5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda yapılan değişiklikler ile tarımsal arazilerde sınırdaş maliklere tanınan kanuni önalım hakkı, kendine has özellikler taşımakla birlikte; bu yazımda önalım hakkının kullanım şekli, şartları ve kanuni sınırları, Türk Medeni Kanununda yer alan düzenlemelere paralel olarak ele alınacaktır. 5403 sayılı Kanun çerçevesinde, sınırdaş tarım arazisi sahipleri, 3. kişilere satılan araziler üzerinde Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca önalım hakkına sahiptirler. Tarımsal alanların satışlarında getirilen bu düzenlemenin asıl amacı tarımsal verimin ve bütünlüğün sağlaması, tarım arazilerinin toplulaştırılması ve arazilerin bölünmesinin engel olunmasıdır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. sayılı ilamına göre önalım hakkı; “Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.” ifadeleri ile tanımlanmıştır.
Tarımsal arazilerde sınırdaş arazi maliklerine tanınan önalım hakkının amacı, 5403 sayılı Kanuna ilave olarak, 30.04.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6537 sayılı "Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması" hakkındaki Kanunun 1. maddesinde; “toprağın korunması, geliştirilmesi, tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesi, tarımsal arazi ve yeter gelirli tarımsal arazilerin çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak planlı kullanımını sağlayacak usul ve esasları belirlemektir.” ifadeleri ile vurgulanmıştır.
30.04.2014 tarihli 6537 sayılı Kanunun 5.maddesi ile 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’na eklenen 8/İ maddesinde ise;
“8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca, aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir. Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmektedir.
Yukarıda alıntılanan düzenlemeler ile komşu tarım arazileri birleştirilerek tarımsal alanların bölünmesinin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır. Böylelikle, tarım arazisinin üçüncü bir kişiye satılması halinde sınırdaş tarım arazisinin sahibi önalım hakkını kullanabilecektir. Burada belirtilen önalım hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce ortada tarımsal arazi niteliği taşıyan araziler ve bu araziler arasında bir sınır komşuluğu bulunmalıdır.
Nitekim Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/159 E. 2018/3716 K. ve 14.05.2018 tarihli kararına göre:
“5403 sayılı Kanun uyarınca sınırdaş tarımsal arazi malikinin önalım hakkını kullanabilmesi için satışa konu olan dava konusu taşınmazın da tarımsal arazi niteliğinde bulunması gerekir. Oysa dosya içinde bulunan inşaat ve ziraatçı bilirkişi raporuna göre, dava konusu taşınmazın üzerinde ağaçların yanı sıra tek katlı bina ve havuz inşaatının da bulunduğu belirtilmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazın fiili kullanım durumuna ilişkin yeterli inceleme yapılarak tarımsal arazi mi yoksa bahçeli ev niteliğinde mi olduğu belirlenerek, bahçeli ev niteliğindeyse, dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliği taşımadığından davanın reddine, tarımsal arazi niteliği taşıması halinde şartları oluşan önalım hakkının kabulüyle, önalım bedelinin depo edilmesine karar verilmesi gerekirken, davacının iyiniyetli olmadığı gerekçesiyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu gerekçeyle hükmün bozulması gerekmiştir.”
denilerek Yargıtay kararında da vurgulandığı üzere, 5403 sayılı Kanun ile tanınan önalım hakkının kullanılabilmesi için dava konusu taşınmazın tarımsal arazi niteliğinde olması ön koşuldur.
Tarımsal Arazilerde Önalım Hakkını Kimler Kullanabilir?
Tarımsal arazilerin üçüncü kişilere satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkına sahip olduğu ilgili Kanunlarda ifade edilmiştir. Dolayısıyla öncelikli olarak, araziler arasında bir sınır komşuluğu olma ve sınırdaş arazinin de tarımsal arazi niteliğini haiz olması gerekmektedir. Öte yandan, üçüncü kişilere satılan tarımsal arazide birden fazla sınırdaş malik bulunması durumunda, tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir. Yargılama sürecinde de resen araştırılacağı üzere; tarımsal bütünlüğün tespitinde yürütülen tarımsal faaliyetin türü gibi hususlar göz önüne alınır. Ancak, tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler tarafından önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.
Önalım Davalarında Hak Düşürücü Süreler
Türk Medeni Kanunu, önalım hakkının kullanılabilmesi için birtakım hak düşürücü süreler öngörmüştür. Yapılan satış, ilgili yasal düzenlemelere göre alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK md. 733, TBK md. 241). Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer (TMK md. 733, TBK md. 242). Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava sonunda hâkim, şayet koşulları mevcutsa, mülkiyetin davacı paydaş adına tesciline karar verecektir. Bu dava, yeni bir hukuki durum yarattığından, yenilik doğurucu dava niteliğindedir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/2251 E. 2018/5987 K. sayılı 26.09.2018 tarihli kararında, onalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü sürelerin önemi şu şekilde vurgulanmıştır:
“TMK’nın 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak ... iptali ve tescil istenebilir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.
“Somut olayda; davalının dava konusu taşınmazda pay satın aldığı tarih 26.04.2012, davacının dava açma tarihi ise 12.05.2014’tür. Dosya kapsamında davacıya yapılmış bir ihtar bulunmadığı, TMK 733. Maddesinde belirlenen iki yıllık hak düşürücü sürenin de dolduğu anlaşılmaktadır. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme
TMK’nın 733/2 maddesi uyarınca, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekmektedir. Bu durumda bir taşınmaza ilişkin olarak önalım hakkından bütünüyle feragat edilmesi ancak tapu müdürlükleri nezdinde gerçekleştirilecek resmi işlemle mümkündür. Ancak, somut ve belirli bir satışa ilişkin olarak önalım hakkını kullanmak istemeyen malikin söz konusu hakkı kullanmaktan vazgeçtiğine dair iradesini yazılı şekilde beyan etmesi yeterlidir. Belirli bir satışa ilişkin önalım hakkını kullanma işlemi satıştan önce veya sonra yapılabilir. Belirli bir satıştan feragat eden önalım hakkı sahibi, taşınmazın tekrar satışı halinde vazgeçtiği önalım hakkını yeniden kullanabilir
Önalım Hakkının Sınırları Nelerdir? Hangi Durumlarda Kullanılamaz?
1. Payın cebri icra yoluyla satılması halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır. Zira burada pay, paydaşın iradi bir girişimiyle satılmış değildir. Türk Medeni Kanunu’nun 733/1. maddesi bu hususta açık bir düzenlemeye yer vererek cebri artırmayla satışlarda hakkın kullanılamayacağını düzenlemiştir.
2. Paydaşlardan birinin payını hibe etmesi ya da takas etmesi halinde de önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bu devirlerin muvazaalı olduğu iddiasıyla önalım davası açılabilir.
3. Pay satışının, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen hata, hile veya ikrah gibi irade bozukluğu nedeniyle feshedilmesi halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır.
4. Önalım hakkından feragat edilmişse, önalım hakkı kullanılamaz. Yukarıda açıklandığı üzere, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
5. Önalım davası sırasında paydaşlık sıfatı kalkarsa dava reddolunur. Sadece paydaşlar, önalım davasında dava ehliyetine sahiptir. Dava şartları yargılamanın her aşamasında mahkemelerce resen dikkate alınır. Bu şartlardan birinin yokluğu halinde, dava usulden reddedilecektir.
6. Tapuda kayıtlı bir taşınmazdan, aynı tarihte, aynı hukuki işlem ile pay satın alanlar, birbirlerine karşı önalım hakkını ileri süremezler.
7. Tüm paydaşların paylarını aynı anda üçüncü bir kişiye satması halinde paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır.
8. Satış vaadi sözleşmesine dayanarak payı üzerine geçiren kişiye karşı önalım davası açılamaz.
9. Paydaşlardan birinin kendi payını, aynı taşınmazdaki bir diğer paydaşa sattığı hallerde, payı iktisap eden 3. kişi sıfatı söz konusu olmadığından, diğerlerinin önalım davası açma hakkı yoktur.
10. Önalım davasına konu olan taşınmaz, paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip, her bir paydaş belirli bir kısmı kullanıyorsa, paydaşlardan birinin kendi payını 3. bir şahsa satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar. Taksimin paydaşlar arasında yazılı olarak ya da tapuya şerh ettirilerek yapılmış olması gerekli olmadığı gibi, paydaşların kendi aralarında, fiili bir taksim yapmış olmaları da yeterlidir. Bu durumda şufa hakkı kullanılamayacağı gibi, açılan dava da reddedilir.
11. Ölüme bağlı tasarruflarda önalım hakkı bulunmamaktadır. Örnek verilecek olursa; murisin yazdığı vasiyetname nedeniyle payın el değiştirmesi halinde hak kullanılamayacaktır. Aynı şekilde mirasın paylaşımı sırasında paylı taşınmazın mirasçılardan birisine özgülenmesi halinde de hak oluşmayacaktır.
KAYNAKÇA
Adıgüzel Recep, Sınırdaş Tarımsal Arazi Malikinin Önalım Hakkı ,İst. Bar. D., Cilt: 90, Sayı:3, 2016
TUNABOYLU, Müslim; Önalım (Şufa) Davaları, Yetkin Yayınları, 2013
SİRMEN A.Lale, Eşya Hukuku, Ankara 2014
DOĞRAMACI Hayriye Şen, 6537 Sayılı … Kanun Değerlendirilmesi, YÜHFD Cilt: XIII S.2, Y.2016, s.69-94.
KÖYLÜOĞLU Egemen, Önalım Davası, Doktora Tezi, Ankara 2011