GİRİŞ
İmar barışı olarak bilinen 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesiyle, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olduğu için yapı kullanma izni (iskân) alamayan ve bu nedenle kat mülkiyetine geçemeyen yapılar için, bu imar affından yararlanılarak yapı kayıt belgesi aldıktan sonra belirli şartların yerine getirilmesi halinde tapuda cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyetine geçilmesi imkânı getirilmiştir.
Kanun maddesinde bu konuya ilişkin yer alan düzenleme şöyledir: “Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.”
Görüldüğü gibi anılan düzenleme, kat mülkiyetine geçiş için gerekli olan yapı kullanma izni (iskân) olmadan kat mülkiyetine geçiş imkânı sağlamaktadır.
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ ŞARTLARI NEDİR?
İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre kat mülkiyetine geçiş için temel şartlar şunlardır:
1) Kanun kapsamında alınmış bir yapı kayıt belgesi olması,
2) Maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması,
3) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi,
Gerekmektedir.
1) Kanun Kapsamında Alınmış Bir Yapı Kayıt Belgesi Olması
İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre kat mülkiyetine geçiş için en önemli şart, ortada hukuken geçerli ve bedeli ödenmiş bir yapı kayıt belgesinin bulunmasıdır.
2) Maliklerin Tamamının Muvafakatinin Bulunması
a) Genel Olarak
Kanuna göre, yapı kayıt belgesi alınan yapılarda kat mülkiyetine geçilmesi için maliklerin tamamının muvafakati gerekmektedir. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslara göre, mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen projenin ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanması gerekmektedir.
b) Maliklerin Tamamının Muvafakati Alınmadan Sitenin Ortak Yerine Ruhsatsız İnşa Edilen Yapılar İçin Alınan Yapı Kayıt Belgelerinin Durumu
İdari yargı kararlarında bir kişinin, diğer kat maliklerinin izin ve rızası olmaksızın yapı inşa ettiği imalat açısından, diğer kat maliklerinin üçüncü kişi konumunda bulunması nedeniyle, yapının "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı" niteliğinde olduğu, bu yüzden söz konusu yapı için yapı kayıt belgesi alınamayacağı ve bir şekilde alınmışsa da söz konusu yapı kayıt belgesinin idarece iptal edilmesi gerektiği ifade edilmektedir.
“Sitenin ortak yerine ruhsatsız inşa edilen yapı için İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca alınan … sayılı yapı kayıt belgesinin, anılan yapı kayıt belgesinin iptali için yapılan başvuruların reddine dair … Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün … sayılı işleminin iptali istemiyle açılan davada; dava konusu olayda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tâbi ortak mülkiyet esaslarına göre idare edilen taşınmazın ortak yerinde dava dışı K6 adlı bir kat maliki tarafından davacının ve diğer kat maliklerinin izin ve rızası olmaksızın yapı inşa edildiği, bu durumda adı geçen şahsa göre davacı ve diğer kat maliklerinin üçüncü kişi konumunda bulunması nedeniyle, dava konusu yapının "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı" niteliğinde olduğu, bu yüzden söz konusu yapı için yapı kayıt belgesi alınamayacağı ve bir şekilde alınmışsa da söz konusu yapı kayıt belgesinin idarece iptal edilmesi gerektiği sonucuna varıldığı bu nedenle; dava konusu yapının "üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde bulunan yapı" niteliğinde olması nedeniyle, yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapı konumunda bulunan bina için alınan dava konusu yapı kayıt belgesinde ve bu yapı kayıt belgesinin iptali için yapılan başvuruların reddine dair dava konusu işlemlerde hukuka uygunluk görülmediği gerekçesiyle, dava konusu işlemin iptali” yönünde verilen idare mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusu reddedilmiştir. (İzmir BİM, 4. İDD, E. 2020/126 K. 2020/699 T. 9.9.2020)
“Uyuşmazlıkta, dava konusu yapı kayıt belgesine konu taşınmazın kat mülkiyetine konu binanın ortak kullanım alanında bulunduğu, yukarıda yer alan mevzuat hükmü uyarınca ortak alanlarda kat maliklerinin arsa payları oranında müşterek mülkiyet esasına göre malik olduğu ve her bir kat malikinin kullanma hakkına sahip olduğu hususları dikkate alındığında, ortak alanların da üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde bulunduğu sonucuna varılmıştır. Bu durumda, dava konusu yapının üçüncü kişilerin özel mülkiyetine konu olan ortak kullanım alanında bulunduğu ve yapı kayıt belgesine konu olabilmesi hukuken mümkün olmadığından (maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebileceği hali saklı olmak üzere), dava konusu işlemde hukuka uyarlık, aksi yöndeki mahkeme kararında hukuki isabet bulunmamaktadır.” (Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/2144 K. 2020/2744 T. 16.12.2020)
“Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapıda 1 nolu bağımsız bölüm maliki olan davacı tarafından, 3 nolu bağımsız bölüm malikince bina ortak alanlarında yapılan işgalin tespitine ilişkin ... Sulh Hukuk Mahkemesinin … D.iş sayılı dosyasındaki tespit kararı ile ... Sulh Hukuk Mahkemesinin … sayılı binanın ortak alanlarındaki müdahalenin meni kararı birlikte değerlendirildiğinde, 3 nolu bağımsız bölüm malikinin binanın ortak alanlarında işgali bulunduğu ve ortak alanlardaki işgalin bulunduğu alanlar için yapı kayıt belgesi alındığı, üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde yapı kayıt belgesi düzenlenemeyeceği, bu yapılar için düzenlenen yapı kayıt belgelerinin ise iptal edileceği anlaşıldığından, binanın ortak alanlarında 3. kişilerin ortak kullanımında bulunan yerlerde yapıldığı anlaşılan yapı hakkında düzenlenen yapı kayıt belgesinin ve söz konusu yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi istemiyle yapılan başvurunun zımnen reddine ilişkin davaya konu işlemlerde hukuka ve mevzuata uyarlık bulunmadığı” (Konya BİM, 2. İDD, E. 2020/599 K. 2020/2599 T. 2.12.2020)
3) İmar Planlarında Umumi Hizmet Alanlarına Denk Gelen Alanların Terk Edilmesi
Kanunun geçici 16. maddesine göre yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 (2018/8) sayılı Genelgesine göre, yapı kayıt belgesi alınan yapıların üzerinde bulunduğu taşınmazın imar planında umumi hizmet alanlarına (Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve orta öğretim kurumları, park, yol, meydan, yeşil alan, otopark, ibadet yeri ve karakol vb. ) denk gelen kısımlarının bulunması halinde bu kısımların 3194 sayılı İmar Kanunu gereğince 2010/22 Sayılı Genelgede açıklandığı şekilde terk edilmiş olması gerekmektedir.
4) Yapının Özel Nitelikli Alanlarda Kalması Durumu
a) Genel Olarak
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemi yapılabilmesi için söz konusu yapıların tabi olduğu özel kanunlarda (6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) cins değişikliği ve kat mülkiyeti işlemlerine izin veriliyor olması gerekmektedir.
Bu itibarla mevzuatı gereğince işlemler öncesinde diğer kurumlardan izin/muvafakat alınması gereken durumlarda gerekli yazışmalar yapılarak işlemlere yön verilecektir. Söz konusu taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün iken, ilgili idaresince mevzuatı gereği işleme uygunluk verilmemesi halinde idaremizce işlem yapılması mümkün olmayacaktır.
b) Yapıların Boğaziçi Kanunu'nda Belirtilen Yapılaşma Koşullarına Aykırı Olduğu Gerekçesiyle Reddine İlişkin Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu İşlemine Karşı Açılan Davada İdare Mahkemesince Keşif ve Bilirkişi İncelemesi Yapılarak Davanın Esası İncelenmelidir
“(…) Öncelikle uyuşmazlık konusu yapılarda yer alan imar mevzuatına aykırılıkların neler olduğu hususu tespit edilerek, bu aykırılıkların ve yapının bulunduğu alanın özellikleri göz önünde bulundurulmak suretiyle, davacı tarafından yapılan cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçilmesine yönelik talebin, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nda belirtilen yapılaşma koşulları ile Boğaziçi sit koşullarına olumsuz etkileri bulunup bulunmadığının tereddüte mahal bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturulması amacıyla yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılması ve bunun sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik incelemeye dayalı olarak yukarıda belirtilen gerekçe ile davanın reddi yolunda verilen İdare Mahkemesi kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun reddine dair temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet görülmemiştir.” (Danıştay 6. D., E. 2022/6110 K. 2023/3027 T. 22.3.2023)
c) Yola Tecavüzlü Yapılar
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 (2018/8) sayılı Genelgesine göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğünün 04.10.2018 tarih ve E.173013 sayılı yazılarına istinaden Hazineye ait sosyal donatı için tahsisli araziler üzerinde bulunan yapılar hariç olmak üzere, gerek fiilen ve gerekse plan gereği yolda veya yeşil alanda kalan veya yola veya yeşil alana tecavüzlü olan yapılar için cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin yapılabileceği, bu tür işlemlerde zemin tespit tutanağının düşünceler sütununa ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine "3194 Sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca düzenlenen yapı kayıt belgesine istinaden yapıldığı, yapının yola veya yeşil alana tecavüzlü olduğu ve yapının yıkılması veya tecavüzün giderilmesi halinde belirtmenin kaldırılacağı" şeklinde belirtme yapılarak tescil işlemi yapılabilecektir.
ç) Hazineye veya Üçüncü Şahıslara Ait Parsele Tecavüzlü Yapılar
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 (2018/8) sayılı Genelgesine göre, Hazinenin ve üçüncü kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar üzerinde kısmen tecavüzü bulunan yapılar için hazinenin/ilgililerinin muvafakati alınması koşuluyla tapu kütüğünün beyanlar hanesinde tecavüze yönelik belirtme yapılarak tapu sicilinde gerekli tescil işlemi yapılabilecektir.
d) Tarım Arazilerinde
Tarım arazileri üzerine yapılan yapılar için imar barışı kapsamında cins değişikliği yapılabilmesi için Tapu Dairesi Başkanlığının 12/06/2014 tarih ve 34306 sayılı “5403 Sayılı Kanun Uygulamaları” konulu Genel Duyurusunun “D- Tarım Arazilerinde Teknik Nitelikli İşlem Talebi” bölümüne göre İl/ilçe Tarım ve Orman Müdürlüklerinin uygunluk görüşünün Kadastro Müdürlüklerince işlem öncesi alınması gerekmektedir.
e) Kıyılarda
3621 sayılı Kıyı Kanunu kapsamında kalan ve imar planında da "Toplumun Yararlanmasına Ayrılan Yapı ve Turizm Tesisi" alanı olarak ayrılan ve tapu kütüğünde de belirtme yapılan taşınmaz için yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi, Kıyı Kanunu'nun Uygulanmasına Dair Yönetmeliğin 4 üncü maddesinde Toplumun Yararlanmasına Ayrılan Yapı ve Turizm Tesisinde ilgili İdarece bu belirtmenin terkini sağlanmadıkça taşınmazın cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün bulunmamaktadır.
f) Riskli Yapılarda
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı olarak tanımlanmış olup, üzerinde riskli yapı belirtmesi bulunan ve yıkılmasına karar verilen yapı için yapı kullanma izni yerine geçecek yapı kayıt belgesi alınmış olsa dahi cinsinin değiştirilerek kat mülkiyeti kurulması mümkün değildir.
YAPI KAYIT BELGESİ ALINMIŞ YAPILARDA KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ SÜRECİ
1) Dosyanın Hazırlanması ve Kadastro Müdürlüğüne Müracaat
Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için aşağıda belirtilen belgeler ile birlikte kadastro müdürlüğüne başvuruda bulunulur. Bu belgeler şunlardır;
- Yapı Kayıt Belgesi,
- Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,
- İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
- Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,
- Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı.
Yapı kayıt belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçilmeksizin sadece yapının tapuya tescil edilmesi isteniyorsa mimari projeye gerek yoktur. Sadece Zemin Tespit Tutanağı düzenlenmesi için bir Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosundan (SHKMMB) birisine müracaat edilmesi yeterlidir. Zemin Tespit Tutanağının düzenlenmesinin ardından önce Kadastro Müdürlüğüne ardından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir.
2) Kadastro Kontrolü
Kadastro müdürlüklerince gerekli belgelerin varlığı tespit edildikten sonra başvuru konusu parselin zemin tespit tutanağındaki köşe koordinatlarının kadastro teknik evrakına uygunluğu, yapının tersimat kontrolü ve parsel içerisindeki konum kontrolü yapılarak Zemin Tespit Tutanağının Tescil Sayfası kısmına "Tescil sayfası 3194 sayılı Kanunun Geçici 16. maddesi uyarınca isteğime uygun olarak düzenlenmiştir" ibaresi yazılarak kontrol ve onay ve imzalan tamamlandıktan sonra güvenli elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilecektir.
3) Bedel Ödemesi
Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar, daha önce Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedel Hazine ve Maliye Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılmasını zorunlu kılmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 1787 (2018/8) sayılı Genelgesine göre, bu bedel ödenmeden kat mülkiyetinin tescili söz konusu olmayacaktır.
4) Cins Tashih Harcının Yatırılması
Daha evvel Yapı Kayıt Belgesi için ödenen meblağ kadar bir bedelin yatırıldığının tespitinden sonra ilgili tapu müdürlüğünce ilgili vergi dairesi müdürlüğüne ibraz edilmek üzere, Yapı Kayıt Belgesine konu yapıya (Mahalle/Sokak/Bina NoAda/Parsel/Pafta No) ve söz konusu yapıdaki bağımsız bölümler veya sair tesisler ile maliklerine ait bilgileri içeren bir yazının düzenlenerek başvuru sahibine verilir.
Başvuru sahibinin, vergi dairesine müracaat ederek cins tashih harcını yatırması gerekmektedir.
5) Kat Mülkiyetinin Kurulması
Harcın tahsil edildiğine ilişkin 59 Seri Nolu Harçlar Kanunu Genel Tebliği ekinde yer alan belge, ile müracaat edilmesi üzerine tapu müdürlüğünce işleme ilişkin döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilerek tapu sicilinde gerekli tescil işlemi gerçekleştirilir.
KONUNUN YARGI KARARLARIYLA DEĞERLENDİRİLMESİ
1) Tapu Müdürlüğü İşlemine Karşı Açılacak Davada Adli Yargı Görevlidir
“Yukarıda aktarılan açıklamalar ve mevzuat hükümlerine göre, kat mülkiyeti, tapu siciline tescil ile doğmakta ve ilgililerin yazılı muvafakatleri dışında tapu sicilinde yapılacak değişiklikler yönünden mahkemelerce bir karar verilmesi gerekmekte olup, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'nun ilgili hükümlerine göre dava konusu uyuşmazlığın görüm ve çözümünün Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu sonucuna varılmıştır. Uyuşmazlık konusu olayda; iptali istenilen işlem her ne kadar organik bakımdan idari bir merci tarafından ve idari yargının görevine giren düzenleyici işlemlere dayalı olarak tesis edilmiş ise de, iptali istenilen bireysel işlemin, netice itibarıyla, tapudaki cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesi, diğer bir ifadeyle, tapu sicilinin değiştirilmesi isteminden kaynaklandığı, davacının ise taşınmazın hissedarlarından sadece biri olduğu, idari yargı yerince, dava konusu işlemin iptaline karar verilmesi halinde, anılan yargı kararının tapuda tescil ve cins değişikliği sonucunu doğuracağı ve diğer hissedarların haklarının etkileneceği açıktır. Bu itibarla, ...tarih ve ... sayılı … Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü işlemine ilişkin olarak davanın görev yönünden reddine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.” (Danıştay 6. D., E. 2024/6415 K. 2025/3037 T. 27.5.2025)
“Dava, davacının maliki olduğu taşınmazın niteliğinin tapu sicilinde "iki katlı kâgir ev ve arsası" olarak kayıtlı olduğunu belirterek, gerçekte tapu cins ve vasfının "2 adet bağımsız bölüm" olduğundan bahisle bu hususun düzeltilerek tesciline karar verilmesi istemiyle açılmıştır. Dosyanın incelenmesinden; Sakarya ili, Adapazarı ilçesi,... Mahallesi ... ada ve ... parsel sayılı taşınmazda Adapazarı Belediye Başkanlığınca verilen … numaralı yapı kullanma izin belgeleri ile İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi uyarınca "imar barışı" kapsamında alınan yapı kayıt belgesi gereğince cins değişikliği ve üzerinde kat mülkiyeti tesisine ilişkin başvuruları ile itirazlarının reddine karar verildiğini belirterek, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığının 10/10/2019 tarih ve E-3382049 sayılı işlemiyle reddedilmesi üzerine, anılan taşınmaz üzerinde bulunan üç katlı yapının üzerinde cins değişikliği ile kat mülkiyeti kurulmasına karar verilmesi istemiyle adli yargı yerinde tapu kaydının düzeltilmesi ve tescil davası açıldığı anlaşılmıştır. Somut olayda, davacının tapu kaydında terkin ve tescil sonucunu doğuracak bir başvuruda bulunduğu, bu bağlamda dava öncesinde davalı kuruma yapılan başvuru ile bunun sebebi ya da sonucunun açılan davadaki talebin konusu bağlamında idari nitelikli sayılmayacağı ve ortada idari yargı yetkisi dahilinde bir uyuşmazlık bulunmadığı anlaşılmakla, uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti Kanunu atfı ile Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre adli yargı yerinde çözümünün gerektiği sonucuna varılmıştır.” (Uyuşmazlık Mahkemesi, E. 2022/736 K. 2023/695 T. 27/11/2023)
2) İmar Barışı Kapsamında Yapılan Başvuruların Yürüyen Davalarda Dikkate Alınması Gerekir
“3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından, içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir.” (Yargıtay 15.H.D., E. 2018/1335, K. 2018/5241, T. 24/12/2018)
3) Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yapı Kayıt Belgesi Başvurusu Üzerine Kat Mülkiyeti Kurulup Kurulamayacağının Mahkemece Araştırılması Gerekir
“(…) Başvuru süresinin 31/12/2018 tarihine kadar uzatılması ve 20/12/2018 tarihinde imar barışından yararlanmak için başvuruda bulunulmuş olması karşısında 18/05/2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un 16.maddesiyle 3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. maddesi gereğince yapıların yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir. Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden davalı tarafından yapılan başvuru sonucu işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilmesi halinde öncelikle ana taşınmazın onaylı projesinin olup olmadığının araştırılması (belediyeden), eğer yoksa, fiili durumu yansıtan projesinin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının alınması ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlanması (yönetim planı) için kat mülkiyeti kurulmak yolu ile ortaklığın giderilmesini isteyen davalılara yetki ve yeterli uygun süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine gelirse dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün konumu, yüzölçümü ve kullanım amacı göz önünde bulundurulmak sureti ile değerinin tespiti, bu değere göre özgülenecek arsa payı da saptanarak (yönetim planı gibi belgeleri paydaşların tanınan sürede imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle) tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesi, bu koşulların oluşmaması veya aynen taksim isteyen tarafın verilen yetki ve uygun süre içinde yazılı belgeleri ve eksiklikleri tamamlayamaması halinde ise şimdiki gibi satış sureti ile ortaklığın giderilmesi yönünde karar verilmesi gerekirken, mahkemece yukarıda belirtilen şekilde araştırma yapılmadan, yazılı şekilde ortaklığın giderilmesine karar verilmesi isabetsiz olduğundan davalılar vekilinin yerinde görülen istinaf isteminin kabulüne karar verilmiştir.” (Erzurum BAM, 2. HD., E. 2019/484 K. 2019/830 T. 24.10.2019)
4) Taşınmaza Sonrada İlave Edilen Tek Kat İçin Alınan Yapı Kayıt Belgesi Üzerine Kat Mülkiyeti Kurulup Kurulamayacağının Mahkemece Araştırılması Gerekir
“Dosyada ki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; ana taşınmaza ait mimari projelerin yapıya uygunluğu denetlenerek onaylı projenin ana yapıya uymadığının tespiti halinde ana taşınmazın fiili durumuna uygun mimari projenin, kat mülkiyeti kurulması sureti ile taksim isteyen tarafa uygun süre verilerek tamamlatılması gerekir. Ayrıca ana taşınmaza sonradan ilave edildiği belirtilen 3. kata ilişkin alınan yapı kayıt belgesinin kat mülkiyeti kurulmasına yeterli olup olmadığı hususunun ilgili belediyesinden sorulmaksızın eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı olduğu şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.” (Yargıtay 5. HD., E. 2020/10911 K. 2021/2847 T. 8.3.2021)
5) Yapı Kayıt Belgesi Bulunan Taşınmazlarda İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatı Alınabilmesi İçin Tapuda Cins Değişikliği Gerekip Gerekmediğine İlişkin Kararlar
a) Yapı Kullanma İzni Olmayan Yapılarda, Yapı Kayıt Belgesinin Olması Halinde, Can Ve Mal Güvenliği ile İlgili İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin ve İlgili Diğer Mevzuatın Amir Hükümlerinde Belirtilen Şartların Da Sağlanması Kaydıyla İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Verilebileceği
09/06/2020 tarih ve 31150 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 08/06/2020 tarih ve 2626 sayılı Cumhurbaşkanlığı Yönetmelik eki "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik"in 15. maddesi ile İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik’e eklenen geçici 7. maddenin iptali istemiyle açılan davada; “Bu nedenle 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16. maddesi ile getirilen, ruhsatsız veya ruhsata aykırı ilaveler içeren yapılara yapı kayıt belgesi verilmesi suretiyle bir takım muafiyetlere neden olan düzenlemeyle paralel mahiyette olan ve ticari amaçla kullanılmak istenen ancak yapı kullanma izni olmayan yapılarda, yapı kayıt belgesinin olması halinde, can ve mal güvenliği ile ilgili İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin ve ilgili diğer mevzuatın amir hükümlerinde belirtilen şartların da sağlanması kaydıyla işyeri açma ve çalışma ruhsatı verileceğine ilişkin dava konusu düzenlemede hukuka aykırılık bulunmamaktadır.” (Danıştay 4. D., E. 2023/12216 K. 2023/7108 T. 19.12.2023)
b) Yapı Kayıt Belgesi Kapsamında İşyerinin Ticarethane Olarak Kabul Edilerek Apartman Yönetimince Oy Çokluğuyla Market Olarak Gösterilmesine İlişkin Kararının Alınması Üzerine Düzenlenen İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatının Hukuka Uygun Olduğu
“İdare mahkemesince; her ne kadar halihazırda market olarak işletilen yerler ile ilgili herhangi bir cins değişikliği yapıldığına ilişkin davalı idarece bir bilgi ve belgenin ortaya konulamadığı ve taşınmazın halihazırda mesken vasfında kayıtlı olduğu anlaşıldığından, işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerektiği nedeniyle dava konusu işlemin iptaline karar verilmiş ise de; yapı kayıt belgesinin işyeri açma ve çalışma ruhsatlarına uygulanmasında dikkate alınması gereken istisnaların İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin Geçici 7. maddesinde; can ve mal güvenliği ile ilgili bu Yönetmeliğin ve ilgili diğer mevzuatın amir hükümlerinde belirtilen şartlar olarak tanımlanmış olup, Mahkeme kararında belirtilen hususların bu şartlar kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmadığı anlaşılmakla işyeri açma ve çalışma ruhsatının yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verileceği sonucuna varılmıştır. Bu itibarla, davalı … Belediye Başkanlığının yapı kayıt belgesi kapsamında işyerinin ticarethane olarak kabul edilerek apartman yönetimince oy çokluğuyla verilen market olarak gösterilmesine ilişkin kararının alınması üzerine düzenlenen işyeri açma ve çalışma ruhsatının iptali talebiyle yapılan başvurunun reddine yönelik işlemde hukuka aykırılık, … bulunmamaktadır.” (Danıştay 4. D., E. 2025/1986 K. 2025/4109 T. 26.6.2025)
c) Tapuda Mesken Vasıflı Taşınmazın Özgülendiği Amaç Değiştirilmeksizin Otel Faaliyet Konulu İşyerine, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı Verilmemesinin Hukuka Uygun Olduğu
“Dava konusu işyerinin bulunduğu taşınmazın, işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmesi istemiyle yapılan başvurunun yapıldığı tarih itibariyle tapuda, mesken vasfını koruduğu ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca otel olarak işletilmek istenilen yapının, tapu kütüğüne tek bir bağımsız bölüm olarak tescilinin sağlanarak kullanım amacı özgülenmesinin henüz gerçekleştirilmemiş olduğu, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğine, ticari amaca yönelik verilen yapı kayıt belgesine sahip yapılarda belli koşulların da sağlanması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilebileceği düzenlemesi getirilmiş ise de, yapı kayıt belgesi ibrazı ile tapuda cins değişikliğinin de yapılabilmesinin önünün açıldığı, tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi işlemlerinin yapılabilmesi için takip edilmesi gereken prosedürün de Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslarda ayrıca düzenlendiğinin görüldüğünden tapuda taşınmazın özgülendiği amaç değiştirilmeksizin otel faaliyet konulu işyerine, işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesi istemiyle yapılan başvurunun reddine dair dava konusu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır.” (Danıştay 4. D., E. 2023/8217 K. 2024/115 T. 10.1.2024)
d) Sitenin Ortak Yeri İçin Verilen İşyeri Açma ve Çalıştırma Ruhsatına İlişkin Karar
“Bu itibarla söz konusu yönetim planı gereğince kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğunun rızası ile sitenin ortak kullanım alanında yenilik ilaveler yapılabileceğinin açık olduğu; ancak uyuşmazlık konusu olayda bahsi geçen 1048 m2 lik alanın taşınmazın onaylı mimari projesinde otopark alanı olarak belirlendiği, bu şekilde taşınmazın mimari projesinde hali hazırda otopark alanı olarak özgülenen yerin spor salonu, sauna, hamam gibi esaslı bir değişiklikle kullanım amacının tamamen değiştirilebilmesi için öncelikle taşınmazın mimari projesinde söz konusu değişikliğin yapılarak ilgili belediyeden yapı kullanma izni alınması, sonrasında ise işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması ile ilgili olarak yasal mevzuatın takip edilmesi gerekirken; yalnızca söz konusu yere ilişkin olarak yapı kayıt belgesi alınmış olmasına istinaden verilen iş yeri açma ve çalışma ruhsatında hukuka uyarlık bulunmadığı” (İzmir BİM, 7. İDD, E. 2020/904 K. 2020/1459 T. 18.11.2020)
SONUÇ:
Yapı Kayıt Belgesi, yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığı yapılara belirli şartlar altında tapuda cins değişikliği yapılması ve kat mülkiyeti kurulması imkânı tanımaktadır. Ancak bu imkân, her yapı için kendiliğinden ve sınırsız şekilde uygulanabilecek bir hak değildir.
Kanun; maliklerin tamamının muvafakatini, umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımların terk edilmesini ve taşınmazın tabi olduğu özel mevzuata aykırı bir durumun bulunmamasını şart koşmuştur. Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesinin varlığı tek başına kat mülkiyeti kurulması için yeterli değildir.
Yargı kararları da aynı doğrultuda, özellikle ortak alanlara yapılan müdahalelerde, üçüncü kişilerin mülkiyet hakkını etkileyen yapılarda ve özel koruma statüsüne tabi taşınmazlarda Yapı Kayıt Belgesinin tek başına sonuç doğurmayacağını kabul etmektedir.
Sonuç olarak Yapı Kayıt Belgesi, kat mülkiyetine geçişin önündeki en önemli engellerden birini kaldırmış olsa da, bu sürecin hukuka uygun şekilde tamamlanabilmesi için kanunda öngörülen diğer şartların da eksiksiz olarak yerine getirilmesi gerekmektedir. Hukuken önemli olan yalnızca Yapı Kayıt Belgesinin alınmış olması değil, kat mülkiyetine geçiş için aranan tüm şartların birlikte sağlanmış olmasıdır.