Tarımsal Amaçlı Yapı Nedir?
Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik’e göre tarımsal amaçlı yapılar şunlardır:
- Toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri,
- Entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri üretim ve muhafaza tesisleri ile zorunlu olarak tesis edilmesi gerekli olan müştemilatı,
- Mandıra,
- Üreticinin bitkisel üretime bağlı olarak elde ettiği ürünü için ihtiyaç duyacağı yeterli boyut ve hacimde depolar,
- Un değirmeni,
- Tarım alet ve makinelerinin muhafazasında kullanılan sundurma ve çiftlik atölyeleri,
- Seralar,
- Tarımsal işletmede üretilen ürünün özelliği itibarıyla hasattan sonra iki saat içinde işlenmediği takdirde ürünün kalite ve besin değeri kaybolması söz konusu ise bu ürünlerin işlenmesi için kurulan tesisler ile
- Bakanlık tarafından tarımsal amaçlı olduğu kabul edilen entegre nitelikte olmayan diğer tesisleri.
Tarımsal Amaçlı Yapılarla İlgili Mevzuat ve Yapılaşma Koşulları
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 3. maddesi "Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz." hükmünü taşımaktadır.
Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 3. maddesine göre; Yönetmelik kapsamındaki alanların onaylı bir çevre düzeni planı kapsamında kalması halinde, çevre düzeni planı kararlarına uyulur.
İlgili mevzuat uyarınca tarımsal amaçlı yapıları 4 başlıkta incelemek mümkündür:
- İskan Dışı Alanlarda Tarımsal Amaçlı Yapılar
- Köy Yerleşik Alanlarında Tarımsal Amaçlı Yapılar
- Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar
- Yerleşik Alan Tespiti Yapılmamış Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar
a) İskan Dışı Alanlarda Tarımsal Amaçlı Yapılar
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin “Belediye ve Mücavir Alan Sınırları içinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar”a ilişkin Altıncı Bölümünün “yapı şartları” başlıklı 63. maddesinde üst ölçekli planı (çevre düzeni planı) bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde aşağıdaki koşullarda yapılaşmaya izin verildiği görülmektedir:
- Bağ ve Sayfiye Evleri, Kırkahvesi, Lokanta: İnşaat alanı katsayısı %5’ten fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2’yi geçmemek, saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) metreyi ve 2 katı aşmamak, yola ve parsel sınırlarına (5.00) metreden fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binalarının yapılabileceği,
- Tarımsal amaçlı entegre tesis niteliğinde olmayan yapılar (tarımsal amaçlı depo, tesis vb): Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arıhaneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) metreden, parsel hudutlarına (5.00) metreden fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40’ı ve yapı yüksekliği (6.50) metreyi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat alanı katsayısı (0.40)'ı geçemez.
- Çevre düzeni planı bulunan yerlerde bu konudaki plan hükümlerine göre ruhsatlandırma yapılacaktır. Planda hüküm bulunmayan hallerde Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği uygulanacaktır.
İlgili Yargı Kararları
Danıştay 10. Dairesi 11.01.2021 tarihli kararında:
- Davacı tarafından yapılan başvurunun "tarımsal amaçlı depo izni" yapılmasına yönelik olduğu ve bu nitelikteki tarımsal amaçlı yapıların her tür ve sınıftaki tarım arazileri üzerinde yapılabilmesinin olanaklı olduğu ve bunun için gerekli olan koşulların ise imar ile ilgili şartlar ve toprak koruma projesine uyulması şartlarını sağlamaktan ibaret olduğu, dolayısıyla da davalı Valiliğin olumsuz görüş yazısında ileri sürülenin aksine, üzerine tarımsal amaçlı yapı yapılmak istenilen arazinin mutlak tarım arazisi olmasının, "tarımsal amaçlı" yapı yapılabilmesine hukuken engel teşkil etmediği dikkate alındığında, davalı idarelerce Kanun, Tüzük ve Yönetmelik hükümleri uyarınca, imar ile ilgili şartlar ve toprak koruma projesine uyulup uyulmadığı muvacehesinde bir değerlendirme yapılmak suretiyle davacının talebi hakkında bir işlem tesisi gerekirken, ancak tarım arazilerinin tarım dışı amaçla kullanılmak istenilmesi durumunda göz önünde bulundurulabilecek ölçütler olan ve Bakanlıkça "tarımsal amaçlı yapılar" için de 16/12/2013 tarih ve 100810 sayılı Talimat ile normlar hiyerarşisine aykırı olarak aranılan "sulama, drenaj, toprak muhafaza ve benzeri planlama veya uygulama projeleri bütünlüğünü veya çevre arazilerdeki tarımsal kullanım bütünlüğünü bozup bozmama" ölçütüne göre yapılan değerlendirme üzerine tesis edilen işlemde sebep unsuru yönünden hukuka uyarlık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
- Her ne kadar davalı (…) Belediye Başkanlığınca, taşınmazın 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında "tarımsal niteliği korunacak alan" içerisinde yer alıp imar dışı olduğu, bu nedenle talebin reddedildiği savunulmaktaysa da, gerek dava konusu taşınmazı da kapsayan 1/25.000 ölçekli Çevre Düzeni Planında, gerekse de Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde davacının yapmak istediği nitelikteki tarımsal amaçlı yapıların yapılmasını yasaklayan hükümler bulunmadığı, aksine, belli şartlar altında bu tip yapıların yapılmasına cevaz veren hükümler bulunduğu dikkate alındığında, davalı idarenin, imar yönünden izin verilmesine olanak olmadığı yönündeki bu savunması yerinde görülmediği gerekçesiyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiştir.
Danıştay 6. Dairesi 18.12.2019 tarihli kararında:
- Dava konusu encümen kararında yapının ıslahının mümkün olmayan kısımlarının yıkımına karar verilmesinin sebebinin İzmir - Manisa - Kütahya 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planının 7.8.7.1 maddesi uyarınca inşaat emsalinin E=0,10 olarak uygulanması olduğu anlaşılmaktadır.
- Bu durumda, dava konusu encümen kararına dayanak teşkil eden 1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı'nın iptal edildiği dikkate alındığında, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğindeki 0.40’lık emsale cevaz veren hüküm cari olacağından encümen kararının, inşaat emsalinin anılan Çevre Düzeni Planına göre 0,10 olarak kabulü ile taşınmazın 1044 m²'sinin yıkımına ilişkin kısmında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.
Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 31.03.2021 tarihli kararında:
- Çevre düzeni planı ile belirlenmiş olan yapılaşma koşulları maksimum değerlerdir, bu değerlerin yetiştirilen ürün ve toprak özelliklerine bağlı olarak gerekiyorsa belirli kesimlerde alt ölçekli plan kararları ile (nazım imar planı, uygulama imar planı) sınırlanabileceği Çevre Düzeni Planı ile getirilen yapılaşma değerlerinin mutlak olmadığı, bu değerlerin maksimum değerler olduğuna,
- Çiftçinin barınabileceği yapının emsale dahil olduğu, toplam inşaat alanı ifadesinin de tüm katların toplam alanını ifade ettiği, başka bir ifade ile bağ ve sayfiye evleri ile tarımsal amaçlı entegre tesis niteliğinde olmayan yapıların alanlarının toplamının emsal hesabına katılacağına,
- Çevre Düzeni Planında birtakım projelerle ilgili tesislerde emsal değerin %50 oranında arttırılması yönündeki düzenlemenin; emsalin %50 arttırılması durumunda dahi, emsal değerlerinin Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 63. maddesi ile öngörülen 0.40'ı aşmayacağı, sadece dava konusu plan ile 0.30 olarak belirlenen marjinal tarım arazilerinde emsalin %50 artırılması halinde, emsal değerinin 0.45'e çıkabileceği ve bu durumda Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinde öngörülen en yüksek 0.40 emsalin aşılması durumunun ortaya çıkabileceği değerlendirilebilir ise de, bu hallerde davalı idare tarafından Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 63. maddesinde öngörülen usul ve esaslara uyulmak suretiyle uygulama yapılabileceğine,
- Dava edilen Çevre Düzeni Planının hükümleri uyarınca tarım arazilerinin bölünemeyeceği açık olduğundan sulanan tarım topraklarında hayvancılık faaliyetlerinin geliştirilmesi amacıyla öngörülen emsal: 0,20 değerinin mevzuata aykırı bulunmadığına hükmetmiştir.
Danıştay 6. Dairesinin 30.3.2015 tarihli kararında;
Uyuşmazlıkta, davacının kurmak istediği tesis Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında tarımsal üretimi korumak amacıyla yapılacak bir tesis olmayıp entegre nitelikte bir tesis olduğundan anılan Yönetmelik kapsamında yapı ruhsatı verilmesi mümkün olmadığından davacının yapı ruhsatı verilmesi isteminin reddine ilişkin işlemde hukuka aykırılık bulunmamaktadır.
b) Köy Yerleşik Alanlarında Tarımsal Amaçlı Yapılar
İmar Kanunu’nun 27. maddesine göre;
- Köy yerleşik alan sınırları dışında kalan ve entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapıların yapı ruhsatı alınarak inşa edilmesi zorunludur.
- Ancak belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz. Ancak etüt ve projelerin valilik onayını müteakip muhtarlığa bildirimi ve bu yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
Bu hükümlere göre köy yerleşik alanlarında tarımsal amaçlı yapıların ruhsatsız olarak yapılabilmesi için şu şartların mevcut olması gerekir:
- Yapı yapılacak köy veya mezranın, belediye ve mücavir alan sınırları dışında olması gerekir. Bu durum, Kanun metninde açıkça zikredilmiştir.
- Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için köy yerleşik alanının tespit edilmiş olması gerekir.
- Bir köyün, yerleşim planının yapılmış olması halinde, burada inşa edilecek yapılar için il özel idaresinden inşaat ruhsatı ve yapı kullanma izni alınması gerekir.
- 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesinde 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla değişik şeklinde “köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturan” şartı kaldırılmıştır.
- Belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve mezralarda yapılacak yapıların ruhsattan muaf olabilmesi için yapının Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 5. bölümünde sayılan şartlarda olması gerekir.
- Ruhsat alınmadan yapı yapılabilmesi için yapıların yöresel doku ve mimari özelliklere, fen, sanat ve sağlık kurallarına uygun olması zorunludur.
- Yapının konut, tarım ve hayvancılık amaçlı olarak yapılması gerekir.
- Bu yapıların etüt ve projelerinin valilikçe onaylanması, muhtarlığa bildirim yapılması zorunludur.
c) Büyükşehirlerde Mahalle Olan Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine 12.07.2013 tarihli ve 6495 sayılı Kanunla eklenen (ğ) bendine göre, büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen, nüfusu 5.000’in altında kalan ve kırsal yerleşim özelliği devam eden yerlerdeki uygulamalar, büyükşehir belediye meclisince aksine bir karar alınmadıkça, uygulama imar planı yapılıncaya kadar 27. madde hükümlerine göre yürütülür.
Bu maddeye göre 6360 sayılı Kanun nedeniyle Büyükşehir belediyesi sınırının il sınırı olması nedeniyle mahalleye dönüşen ve nüfusu 5.000’in altında kalan yerlerde bazı koşulların varlığı halinde ruhsat alınmadan yapı yapılabilecektir.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesinde yer alan hüküm nedeniyle, maddede şartları taşıyan köylerde 27. maddeye göre ruhsat alınmadan yapı yapılabilir. Dolayısıyla bu kapsamdaki alanlarda bir önceki başlıkta ele aldığımız koşullar geçerlidir.
d) Yerleşik Alan Tespiti Yapılmamış Köylerde Tarımsal Amaçlı Yapılar
Eğer köy yerleşik alanı tespiti yapılmamış ise, ruhsat almadan yapı yapılabilmesi mümkün değildir. Bu durumda, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliğinin 64. maddesi hükümlerinin uygulanması ve yapı ruhsatı alınması gerekir.
Danıştay 6. Dairesi tarafından verilen 20.11.1989 tarihli ve E:1989/831, K:1989/2190 sayılı kararda köy yerleşik alanı sınırları belirlenmemiş köylerde ilgili valiliklerden ruhsat alınması gerektiği ifade edilmiştir.