) Kiralananda yapılması düşünülen tamirat ve tadilatın imar amaçlı olması
2) Yeniden imar ve inşa amacıyla esaslı bir surette onarım, genişletme ve değişiklik yapılmalı
3) Tadilat sırasında kiralananda ikametin mümkün olmaması
4) Proje ve ruhsatın imar mevzuatına göre uygulanabilir (onarımın veya yeni inşa için ilgili belediye tarafından onaylanmış projeye bağlanması gerekir)olması gerekir.
Dolayısıyla taşınmazın tahliyesini gerektirecek nitelikte olmayan boya, badana, parke döşeme, eskiyen kapı ve pencere değişimi vb basit işlemler sebebiyle bu yola başvurulması mümkün değildir.
TBK 350/2 maddesine dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi için yapılmak istenilen tamirat tadilat ve genişletmenin imar amaçlı ve esaslı surette olması ve bu ameliyenin yapılması sırasında kiralananda oturmanın mümkün olmadığının fennen tesbit edilmiş olması, tamirat tadilat ve genişletme ile ilgili projenin yetkili makamlarca onanması ve uygulama kabiliyetinin bulunması gerekir.İbraz edilen projeye göre mahkemece mahallinde yapılan keşif sonucu sunulan rapor ve ek rapora göre "projeye göre duvarların alçı yapılması, tavanın ahşap döşeme ile kaplanması sırasında işyerindeki eşyaların bir tarafa toplanmasının mümkün olmadığı, tadilat esnasında tahliyesinin uygun olacağı" bildirilmiş ise de yapılan keşif ve mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna göre kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işinin basit tadilat olduğu imar amaçlı esaslı bir tadilat olmadığı anlaşıldığından yeniden inşa ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın kabul edilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/2565E. 2016/25K.)
Taşınmazın otel olarak kullanılmak üzere kiraya verildiği görülmektedir. Kiraya veren mirasçılarından K. C. 6 Ocak 2012 tarihli dilekçesi ile belediyeye müracaat ederek iç mekanlarda sıva, tamirat ve boya badana yapılması, elektrik ve su tesisatlarının tamiratı, iç kapıların aslına uygun yenilenmesi, ıslak mekanların düzeltilmesi işlemlerini yapabilmek üzere basit onarım izinlerinin verilmesini istemiş, belediye tarafından oteli için basit onarım izin belgesi verilmiştir. İzin belgesinde yapılacak işler tavan ve zemin kaplamalarının yenilenmesi, iç kısımda sıva tamiri ve boya badana yapımı, elektrik ve sıhhi tesisatın bakım ve yenilenmesi, eskiyen kapı ve pencere doğramalarının değişimi, iç dekorasyonun yenilenmesi olarak belirtilmiştir. Kiralananda yapılacak işler 6570 Sayılı Yasanın 7/ç maddesi (T.B.K. m 350/2) gereğince taşınmazın tahliyesini gerektirecek nitelikte değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10024E. 2013/12186K.)
Taşınmazda yapılacak olan yeni inşa için hazırlanmış onaylı mimari projesi, esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi hususunda tadilat projesinin veya buna ilişkin gerekli başvurunun ilgili belediyeye yapıldığına dair belgelerin yargılama sırasında hazır bulunması gerekmektedir. Ancak bu projelerin dava açılırken mahkemeye sunulması zorunlu olmayıp, dava açıldıktan sonra da ibrazları mümkündür. Sadece fiyat teklifi, ödenek teminine ilişkin sunulan belgeler tadilat projesi veya mimari proje niteliğinde kabul edilmemektedir.
Türk Borçlar Kanun'unun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Somut olayda, her ne kadar Mahkemece; verilen süre içerisinde davacı tarafından onaylı projenin ibraz edilemediği ayrıca Belediye Başkanlığından sadır yazı cevabı uyarınca 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. madde uygulamasının ne zaman sona ereceğinin belirli olmadığının bildirildiği bu nedenle de davacının onaylı projesini sunmasının beklenemeyeceği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de; yukarıda açıklandığı üzere ilgili projenin dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Bu nedenle mahkemece; davacı tarafından temyiz dilekçesi eki olarak sunulan ve dava konusu yere ait olduğu iddia edilen 29.09.2017 onay tarihli yapı ruhsatı belgesinin değerlendirilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/619E. 2019/2024K.)
Kiraya verenin bu yola başvurarak kiracıyı tahliye ettirebilmesi için kiralananın çatılı işyeri veya konut vasfında olması gerekmektedir.
TBK'nun 350/2. maddesi hükmünde öngörülen yasal düzenleme çatılı işyerleri ve konut kiraları hakkında kabul edilmiştir. Davaya konu taşınmazın çatılı işyeri de olmaması nedeniyle mahkemece davacının TBK'nun 350/2 maddesi uyarınca yeniden inşaat ve esaslı onarım nedeniyle tahliye davası açamayacağı dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. ( Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8160E. 2017/5624K.)
Dava hakkı kiraya verene ait olmakla birlikte, kiraya veren konumunda olmayan malike de bu imkan tanınmaktadır.
Türk Borçlar Kanununun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde ise tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların katılımları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/824E. 2015/2027K.)
TBK'nun 353. maddesinde ''Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.''şekilinde düzenlenmiştir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.05.2002 başlangıç tarihli olup 8 ay sürelidir. Sözleşmenin özel şartlara ilişkin 7. maddesinde, "taraflardan herhangi biri kontrat bitim tarihinden önce akdi feshetmek isterse iki ay önce bu arzusunu yazılı olarak karşı tarafa bildirmeye mecburdur" şeklinde ihbar şartına yer verilmiştir. 01.05.2002 başlangıç tarihli sözleşme 8 ay sonra, 01.01.2003 tarihinden itibaren 1'er yıl süreyle yenilenmiştir. Davanın açıldığı 08.05.2012 tarihi itibariyle dönem başı 01.01.2012 olup sözleşmede kararlaştırılan özel şart uyarınca bu tarihten 2 ay önce davalı kiracıya tebliğ edilen bir ihtarname bulunmadığına göre yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davasının süresinde açıldığı kabul edilemez. Bu nedenle süre yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3438E. 2015/6718K.)
Bu dava teknik bilgi gerektirdiğinden kiralananda yapılacak keşif neticesinde hazırlanan bilirkişi raporunda, yapılacak onarım ve tadilatın esaslı ve imar amaçlı olup olmadığı, bu aşamada kiralananda oturulabilir olup olmadığı, tahliye gerekip gerekmediği hususunda açıklamaların yer alması gerekir aksi halde bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli ve elverişli kabul edilmemektedir.
TBK 'yeniden kiralama yasağı' başlıklı 355/2 gereğince;''Yeniden imar ve inşa amacıyla kiralananın boşaltılması kiraya veren tarafından sağlandığında haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davrandığında eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.'' hükmünün bulunmaktadır.
Dolayısıyla yeniden imar ve inşa amacıyla kiralananın boşaltılması halinde kiralanan haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez. Eski kiracının yeniden inşa ve imarı gerçekleşen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı bulunmaktadır. Bu hükümlere aykırı davranıldığı takdirde son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat yükümlülüğü doğacaktır. Ancak kiraya verenin tazminat sorumluluğunun gündeme gelebilmesi için de mahkemece verilen tahliye kararının kesinleşmesi, bu kesinleşme nedeniyle kiracının yasal hiçbir yolunun kalmaması, Yargı buyruğundan dolayı mecurun boşaltılmış olması gereklidir. Kiraya veren tarafından gönderilen ihtarname ile mecur tahliye edildiği takdirde, ortada yargı kararı veya icra marifeti olmadığından tazminat taleplerinin reddedildiği görülmektedir.
Davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları Berrin' in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4632 E. 2019/1687K.)
Özetlemek gerekirse yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için kiralananın bulunduğu yerde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak sunulan onaylı projenin uygulanması, taşınmazda projeye göre yapılacak onarım ve tadilatın imar amaçlı ve esaslı işlerden olup olmadığı ve yine tadilat ve onarımlar sırasında kiralananda ikametin fennen mümkün olup olmadığı, bu aşamada tahliye gerekip gerekmediği konusunda detaylı bir rapor alınarak sonuca gidilecektir.