Kiraya vermiş olduğunuz bir daireniz ya da iş yeriniz var, sözleşmede kira artış hükmü var, sözleşmeyi yapalı en az 5 yılı geçti, kira bedeli emsal fiyatlara göre çok düşük kaldı ve kiracınız ile kira artışı konusunda da anlaşamadınız.
Yeni kira dönemi yaklaştı ve emsal bedellere uygun bir artış istiyorsunuz, ne yapacaksınız?
Eğer sözleşmenizde kira artış oranı hakkında bir madde var ve sözleşme üzerinden en az 5 yıl geçmişse; %25 sınırına ya da sözleşmede belirlediğiniz artış oranına bağlı kalmak zorunda değilsiniz (Sözleşmede artış maddesi yoksa zaten 5 yılı beklemeden her yıl için mahkemeden tespit talep edilebilir, fakat bu durumda hâkim TÜFE ile sınırlıdır.).
TBK m. 344/3;
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Söz konusu kanun maddesi gereği sözleşme tarihinden itibaren en az 5 yıl geçtiyse kira tespit davası açılarak hâkimden kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Örneğin; taşınmazınızı 01.05.2017’de kiraya vermiştiniz, davanızı 01.05.2022’den itibaren açabilirsiniz.
Yeni kira bedeli emsal kiralar kadar arttırılır mı?
TBK m. 344/3’e göre açılacak kira tespit davasında hâkim TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Hâkim kira bedelini Yargıtay’ın kabul ettiği araştırma yöntemleri ile tespit edecektir. Dolayısıyla tespit edilen yeni kira bedeli emsal kira bedellerine yakın olacaktır.
Örneğin; mevcut kira bedeli 5.000 TL, fakat emsal kira bedelleri 30.000 TL civarında ve TÜFE oranı da %100 açıklandı; hâkim bu durumda TÜFE ile sınırlı kalmayıp 10.000 TL’yi de aşarak 30.000 TL’ye yaklaşık bir kira bedeli tespit edecektir. Tespit edilen yeni kira bedeli, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek emsal kira bedelinden yaklaşık %10 - %20 daha az olacaktır. Yani örneğimize göre tespit edilen kira bedeli 24.000 TL - 27.000 TL civarında olacaktır.
İhtarname şartı ve hak düşürücü süre var mı?
Bu dava için ihtarname dava şartı değildir. Yani açtığınız dava ihtarname çekmediğiniz için reddedilmez. Diğer yandan dava açmak için herhangi bir hak düşürücü süre de yoktur. Fakat sözleşmenizde kira artışına ilişkin hüküm yoksa ve kira artışı yeni kira döneminin başından itibaren işlemeye başlasın istiyorsanız:
1) Davanızı yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce açarsanız, yeni belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren işlemeye başlar.
Örneğin; yeni kira dönemi başlangıcı 01.05.2022. Belirlenen yeni kira bedelinin bu tarihten itibaren işlemeye başlaması için davanızı en geç 01.04.2022 tarihine kadar açmalısınız. Bu durumda dava ne kadar uzun sürerse sürsün kira alacağınız yeni tespit edilen bedel üzerinden ve 01.05.2022 tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
2) Davanızı henüz açmadıysanız fakat yine aynı süre içinde, yani yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracınıza yazılı olarak kira artış talebinizi bildirmiş olursanız, yeni belirlenen kira bedeli aynı şekilde bu durumda da yeni dönemin başından itibaren işlemeye başlar.
Örneğin; yeni kira dönemi başlangıcı 01.05.2022. Belirlenen yeni kira bedelinin bu tarihten itibaren işlemeye başlaması için kira artış talebinizi en geç 01.04.2022 tarihine kadar kiracınıza yazılı olarak bildirmiş olmanız lazım. Bu durumda davanızı yeni dönemin sonuna kadar herhangi bir gün açtığınızda dava ne kadar uzun sürerse sürsün kira alacağınız yeni tespit edilen bedel üzerinden ve 01.05.2022 tarihinden itibaren hesaplanacaktır. Yani göndermiş olduğunuz ihtarname kiracınıza en geç 01.04.2022 tarihine kadar tebliğ edilmiş olursa, davanızı isterseniz 30.04.2023 tarihinde açın, yeni kira bedeli 01.05.2022 tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır.
Davayı en geç yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün öncesine kadar açmadınız ya da bu süre içinde kiracınıza yazılı bildirim yapmadınız, ne olur?
1) Eğer sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin bir madde YOK ise ve davanızı en geç yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün öncesine kadar açmadınız ya da bu süre içinde kiracınıza yazılı bildirim yapmadınız ise; maalesef yeni kira dönemi için kira tespiti talep edemezsiniz.
Örneğin; artış hükmü yok ve yeni kira dönemi başlangıcı 01.05.2022. En geç 01.04.2022 tarihine kadar dava açmadınız ve yazılı bildirim de yapmadınız; bu durumda kira bedeli tespitini 01.05.2022 – 30.04.2023 dönemi için isteyemezsiniz. Eğer davanızı 01.04.2022 tarihinden sonraki bir tarihte, örneğin 02.04.2022 tarihinde açtınız: Bu dava ile kira bedeli tespiti ancak 01.05.2023 – 30.04.2024 dönemi için yapılabilecektir.
2) Diğer yandan eğer sözleşmede yeni dönemde kira artışı yapılacağına ilişkin bir madde VAR ise; yeni kira döneminin son gününe kadar herhangi bir gün açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Örneğin; artış hükmü var ve yeni kira dönemi başlangıcı 01.05.2022. Kira tespit davanızı herhangi bir süre şartı olmaksızın 30.04.2023’e kadar açarsanız, yeni kira bedeli 01.05.2022 tarihinden itibaren işlemeye başlayacaktır.
Kira tespit davası yeni kira dönemi sonunu da geçerek takip eden bir sonraki dönemlere kadar sürdü (zira kira tespit davası kesinleşmeden takibe koyulamaz, dosya daha istinafa gidecek); bu durumda kira artış oranı ne olacak?
1) Eğer sözleşmede yeni dönemde kira artışı oranına ilişkin bir madde YOK ise; TBK m. 344/2 gereği hâkimden ayrıca sonraki yıllarda uygulanacak kira artış oranını belirlemesini de talep etmelisiniz:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”
Yani açtığınız kira tespit davasında hem yeni dönemde uygulanacak yeni kira bedelinin, hem de sonraki yıllarda uygulanacak artış oranının tespiti olmak üzere aynı davada iki ayrı talebiniz olmalı. Bu durumda karar kesinleştikten sonra alacak hesabı yaparken yeni dönemi takip eden dönemler için tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden bu artış oranını uygulamak suretiyle ödenmemiş kira farkını talep edebileceksiniz.
2) Eğer sözleşmede yeni dönemde kira artışı oranına ilişkin bir madde VAR ise; TBK m. 344/1 gereği sözleşmede belirlenen artış oranı tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla sonraki yıllarda da geçerli olacaktır:
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”
Bu durumda karar kesinleştikten sonra alacak hesabı yaparken yeni dönemi takip eden dönemler için tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden sözleşmedeki artış oranını uygulamak suretiyle ödenmemiş kira farkını talep edebileceksiniz.
Davayı açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapmak zorunda mısınız?
01.09.2023 itibariyle; EVET. 6325 sayılı Kanuna eklenen bir hüküm ile kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla kanun maddesinin yürürlük tarihi olan 01.09.2023 tarihinden sonra kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvuru zorunlu hale getirilmiş olup, arabulucuya gitmeden açılan davalar usulden reddedilecektir.