Paylı mülkiyete tabi bir eşyanın kiraya verilmesi; Yargıtay İBK’da ifade edildiği üzere, “Müşterek mülkün kiraya verilmesi önemli idari tasarruflardandır.” “Ortak mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından geçerli bir kira sözleşmesinin oluşturulması pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması koşuluna bağlıdır.”
Gerekli pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınmaksızın, paylı mal kiraya verilmişse; kira sözleşmesinin tarafı olmayan paydaş, Borçlar Kanunu anlamında sözleşmeye icazet verdiği takdirde, sözleşme kendilerini de bağlayacaktır. Bu durumda pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanıp sağlanmadığı tekrar gözden geçirilecektir. Sağlamıyorsa geçerli bir kira sözleşmesinden bahsedilemez. İcazet Borçlar Kanunu uyarınca açık veya örtülü olabilecektir. Pay ve paydaş çoğunluğu arandığından, iki paydaşlı taşınmazlarda, bir paydaşın taşınmazı üçüncü kişiye vermesi durumunda; hiçbir zaman paydaş çoğunluğu sağlanamayacağından, oybirliğinin gerek olacağı kuşkusuzdur.
Kira sözleşmesi bir vekil aracılığıyla yapılmışsa; vekilin paydaşın birisi tarafından sözleşme sonrası azlinin aranan çoğunluğa etkisinin incelendiği bir dosyada Yargıtay, “Davacı tarafından vekil kılınan A.S.N. Çaykara Noterliği’nin 20.09.2005 tarih, 1…yevmiye azilnamesiyle azledilmiş ise de kira sözleşmesinin geçerliliği için gerekli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlandığı…davacı tarafından azledilmiş olmasının sözleşmenin bağlayıcılığına engel teşkil etmeyeceği tartışmasızdır.” demiştir. (Y. 2013/17337 E. 2014/925 K.)
Paylı mülkiyete tabi malda; paydaşlardan biri kendi içinde elbirliği mülkiyete sahip ise, elbirliği mülkiyette birlikte hareket etmek durumunda olduklarından paydaş hesabında tek kişi olarak değerlendirilecekleri, Yargıtay 1. HD.’nin 2004/2636 E. 2004/3322 K. sayılı kararında ifade edilmiştir.
Kira sözleşmesi, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadığı takdirde; sözleşmesinin tarafı olmayan ve icazet vermeyen paydaşlar, kiracıya karşı elatmanın önlenmesi davası, istihkak davası açabilecekler, şartları varsa ecrimisil talep edebileceklerdir.
Elatmanın önlenmesi davalarında; davalı kiracının, öncelikle kira sözleşmesini kanıtlaması ve ardından da bu sözleşmesinin geçerli bir sözleşme, yani pay ve paydaş çoğunluğu ile kurulan bir sözleşme olduğunu ispatlaması gerekecektir. Yargıtay, 1. HD. 2012/3423 E. 2012/4001 K. sayılı kararında, “ Davalı kiracılık ilişkisini kanıtlayamamıştır. Kaldı ki, bir an için kira ilişkisinin varlığı kabul edilse bile, olayda pay ve paydaş çoğunluğunun gerçekleştiğini söyleyebilme olanağı yoktur. Geçerli bir kira akdinin varlığından söz edilemez.” demiştir.
Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talepli bir davada; Yargıtay 1. HD. 2003/556 E. 2003/1237 K. sayılı kararında paydaşın payına düşen kira bedelini almasını, kira bedeli için icra takibi yapmasını, “Kira sözleşmesinde yer almayan paydaş ya da paydaşların BK 248.maddesinde yazılı olan ve kiranın esaslı unsurunu teşkil eden bedelden paylarına düşen miktarı sonradan aldıklarının anlaşılması durumunda anılan kanunun 38.maddesi uyarınca sözleşmeye icazetin gerçekleştiği kuşkusuzdur.” şeklinde değerlendirerek sözleşmeye icazet verildiğinden bahisle, taleplerin reddine karar vermiştir. Burada önemli nokta; icazetin Borçlar Kanunu uyarınca örtülü de olabileceğidir.
Kiracıya karşı açılacak elatmanın önlenmesi davalarında, mutlak olarak elatmanın önlenmesine hükmedilmeyecektir. Şöyle ki; Yargıtay kat irtifakının kurulduğu, davalı tarafça usulüne uygun bir kiraya sözleşmesi olmadan ve icazet de verilmeden 3. Kişiye kiraya verilen taşınmazla ilgili bir dosyada “Anılan taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu ve davalının da kayden paydaş bulunduğu gözetilerek davacının payı oranında elatmanın önlenmesine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle mutlak elatmanın önlenmesine hükmedilmiş olması doğru değildir.” demektedir. (Y. 2011/7619 E. 2011/10534 K.) Görüldüğü üzere, ortada geçerli bir kira sözleşmesi olmasa dahi, paylı mülkiyete konu eşyanın tamamı üzerinde mutlak olarak değil de, davacı paydaşın payı oranında elatmanın önlenmesi kararı verilecektir.
Kiracıya karşı ecrimisil talepli, davalının babası ile kira sözleşmesi yaparak kullandığını iddia ettiği, sözleşmede pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanamadığı bir dosyada; Yargıtay, “Davacının payına isabet eden oranda ecrimisil belirlenerek bu miktarın hüküm altına alınması gerekirken, davalı Levent’in babasının taşınmazdaki payının davalının kullandığı alandan mahsup edilmek suretiyle ecrimisil hesabının yapılması doğru değildir.” demektedir. (Y. 1. HD. 2014/17532 E. 2014/18060 K.)
Bilgiler ışığında, gerekli pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığı bu kira sözleşmeleri geçersiz olsa bile; kiralayan paydaş, sözleşmeden doğan borcunu yerine getirmediği için, sözleşme uyarınca kiracıya karşı sorumludur. Kiralayan paydaş, diğer paydaşlara karşı da sorumludur, bu kapsamda; Yargıtay önüne gelen bir uyuşmazlıkta, elde ettiği kira bedellerinden, diğer paydaşların payına düşen kısımları vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca ödemesi gerektiğine karar vermiştir. (Y. 13. HD. 1998/1404 E. 1998/2030 K.) Yargıtay bir kararında; kiralayan paydaş, diğer paydaşların paylı maldan yararlanmalarını engelleyerek zarara uğramalarına sebep olduğundan dolayı, intifadan men koşulu aramaksızın tazminat davası açılabileceğini belirtmiştir.
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda yararlanma, kullanma, yönetime ilişkin kararların; sonradan paydaş olan veya pay üzerinde ayni hak kazanan kimseleri bağlaması için, bu hakların tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesini feshetmek, tahliye etmek de önemli tasarruf işlemlerinden olduğundan, yine pay ve paydaş çoğunluğu aranacaktır. Kira bedellerini ödemeyen kiracıya gönderilecek ihtarnamede de pay ve paydaş çoğunluğunun aranması gerektiği yönünde Yargıtay kararları vardır.
Stj. Av. Emine NALÇACI