Kira hukukuna ilişkin önceki makalemizde kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi konusunu ele almıştık. Bu yazımızda yeni malikin gereksinimi nedeni ile kiralananın tahliyesi davalarını ve tahliye sonrası kiralananın başkasına kiraya verilmesi sonrasında yaşanabilecek hukuki ihtilafları ele alacağız.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİ İLE KİRALANANIN TAHLİYESİ
Önemle belirtmek gerekir ki; 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’un yürürlükten kaldırılması ile birlikte kira akdine ilişkin uyuşmazlıklarla ilgili uygulanacak tek kanun 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeni ile Tahliye davası ise Türk Borçlar Kanunu madde 351’de düzenlenmiştir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Kiralananın herhangi bir sebeple el değişmesi durumunda yeni bir kira sözleşmesi yapılmasına gerek kalmaksızın yeni malik sözleşmenin tarafı olmaktadır. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Kira sözleşmesinin tarafı haline gelen yeni malike ise kendisinin veya kanunda sayılan kişilerin esaslı ihtiyacı olması durumunda iki seçimlik hak tanınmıştır.
İlk ihtimalde; yeni malik öncelikli olarak taşınmazın satın almasından itibaren, bir ay içinde kiracıya kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi olduğunu bildirmelidir. Gereksinim iddiası samimi olmalıdır. Bir aylık sürenin başlangıç tarihi tapu kütüğüne tescilin yapıldığı tarihtir. Bu bildiriminin ihtar yolu ile yapılması şart olmayıp önemli olan ihtiyacın açıkça belirtilmesi ve yazılı olmasıdır. İspat açısından ise noter ihtarı ile yapılması yeni malikin lehine olacaktır. Bir aylık süre zarfı içerisinde bildirimin kiracıya yöneltilmiş olması yeterli olmayıp ulaşması gerekmektedir. Kiracı ise altı aylık sürenin sonundan taşınmazı tahliye etmelidir. Kiracının belirtilen süre içerisinde taşınmazı tahliye etmemesi durumunda yeni malikin gereksinimi nedeni ile Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmak gereklidir. Taşınmaza ihtiyacın samimi olduğuna mahkemece kanaat getirilmesi durumunda davanın kabulüne karar verilecektir. Önemle belirtilmelidir ki kamulaştırma yolu ile idarenin taşınmaz alması durumunda TBK 351 gereği tahliye davası açma hakkı yoktur ayrıca kira sözleşmesinin tapuya şerh edildiği durumlarda yeni malik TBK 351’e dayanarak tahliye davası açamamaktadır.
İkinci ihtimalde ise yeni malik sözleşmenin tarafı haline gelmiş olması sebebi ile sözleşmeyi sona erdirme hakkını, TBK 350 hükümlerine dayanarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde açacağı dava ile kullanabilir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI
Yeniden kiralama yasağı ise Türk Borçlar Kanunu Madde 355’te düzenlenmiştir.
“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kanun metninden anlaşılacağı üzere, gereksinimi olduğu iddiası ile taşınmazı tahliyesini isteyen malik; taşınmazı üç yıl geçmeden bir başkasına kiraya vermesi durumunda eski kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Tartışmalı olan husus ise ihtar veya farklı bir yol ile yani dava yoluna gidilmeden taşınmazı tahliye eden kiracının tazminat isteme hakkı var mıdır? Bu hususa ilişkin yüksek mahkemenin birçok kararı mevcuttur.
“Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşa veya imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifeti ile tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı TBK 355.maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabul kararı verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.”
(Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017-4122 E. , 2019-282 K.)
Sonuç olarak; yargı kararı veya icra marifetiyle yapılmayan tahliyelerde kiracının böyle bir tazminat isteme hakkı bulunmamaktadır.