1. 4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU KAPSAMINDA ÖNALIM HAKKI
a. Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazda Yasal Önalım Hakkı
Yasal önalım hakkı 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732 vd. kapsamında düzenlenmiştir. Bu kapsamda, yasal önalım hakkı TMK m. 732 hükmüyle açıklanmıştır:
“Madde 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”
Buna göre, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın paydaşlarından birisinin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye satması durumunda, taşınmazın diğer paydaşları bu payın satın alınması hususunda yasal önalım hakkına sahip olur. Bu kapsamda, TMK m. 732 hükmüne göre bir kişinin yasal önalım hakkı elde edebilmesi paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın var olması ve paylı mülkiyete tabi bu taşınmazın paydaşlarından birisinin payının tamamını veya bir kısmını üçüncü bir kişiye hukuka uygun şekilde satması gerekmektedir. Bu şartların oluşması durumunda paylı mülkiyete tabi taşınmazın diğer paydaşları, satılan pay bakımından TMK m. 732 kapsamında yasal önalım hakkı kazanır.
Yasal önalım hakkının kullanılması yasağı, TMK m. 733/1 kapsamında düzenlenmiştir:
“Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.”
Buna göre, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazın cebrî artırmayla satılması durumunda, yasal önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Yasal önalım hakkından feragat, TMK m. 733/2 kapsamında düzenlenmiştir:
“Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.”
Buna göre, yasal önalım hakkından feragat edilebilmesi, feragatin resmi şekilde gerçekleştirilmesi ve tapu kütüğüne şerh edilmesiyle mümkündür.
Ancak belirli bir satış bakımından yasal önalım hakkından feragat edilmesi için feragatin yazılı şekilde yapılması yeterli olup bu feragat işlemi satıştan önce veya sonra gerçekleştirilebilir. Bu hal üzere yapılan feragat yalnızca feragat kapsamında belirtilen satış işlemi bakımından geçerli olup aynı payın farklı şartlarda veya farklı bir üçüncü kişiye yapılması durumunda yasal önalım hakkı elde eden paydaşı bağlamayacaktır.
Yasal önalım hakkının kullanılması hak düşürücü süreye tabi olup bu husus TMK m. 733/3 ve 733/4 kapsamında düzenlenmiştir.
“Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”
Buna göre, yasal önalım hakkının kullanılması bakımından hak düşürücü süre, her halükârda satış tarihinden itibaren iki yıldır. Ancak, satışın satıcı yahut alıcı tarafından diğer paydaşlara noter marifetiyle bildirilmesi durumunda, yasal önalım hakkının bildirim tarihinden itibaren üç ay içerisinde kullanılması gerekmektedir. Kanun kapsamında düzenlenen bu hak düşürücü süreler içerisinde yasal önalım hakkının kullanılmaması durumunda, yasal önalım hakkı düşecektir. Bu halde, payı kısmen veya tamamen satılan paylı mülkiyete tabi taşınmazın diğer paydaşları yasal önalım haklarını kullanamayacaktır.
Yasal önalım hakkının kullanılmasının usulü TMK m. 734 kapsamında düzenlenmiştir:
“Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”
Buna göre, yasal önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu kapsamda, yasal önalım hakkının kullanılması için satılan payın alıcısına karşı dava açılması gerekmektedir.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin olarak açılan davada davacı sıfatını haiz olan paydaş, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içerisinde ve hâkimin belirlediği yere, dava kapsamında dava konusu payın adına tesciline karar verilmeden önce yatırması gerekmektedir.
b. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Bir diğer önalım hakkı türü ise, sözleşmeden doğan önalım hakkıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı TMK m. 735/1 kapsamında açıklanmıştır:
“Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.”
Buna göre, sözleşmeden doğan önalım hakkının doğması için bu hakkın tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Tapu kütüğüne verilen şerh, sözleşmeden doğan önalım hakkının doğması bakımından kurucu niteliktedir.
Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması hak düşürücü süreye tabi olup bu husus TMK m. 735/2 kapsamında düzenlenmiştir:
“Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.”
Buna göre, sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilen tarihten itibaren on yıl içerisinde kullanılmalıdır. İşbu on yıllık süre hak düşürücü süre niteliğindedir ve sözleşmeden doğan önalım hakkı bu süre içerisinde kullanılmazsa düşecektir.
Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması usulü ve bu haktan feragat edilmesi hususu TMK m. 735/3 kapsamında düzenlenmiştir:
“Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”
Buna göre, sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması usulü ve bu haktan feragat edilmesi hususu bakımından TMK m. 733 ve m. 734 hükümleri uygulanacaktır.
2. 6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU KAPSAMINDA ÖNALIM HAKKI
Önalım hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 237 vd. hükümleri kapsamında da düzenlenmiştir.
Önalım hakkına ilişkin sözleşmenin şekil şartı, TBK m. 237/3 kapsamında düzenlenmiştir:
“Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”
Buna göre, önalım hakkının hukuka uygun şekilde tesis edilebilmesi için önalım sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Önalım hakkının doğması bakımından yazılı şekil şartı kurucu nitelikte olup yazılı şekilde düzenlenmeyen bir önalım sözleşmesi hukuk açıdan geçersiz olacaktır.
Hukuka uygun şekilde tesis edilen önalım sözleşmesine dayalı olarak doğan önalım hakkının kullanılması hak düşürücü süreye tabi olup bu husus TBK m. 238 kapsamında düzenlenmiştir:
“Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir.”
Buna göre, önalım sözleşmesi kapsamında önalım hakkı en fazla 10 (on) yıl süreyle kararlaştırılabilir. Bu kapsamda, önalım hakkının kullanımı bakımından sürenin on yıl ve altında bir süre için kararlaştırılması mümkündür.
Önalım sözleşmesine dayalı olarak hukuki sonuç doğuran önalım hakkının devredilmesi hususu TBK m. 239 kapsamında düzenlenmiştir:
“Aksine anlaşma olmadıkça, sözleşmeden doğan önalım, alım ve geri alım hakları devredilemez, ancak miras yoluyla geçer.
Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa, devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz.”
Buna göre, önalım sözleşmesine dayalı olarak tanınan önalım hakkının devredilmesi mümkün değildir. Ancak önalım hakkı mirasçılara geçer.
Önalım sözleşmesiyle ortaya çıkan önalım hakkının ileri sürülmesi hususu TBK m. 240 hükmü ile düzenlenmiştir:
“Önalım hakkı, taşınmazın satışı ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer her türlü işlemin yapılması hâllerinde kullanılabilir.
Taşınmazın, mirasın paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi, cebrî artırma yoluyla satışı ve kamu hizmetlerinin yerine getirilmesi ve bunlara benzer amaçlarla edinilmesi hâllerinde önalım hakkı kullanılamaz.”
Bu kapsamda, önalım sözleşmesine dayalı olarak tanınan önalım hakkının taşınmaz satışı veya ekonomik açıdan satışa eşdeğer her türlü işlemin gerçekleştirilmesi bakımından kullanılması mümkündür. Bu durumda, önalım hakkının kurucu yenilik doğuran hak olduğunu ifade etmek gerekir.
Önalım sözleşmesi ve bu sözleşmeyle tanınan önalım hakkının koşulları TBK m. 241 kapsamında düzenlenmiştir:
“Satıcı veya alıcı, satış sözleşmesinin yapıldığını ve içeriğini önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
Önalım hakkı kullanıldıktan sonra satış sözleşmesi ortadan kaldırılırsa ya da alıcının şahsından kaynaklanan sebeplerle onaylanmazsa, bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez.
Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır.
Ekonomik bakımdan satışa eşdeğer işlemlerde de yukarıdaki hükümler uygulanır.”
Buna göre, önalım sözleşmesi kapsamında önalım hakkı tanınan taşınmazın satışı durumunda satıcı veya alıcı tarafından satış sözleşmesinin gerçekleştirildiğinin ve bu sözleşmenin içeriğinin noter marifetiyle önalım hakkı sahibine bildirilmesi gerekmektedir. Bu hüküm, satıcı ve alıcı bakımından emredici hüküm niteliğinde olup hükmün gereğinin iki taraftan en az birisi tarafından yerine getirilmesi zorunludur.
Önalım hakkının kullanılmasını müteakip satış sözleşmesinin ortadan kaldırılması veya alıcıdan kaynaklanan bir sebebe dayalı olarak onaylanmaması söz konusu olursa bu durum önalım hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Bu halde, satış sözleşmesinin ortadan kaldırılması veya alıcıdan kaynaklanan bir sebeple onaylanmaması ihtimaline karşı önalım hakkı sahibinin mülkiyet hakkı edinimi korunur.
Ayrıca önalım hakkı, önalım hakkının konusunu oluşturan taşınmazın satışı durumunda satış koşullarına dayalı olarak kullanılabilir. Ancak önalım sözleşmesi kapsamında bu hususa ilişkin değiştirici nitelikte hüküm tesis edilebilir.
Önalım hakkının kullanılması hususu TBK m. 242 kapsamında hüküm altına alınmıştır:
“Sözleşmeden doğan önalım hakkını kullanmak isteyen hak sahibi, bu hak şerhedilmiş ve taşınmazın mülkiyeti alıcı adına tescil edilmişse alıcıya; aksi takdirde satıcıya karşı, satışın veya ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemin kendisine bildirildiği tarihten başlayarak üç ay ve her hâlde satışın yapılmasından başlayarak iki yıl içinde dava açmak zorundadır.”
Bu hükme göre, önalım hakkı sahibinin işbu hakkını kullanmak istemesi durumunda; önalım hakkının tapu kaydına şerhedilmiş ve taşınmaz mülkiyetinin alıcı adına tescil edilmiş olması halinde alıcıya karşı, aksi halde ise satıcıya karşı kullanılması gerekmektedir. Bu hak, satışın hak sahibine devredildiği tarihten itibaren 3 (üç) ay ve her halükârda satış işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren iki yıl içerisinde kullanılmalıdır. Bu süreler önalım hakkı sahibi bakımından emredici nitelikte olup hak düşürücü süredir. Bu kapsamda önalım hakkı, yasal düzenlemede belirtilen süreler içerisinde kullanılmaması durumunda düşer ve bu durum hâkim tarafından re’sen araştırılır. Zira bu sürelerin hak düşürücü sürelerin hak düşürücü süre niteliğinde olmasına dayalı olarak mevcudiyetinin hâkim tarafından davanın her aşamasında araştırılması ve dikkate alınması gerekmektedir.
TBK m. 242 hükmünün son cümlesinde belirtildiği üzere, önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu hüküm, önalım hakkı sahibi bakımından emredici hüküm niteliğindedir ve önalım sözleşmesi kapsamında aksinin kararlaştırılması mümkün değildir.
3. 5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU KAPSAMINDA ÖNALIM HAKKI
Önalım hakkının düzenlendiği diğer bir yasa ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’dur. Bu kapsamda, 5403 sayılı Kanun m. 8/İ hükmünde yasal önalım hakkına dair düzenlemeye yer verilmiştir:
“8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.
…
Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.”
Bu hüküm kapsamında, aynı Kanun’un 8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine dayalı olarak tesis edilen aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulması durumunda, ortaklardan biri tarafından payının üçüncü bir kişiye satılmasıyla diğer ortaklar bu pay bakımından önalım hakkı elde eder.
Hükmün daha iyi anlaşılması için 5403 sayılı Kanun m. 8/C/1-b hükmüne yer vermek gerekir:
“Mirasçılar, terekede bulunan tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazinin mülkiyeti hakkında;
…
b) 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 373 üncü ve devamı maddelerine göre kuracakları aile malları ortaklığına veya kazanç paylı aile malları ortaklığına devrini,
…
kararlaştırabilirler.”
Bu kapsamda, mirasçıların tereke kapsamında mevcut olan tarım arazisi veya yeter gelirli tarımsal arazinin mülkiyeti bakımından 4721 sayılı TMK m. 373 vd. hükümlerine dayalı olarak aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı tesis etmeleri durumunda 5403 sayılı Kanun m. 8/İ hükmü uygulama alanı bulabilecektir.
Aile malları ortaklığı, 4721 sayılı TMK m. 373-383 hükümleri kapsamında düzenlenmiştir. Kazanç paylı aile malları ortaklığı ise 4721 sayılı TMK m. 384-385 düzenlemeleriyle hüküm altına alınmıştır.