T.C.
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi
2025/319 E., 2025/3046 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
EK KARAR TARİHİ : 03.05.2021
İLK DERECE MAHKEMESİ : Ankara 17. Asliye Hukuk Mahkemesi
SAYISI : 2024/218 E., 2024/316 K.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı ... vekilince duruşmalı, davalılar ... mirasçıları, ... ve ... vekillerince duruşmasız olarak temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 23.09.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.
Belli edilen günde davalı ... vekili Avukat ... , davalı ..., davalı ... vekili Avukat ... ile davacı ... vd. vekili Avukat ... 'ın gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saatte Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkillerinin Ankara ili, ... ilçesi, ... Mahallesi 30212 ada 16 parsel sayılı taşınmazın hissedarı olduklarını, müvekkilleri ile davalı yüklenici şirket arasında ... . Noterliği’nin 16.08.2010 tarih ve ... yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşmeye göre, inşa edilecek binada yüklenicinin %60, arsa sahiplerinin ise %40 oranında bağımsız bölüme sahip olacaklarını, sözleşme gereğince inşaata başlanmasıyla birlikte taşınmazda kat irtifakı tesis edildiğini ve yüklenici hissesine tekabül eden bağımsız bölümlerin yükleniciye ya da yüklenicinin talimatıyla üçüncü kişilere tapudan devredildiğini, davalı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmediğini, inşaat seviyesi %44,5 iken inşattan el çektiğini, Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/160 Esas sayılı dosyasında sözleşmenin feshine karar verildiğini ve kararın kesinleştiğini, davalı yükleniciden temlikle kat irtifakı sahibi olan bir kısım davalıların bağımsız bölüm arsa payları üzerine ipotek ve haciz tesis ettirdiklerini, yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların yüklenicinin edimini yerine getirip tapuya hak kazanması halinde hak sahibi olacaklarını belirterek davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkilleri adına başlangıçtaki arsa payları oranında tesciline, konulan haciz ve ipoteklerin kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Bir kısım davalı taraflar vekilleri cevap dilekçelerinde özetle; müvekkillerin iyiniyetli üçüncü kişi konumunda bulunduklarını ve husumet yöneltilemeyeceğini belirterek, davanın reddini savunmuşlardır.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile davalı yüklenici şirketin sözleşmeden kaynaklanan borç ve yükümlülüklerini süresi içinde yerine getirmediği, yüklenici aleyhine Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2013/160 Esas sayılı dosyasında inşaat seviyesinin %44,50 iken yüklenicinin inşaattan el çektiğinden bahisle sözleşmenin feshine karar verildiği, kararın kesinleştiği, bu durumda yükleniciden bağımsız bölüm satın alanların, bağımsız bölümler üzerine ipotek, haciz, tedbir ve şerh koyduranların veya yükleniciden alacaklı olanların iyiniyet savunmasında bulunamayacakları gerekçesiyle davacıların davalılardan ... Varlık Yönetim AŞ, ... Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve ... Kooperatifi, ... Vergi Dairesi Başkanlığı ve ... Finansbank AŞ hakkında açmış olduğu davanın konusunun kalmadığı anlaşılmakla karar verilmesine yer olmadığına, diğer davalılar hakkında açılmış olan davanın kabulü ile; Ankara İli, ... İlçesi, ... Mahallesi 30212 ada 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde mevcut kat irtifakının ve tapu kaydının iptali ile taşınmazın 718848/1677312 hissesinin davacı ..., 445440/1677312 hissesinin davacı ..., 24048/1677312 hissesinin davacı ..., 29392/1677312 hissesinin davacı ..., 29392/1677312 hissesinin davacı ..., 29392/1677312 hissesinin davacı ..., 24048/1677312 hissesinin davacı ..., 44088/1677312 hissesinin davacı ... , 44088/1677312 hissesinin davacı ..., 176352/1677312 hissesinin davacı ..., 42084/1677312 hissesinin davacı ..., 42084/1677312 hissesinin davacı ... ve 28056/1677312 hissesinin davacı ... adına tapuya tesciline, dava konusu Ankara ... Mahallesi 30212 ada 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 19 numaralı bağımsız bölüm üzerine (davalı ... oğlu ... adına kayıtlı) ... Bank Anonim Şirketinin alacakları nedeniyle (temlik alan ... Varlık Yönetim Anonim Şirketi) ... . İcra Dairesinin 2016/11944 esas (... . İcra Dairesinin 2018/10819) sayılı dosyası üzerinden ve Ankara ... Mahallesi 30212 ada 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 22 numaralı bağımsız bölüm üzerine (davalı ... oğlu ... adına kayıtlı) ... Bank Anonim Şirketinin alacakları nedeniyle (temlik alan ... Varlık Yönetim Anonim Şirketi) ... . İcra Dairesinin 2016/11944 esas (... . İcra Dairesinin 2018/10819) sayılı dosyası üzerinden konulan hacizlerin kaldırılmasına karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar ..., ... Mirasçıları, ..., ... vekilleri tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Sebepleri
1. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. 16 nolu bağımsız bölümü Haydar Atlıhan’dan 19.07.2012 tarihinde tapu siciline güvenerek satın aldığını, iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu beyan etmektedir.
2. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkilinin 10.02.2017 tarihinde 11. nolu bağımsız bölümü satın aldığını, taşınmazı satın aldığı tarihte tapu kaydında herhangi bir ipotek, şerh veya haciz kaydının bulunmadığını, müvekkilinin tapuya güven ilkesi kapsamında iyiniyetli üçüncü kişi konumunda olduğunu beyan etmektedir.
3. Davalı ... mirasçıları vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkillerinin murisine pay devrinin yükleniciden değil, arsa sahipleri tarafından yapıldığını, bu hususun dikkate alınmamasının hatalı olduğunu, müvekkilinin tapuya güven ilkesi kapsamında iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu beyan etmektedir.
4. Davalı ... vekili temyiz dilekçesinde;
a. Müvekkilinin dava konusu 8 numaralı bağımsız bölümü kat irtifak tapusu ile aldığını, müvekkilinin söz konusu bağımsız bölümün ileride bina tamamlandıktan sonra kat mülkiyeti olarak tapusunu alacağına güvendiğini, inşaatların tamamlanmaması durumunda 3. kişilerin kazandıkları hakların, riskleri bilmeleri sebebiyle iyiniyetli olmadıkları gerekçesiyle ellerinden alınmasının hukuka aykırı olduğunu beyan etmektedir.
B. Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi nedeniyle tapu iptal tescil ile ipoteğin ve hacizlerin kaldırılması istemlerine ilişkindir.
Dairemizin, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi halinde yükleniciden hisse veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen üçüncü kişilerin iyiniyetle tapuya güvenerek ayni hak iktisaplarının dinlenmeyeceğine..” dair içtihadından dönmek amacıyla Yargıtay Kanunu’nun 15/2-c maddesi gereğince Yargıtay Birinci Başkanlığına yaptığı başvuru neticesinde Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunca 16.05.2025 tarihli, 2024/1 Esas, 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile Dairemizin eski içtihatlarından dönme istemi kabul edilmiştir.
16.05.2025 tarih, 2024/1 esas; 2025/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi, Yargıtay Kanunu’nun 45/5. fıkrası gereğince içtihadı birleştirme kararları benzer hukuki konularda Yargıtay Genel Kurullarını, dairelerini ve adliye mahkemelerini bağlar. İçtihadı birleştirme öncesinde aksi yönde bir bozma olsa bile usuli kazanılmış hakkın istisnası olarak uygulanması gerekir.
Bu nedenle;
Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur (TMK. m. 1023).
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran karma bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan nitelikteki binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını çeşitli saiklerle yükleniciye tapuda devretmekte ve yüklenici devraldığı bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi talep edilebilmektedir.
TMK’nın 3. maddesine göre, tapuya güvendiğini, iyi niyetli olduğunu beyan eden ve yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu Kanun gereğince karine olarak kabul edilmelidir. Aynı Kanunun 1023. maddesine göre ise tapuya güvenerek iktisap edilen ayni hakkın korunması gerekir.
TMK’nın 3. ve 1023. maddelerine göre, yükleniciden arsa payı veya bağımsız bölüm devralan üçüncü kişi iyi niyetli ise yüklenici adına yapılan tescil başlangıçtan itibaren yolsuz olsa veya sonradan geriye etkili fesihle yolsuz hâle gelse bile devrin geçerli olacağı kabul edilmelidir. Zira tapu siciline güven ilkesi korunmazsa hukukî işlem güvenliği, dolayısıyla hukukun en temel ilkelerinden olan hukukî güvenlik ilkesi de ihlâl edilmiş olur.
Arsa sahibinin; üçüncü kişinin taşınmazı tapuda satın aldığı anda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapunun yükleniciye devredildiğini ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshi ihtimalini bildiğini ve buna rağmen taşınmazı satın aldığını veya lehine ipotek tesis ettiğini bir başka deyişle üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu somut delil ve vakıalarla ispat etmesi halinde elbette tapunun arsa sahibine döneceğinin kabulü gerekir.
Öte yandan, arsa sahibinin yükleniciye devrettiği tapunun avans tapu olduğunun kabulü de mümkün değildir. Zira “avans tapu” kavramının Türk Medeni Kanunu ve Türk Eşya Hukuku sisteminde yerinin bulunmadığı, Doktrinde de belirtildiği gibi, arsa sahibinin yükleniciye tapu devrinin avans tapu kavramıyla açıklanamayacağı, zira tapu devrinin şarta bağlanamayacağı; dolayısıyla, yüklenici adına kayıtlı olan arsa hissesi veya bağımsız bölümün üçüncü kişiye satılmasının geçerli olduğu kabul edilmelidir.
Arsa sahibinin yükleniciye tapuyu devretmesi, yolsuz tescil olarak da değerlendirilemez. Zira aynî hakkın kurulabilmesi için yeterli olmayan ve gerçek hak sahipliğini yansıtmayan tescil, yolsuz tescildir. (TMK.1024). TMK’nın 992. maddesi hükmü gereğince, arsa sahibinin bozucu yenilik doğuran hakkını kullanarak sözleşmeden dönme anına kadar, mülkiyet hakkına sahip yüklenicinin tasarruf işleminde hiç bir hukuki sakatlık olmayacaktır. Arsa sahibi, sözleşmeden sonradan dönse bile “yolsuz tescil” iddiasıyla yükleniciden iyi niyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişiden tapu iptali ve tescil talep etme hakkı bulunmayacaktır.
İzah edilen nedenlerle, tapuya güvenerek yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan yahut lehine ipotek tesis edilen iyi niyetli üçüncü kişinin TMK'nın 1023. maddesine istinaden iktisabının korunması gerekir. Ancak, arsa sahibinin TMK’nın 3/2.fıkrası gereğince, üçüncü kişinin taşınmazı satın aldığı veya lehine ipotek tesis ettiği anda, “tapunun arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye devredildiğini ve sözleşmenin geriye etkili fesih koşullarının bulunduğunu” bildiğini veya bilmesi gerektiğini ispatlaması halinde arsa sahibinin tapu iptali ve tescil talebi kabul edilebilir.
Anılan İçtihadı Birleştirme ve Dairemizin yeni içtihatları doğrultusunda Mahkemece yapılacak iş; davalılar yargılama aşamasındaki savunmalarında söz konusu taşınmaz hissesini iyiniyetli olarak satın aldıklarını, davacı arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden haberdar olmadıklarını savunduklarından, davalıların taşınmaz hissesinin tescili anında kötüniyetli olduklarının ispatı konusunda davacı arsa sahiplerinin delillerinin ibrazının sağlanması, ibraz edilecek deliller ile birlikte dosya arasında bulunan tüm bilgi ve belgeler birlikte incelenerek davalıların mülkiyet hakkını kazanıp kazanamayacakları hususunun değerlendirilmesi ve sonucuna uygun karar verilmesidir.
Bozma sebebine göre davalılar vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada değerlendirilmesi gerekmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Dairemizdeki duruşmada davalılar ..., ..., ... vekille temsil olunduğundan takdir olunan 28.000,00 TL duruşma vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,
Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgililere iadesine,
Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,
23.09.2025 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.