I. GİRİŞ
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 16. maddesiyle getirilen İmar Barışından faydalanan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmiştir.
Yapı kayıt belgesi başvuru sistemi tamamen beyan esasına dayalı olarak kurulmuş, başvurular e-devlet üzerinden alınmış ve yapı kayıt belgesi düzenlenmeden önce herhangi bir denetim yapılmamıştır.
Bu nedenle, vatandaşlar tarafından bilerek veya bilmeyerek imar barışı kapsamına girmeyen yapılar için başvuru yapılmış ve bedeli ödenerek yapı kayıt belgesi alınmıştır.
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerince yapılan denetimler neticesinde, imar barışı kapsamına girmeyen yapılar için verilen yapı kayıt belgeleri iptal edilmekte ve sonrasında vatandaşı sıkıntılı bir süreç takip etmektedir.
Bu yazımızda, yapı kayıt belgesi iptali sonrasında vatandaşın karşılaşacağı idari ve cezai yaptırımlara karşı neler yapılabileceği ele alınacaktır.
II. İMAR BARIŞINDAN FAYDALANAMAYACAK YAPILAR
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi ve Yapı Kayıt Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’ne göre imar barışından faydalanamayacak olan yapılar şunlardır:
1- 31/12/2017 tarihinden sonra yapılmış olan yapılar
2- Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapılar
3- Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar
4- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda bulunan yapılar
5- İstanbul tarihi yarımada içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda bulunan yapılar
6- 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda bulunan yapılar.
Yukarıda sayılan yapılar dışındaki tüm alanlarda bulunan ve 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış olan yapılar için alınan yapı kayıt belgeleri geçerlidir.
Özel kanunlara tabi olan alanlardaki yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgelerinin geçerliliği ve hukuki niteliği ayrı bir makalede incelenecektir. Kısaca belirtmek gerekirse; Anayasa Mahkemesinin 04.12.2019 tarih ve E:2019/109, K:2019/91 sayılı kararında ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün 11.10.2019 tarihli ve E.238362 sayılı kararında da belirtildiği üzere; kıyı, orman, mera, doğal sit, arkeolojik sit, kentsel sit, tarihi sit gibi özel kanunlara tabi olan alanlarda bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesi geçerlidir. Fakat bu belge sadece İmar Kanunu ve Boğaziçi Kanunu’na göre alınan yıkım ve idari para cezalarına karşı koruma sağlamaktadır. Diğer bir ifadeyle Yapı Kayıt Belgesi verilmiş olsa dahi, bu yapılar hakkında 3621 sayılı Kıyı Kanunu ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel kanun hükümlerinin uygulanması mümkündür.
Ayrıca, hazineye ait olmayan veya hazineye ait olsa dahi hazine tarafından tahsis kararı bulunmayan park alanı, yeşil alan, yol gibi sosyal donatı alanlarında bulunan yapılar için alınan Yapı Kayıt Belgesi de geçerlidir.
III. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTAL SÜRECİ VE İPTAL SEBEPLERİ
Yapı Kayıt Belgesini iptal etmeye Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkilidir. Uygulamada bakanlık bu yetkisini Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine devretmiştir.
Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin re’sen yaptıkları denetimler, belediye ve il özel idaresince yapılan bildirimler ve vatandaşlar tarafından yapılan şikayetler üzerine inceleme yapılmakta ve yapı kayıt belgesi iptal edilmektedir.
Buna göre Yapı Kayıt Belgesinin iptal sebepleri şu şekildedir;
1- 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapıldığının tespit edilmesi
2- İmar barışı kapsamında olmayan alanlarda bulunan yapı hakkında yapı kayıt belgesi alınması,
3- Arsa veya yapı alanının olması gerekenden daha düşük beyan edilmesi sonucunda, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin eksik olarak ödendiğinin tespit edilmesi tek başına Yapı Kayıt Belgesinin iptal sebebi değildir. Fakat, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlü tarafından verilen süre içerisinde eksik olan meblağın ödenmez ise, Yapı Kayıt belgesi iptal edilir.
IV. YAPI KAYIT BELGESİ BEDELİNİN FAZLA ÖDENMESİ VE BEDEL İADESİ
Yapı Kayıt Belgesi Tebliği’nin 10/2-b bendinde de belirtildiği üzere; Yapı Kayıt Belgesi bedelinin fazla ödenmesine sebep olan hatalar (yapı veya arsa alanının fazla beyan edilmesi gibi) iptal sebebi değildir.
Yapı Kayıt Belgesi bedeli fazla ödenmiş ise, fazla ödenen kısmın iadesi için Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne başvurulur. Bu başvuruya 60 gün içerisinde cevap verilmezse, fazla ödenen bedelin iadesi için İdare Mahkemesinde dava açılması mümkündür.
V. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİNE İLİŞKİN İŞLEME KARŞI YARGI YOLU
Yapı Kayıt Belgesi iptal edildikten sonra, yapı sahibi ciddi yaptırımlarla karşılaşmaktadır. Bu nedenle, tüm bu sürecin sebebi olan Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemine karşı dava açılması önem arz etmektedir. Aksi taktirde, bu işlem kesinleşmiş olacağından, bu işleme dayanılarak tesis edilen diğer işlemlere karşı dava açılsa dahi sonuç alınması mümkün olmayacaktır.
Yapı kayıt belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemi idari bir işlem olduğu için, bu işleme karşı açılacak olan davanın da yapının bulunduğu ildeki İdare Mahkemesine açılması gerekmektedir. Yapının bulunduğu ilde İdare Mahkemesi yoksa, o ilin yargı çevresinde kaldığı İdare Mahkemesinde dava açılması gerekir.
2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre, Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin işleme karşı, işlemin tebliğ edildiği tarihi takip eden 60 günlük süre içerisinde açılması gerekir. Zorunlu olmasa da, dava açmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesine göre itiraz etmek mümkündür.
VI. YAPI KAYIT BELGESİNİN İPTALİNDEN SONRAKİ SÜREÇ
1- Resmî Belgenin Düzenlenmesinde Yalan Beyan Suçundan Soruşturma Açılır
Yapı Kayıt Belgesi Tebliği’nin 8/2. fıkrası ve 10/2-b bendine göre, yukarıda belirttiğimiz sebeplerden biri nedeniyle Yapı Kayıt Belgesi iptal edildikten sonra, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce yalan beyanda bulunan müracaat sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 206. uyarınca “resmî belgenin düzenlenmesinde yalan beyan” suçundan dolayı suç duyurusunda bulunulur. Bunun üzerine Cumhuriyet Başsavcılığınca ceza soruşturması başlatılır.
2- İmar Kanunu Uyarınca Yıkım ve Para Cezası Kararı Alınır
Yapı Kayıt Belgesi iptal edilen yapı “imar mevzuatına aykırı” yapı konumuna düşmektedir. Bu nedenle, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce belediye veya il özel idaresine de bildirimde bulunulmakta ve İmar Kanunu’nu göre işlem yapılması istenilmektedir.
Sonrasında ise, belediye veya il özel idaresi tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri uyarınca;
a. Yapı hakkında Yapı Tatil Tutanağı düzenlenerek MÜHÜRLENİR,
b. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilir.
c. İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre İDARİ PARA CEZASI VERİLİR,
d. Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz veya aykırılık giderilmez ise İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre YIKIM KARARI ALINIR.
e. Verilen süre içerisinde yapı yıkılmaz veya aykırılık giderilmez ise İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 3. fıkrasına göre İKİNCİ DEFA İDARİ PARA CEZASI VERİLİR.
Bu işlemlerin hepsine karşı ayrı ayrı veya birlikte, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre, işlemin tebliğ edildiği tarihi takip eden 60 günlük süre içerisinde açılması gerekir.
3- İmar Kirliliğine Neden Olma Suçundan Soruşturma Açılır
Yapı Kayıt Belgesi iptal edilerek “imar mevzuatına aykırı” hale gelen yapı; BİNA niteliğindeyse ve belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde ise, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca soruşturma başlatılır.
Ayrıca, yapı 2863 sayılı Boğaziçi Kanunu veya 2960 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu gibi özel Kanunlara tabi olan alanlarda (boğaziçi, doğal sit, arkeolojik sit, tarihi sit, kentsel sit gibi alanlarda) kalıyorsa, imar kirliliği ve ilgili özel Kanuna muhalefet etme suçu yönünden TCK'nın 44. maddesi uyarınca fikri içtima hükümlerine göre yargılama yapılır.
4- İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı İptal Edilir
Yapı Kayıt Belgesi Tebliğinin 6/8. maddesinde; Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak verilen işyeri açma ve çalışma ruhsatı da iptal edilir.
Ayrıca, Yapı Kayıt Belgesi esas alınarak özel Kanunlar uyarınca verilen turizm işletme belgesi, akaryakıt bayiliği lisansı, sağlık kuruluşu ruhsatı, özel okul ruhsatı gibi lisans, ruhsat ve belgeler de iptal edilir.
Bu işleme karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre, işlemin tebliğ edildiği tarihi takip eden 60 günlük süre içerisinde açılması gerekir.
5- Su, Elektrik ve Doğalgaz Aboneliği İptal Edilir
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 3. fıkrasında; Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği düzenlenmiştir. Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak verilen su, elektrik ve doğalgaz abonelikleri de iptal edilir.
6- Hazine veya Belediye Arazilerinin Satış İşlemi İptal Edilir
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 7. ve 8. fıkralarında; Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların, Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine satılacağı düzenlenmiştir.
396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’nin 11/2. fıkrasına göre, satışı yapılan taşınmazların tapu kütüğüne, “Bu taşınmaz ……….… tarihli ve ………... no.lu Yapı Kayıt Belgesine dayanılarak satılmıştır. Bu belgenin herhangi bir nedenle iptal edilmesi halinde, satış işlemi iptal edilerek taşınmaz Hazine adına tescil edilir ve ödenen bedel faizsiz olarak hak sahibine iade edilir.” şeklinde şerh konulur.
Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak yapılan satış işlemleri de iptal edilir, ödenen bedel faizsiz olarak iade edilir ve yapı sahipleri adına ecrimisil tahakkuk ettirilir.
7- Yapı Kayıt Belgesi Esas Alınarak Yapılan Cins Değişikliği ve Kat Mülkiyetinin Durumu
3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 5. fıkrasında, yapı kayıt belgesi bulunan yapı için, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği düzenlenmiştir.
Bu nedenle, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerinin akıbeti önemlidir.
Bu konuyla ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün resmi internet sitesinde verilen cevap şu şekildedir; “Tapu Müdürlüğünde yapılan işlem sonrası işlem dayanağı yapı kayıt belgesinin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından iptal edilmesi ve müdürlüğümüze bilgilendirilmesi durumunda yapı kayıt belgesi ile işlem yapılan taşınmazın/bağımsız bölümlerin kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılmakla yetinilir.” (Bakınız: https://www.tkgm.gov.tr/tr/imarbarisi-sss )
Buna göre, yapı kayıt belgesi iptal edildikten sonra, bu belge esas alınarak yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyeti iptal edilmeyecek, sadece yapı kayıt belgesi ile işlem yapılan taşınmazın/bağımsız bölümlerin kaydının beyanlar hanesine uyarıcı nitelikte belirtme yapılmakla yetinilecektir. Bu durum, ilgili yapının krediye uygun olmaması sonucunu doğuracaktır.
VII. SONUÇ
Görüldüğü üzere, Yapı Kayıt Belgesi iptal edildikten sonra, yapı sahibi ciddi yaptırımlarla karşılaşmaktadır. Bu nedenle, tüm bu sürecin sebebi olan Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik işlemine karşı dava açılması önem arz etmektedir. Aksi taktirde, bu işlem kesinleşmiş olacağından, bu işleme dayanılarak tesis edilen diğer işlemlere karşı dava açılsa dahi sonuç alınması mümkün olmayacaktır.
Yapı Kayıt Belgesinin iptalinin en önemli sebebi, 31 Aralık 2017 tarihinden sonra yapıldığına ilişkin iddiadır.
İstanbul Bölge İdare Mahkemesi 5. İdari Dava Dairesinin 21.01.2020 tarih ve E:2019/2619, K:2020/94 sayılı kararında; “… taşınmaza ilişkin 2017 ve 2018 yılına ait Google Earth uydu görüntülerinin (hava fotoğraflarının) ilgili kurumlardan temin edilmesi ve gerekli görülmesi halinde yapının 31/12/2017 tarihinden önce mi sonra mı yapıldığı hususunun mahallinde yaptırılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile açıklığa kavuşturulması ve düzenlenecek bilirkişi raporu dava konusu yapı kayıt belgesine ilişkin başvuru formuna eklenen fotoğraflar ve diğer bilgi ve belgelerle birlikte değerlendirilmek suretiyle, uyuşmazlık konusu yapının Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemeyecek bir yapı olup olmadığının belirlenmesi” gerektiğine karar vermiştir.
Hava fotoğraflarından yapının ne zaman yapıldığı tespit edilemiyorsa, bu durum yapı sahibinin lehine yorumlanacağı için, Yapı Kayıt Belgesinin iptaline ilişkin Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü işlemine karşı dava açılmasında büyük önem bulunmaktadır.