GİRİŞ
Türk Eşya Hukuku’nun Roma Hukuku’ndan tevarüs ettiği en temel ve sarsılmaz ilkelerden biri, "üst toprağa tabidir" (superficies solo cedit) kuralıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesinde vücut bulan bu ilke uyarınca, bir arazinin mülkiyeti, kural olarak o arazi üzerine inşa edilen yapıları, dikilen fidanları ve ekilen tohumları da kapsar. Mülkiyet, arzın derinliklerinden gökyüzüne kadar uzanan bir bütündür. Ancak hukuk kuralları, toplumsal gerçekliklerden yalıtılmış bir fanus içinde işlemez. Türkiye’nin özellikle 1950’li yıllardan itibaren tecrübe ettiği hızlı ve çarpık kentleşme süreci, "gecekondu" gerçeğini ve tapusuz taşınmaz olgusunu hukuk sisteminin kucağına bırakmıştır.
Mülkiyeti Hazineye, belediyeye veya üçüncü bir şahsa ait araziler üzerine, arsa malikinin rızası hilafına veya zımni kabulü ile inşa edilen yapılar, klasik eşya hukuku kalıplarını zorlayan sui generis (kendine özgü) durumlar ortaya çıkarmıştır. İşte bu noktada, İcra ve İflas Hukuku pratiğinde "Enkaz Haczi" olarak adlandırılan kavram devreye girmektedir. Teknik anlamda yıkıntı veya moloz anlamına gelen "enkaz", icra hukukunda yaşayan, kullanılan, ekonomik değeri olan ancak hukuki statüsü (tapusu) bulunmayan yapıları tanımlamak için kullanılan bir terim haline gelmiştir. Bu çalışmada, enkaz haczinin teorik temelleri, borçlunun en temel haklarından biri olan "meskeniyet" (haline münasip ev) iddiası karşısındaki durumu ve paraya çevrilme sürecindeki hukuki açmazlar; doktrin görüşleri ve Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatları ekseninde incelenecektir.
I. ENKAZIN HUKUKİ NİTELİĞİ: TAŞINMAZ GÖRÜNÜMLÜ MENKUL
Enkaz haczinin belki de en kafa karıştırıcı ve paradoksal yönü, fiziksel olarak bir "taşınmaz" niteliğinde olan binanın, icra hukuku prosedürleri açısından bir "taşınır" (menkul) muamelesi görmesidir. Bir yapı, eğer üzerinde bulunduğu arazinin mülkiyetinden bağımsızsa ve tapu sicilinde o yapı için tesis edilmiş bağımsız bir hak (üst hakkı gibi) yoksa, hukuk düzeni o yapıyı adeta bir "malzeme yığını" (levazım) olarak kabul eder.
Bu kabulün pratik sonucu şudur: Alacaklı, borçlunun başkasının arazisi üzerine yaptığı evi haczettirmek istediğinde, icra dairesi tapuya şerh düşemez. Çünkü ortada yapıya ait müstakil bir tapu sayfası yoktur. Bunun yerine icra memuru, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) menkul hacrine ilişkin 88. maddesi uyarınca mahalline gitmek, yapıyı fiilen görmek, niteliklerini tutanağa geçirmek ve bir "taşınır mal" gibi haczetmek zorundadır. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin istikrar kazanmış içtihatları da bu yöndedir; tapusuz taşınmazlar veya enkaz üzerinde "kaydi haciz" (sadece dosya üzerinden yapılan haciz) geçersizdir, mutlaka mahallinde yapılacak "fiili haciz" gereklidir.1
Bu durum, hukuk mantığı açısından bir kurgu (fiksiyon) yaratır. Bina fiilen oradadır, insanlar içinde yaşamaktadır; ancak icra memuru o binaya baktığında, hukuken "bir araya gelmiş tuğla, çimento, demir ve ahşap yığını" görmektedir. Bu bakış açısı, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi tarafından da desteklenmekte, tapuda kayıtlı olmayan yapıların haczinin menkul haczi hükümlerine göre yapılması gerektiği vurgulanmaktadır.2
II. DOKTRİN VE YARGI ARASINDAKİ MAKAS: MESKENİYET İDDİASI
Enkaz haczinin doktrin ve uygulamayı karşı karşıya getirdiği en can alıcı nokta, borçlunun İİK m. 82/12’de düzenlenen "haline münasip evi haczedilemez" kuralından yararlanıp yararlanamayacağı meselesidir. Bu konu, katı hukuk normları ile sosyal devlet ilkesinin çatıştığı gri bir alandır.
Türk İcra Hukukunun duayeni Prof. Dr. Baki Kuru, konuya daha geniş ve insancıl bir perspektiften yaklaşmaktadır. Kuru'ya göre; "Borçlunun haczedilmezlik iddiasında bulunduğu evin muhakkak tapuda kayıtlı olması zorunlu değildir. Gecekondunun dahi haczedilmezliği ileri sürülebilir. Zira İİK m. 82/12'nin amacı, borçluyu ve ailesini sokağa atmamak, barınma hakkını korumaktır." 3 Benzer şekilde Prof. Dr. Timuçin Muşul da, borçlunun başkasının arazisi üzerine yaptığı gecekondunun, eğer borçlunun barınma ihtiyacını karşılıyorsa ve haline münasip ise haczedilemeyeceğini, enkaz haczine yasal bir engel olmadığını ancak meskeniyet şikayetinin dinlenmesi gerektiğini savunur.4
Ancak Yargıtay uygulaması, bu insancıl yaklaşıma mesafeli durmakta ve daha "hukuki statü" odaklı, şekilci bir kriter benimsemektedir. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatlarındaki temel kriter şudur: Yapının bulunduğu zemin ile borçlu arasında hukuki bir bağ var mı?
Dairenin 18.05.2021 tarihli ve 2021/3372 E., 2021/4925 K. sayılı kararı, bu konudaki mihenk taşıdır. Yüksek Mahkeme bu kararında özetle; "Borçlu yönünden verilen tahsis kararı veya kurulmuş intifa hakkı yoksa enkaz için meskeniyet iddiasında bulunulamaz" hükmünü kurmuştur.5 Bu kararın mefhum-u muhalifinden şu sonuçlar çıkar:
1. Tamamen Kaçak Yapılar: Eğer borçlu, Hazine veya üçüncü kişi arazisini işgal etmiş ve elinde hiçbir belge (tapu tahsis belgesi, kira kontratı vb.) yoksa, bu yapı "korunmaya değer bir konut" olarak kabul edilmez. Hukuk düzeni, işgalciyi (fuzuli şagil) korumaz. Bu durumda enkaz haczedilir ve satılır; meskeniyet şikayeti reddedilir.
2. Belgeli Yapılar (Tahsisli Gecekondular): Eğer borçlunun elinde 2981 sayılı Kanun veya 775 sayılı Kanun kapsamında verilmiş bir Tapu Tahsis Belgesi varsa, Yargıtay bu durumu borçlu lehine yorumlamaktadır. Tahsis belgesi, kişiye o taşınmaz üzerinde şahsi bir hak ve mülkiyet beklentisi sağlar. Bu durumda yapı, basit bir malzeme yığını olmaktan çıkar ve "konut" vasfı kazanır.
III. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN HAKLARI VE HAZİNE'NİN MÜDAHALESİ
Enkaz haczinde alacaklıyı bekleyen en büyük tehlike, borçlunun meskeniyet iddiasından ziyade, arsa malikinin (özellikle Hazinenin) mülkiyet iddiasıdır. Özellikle Hazine arazisi üzerindeki kaçak yapılarda, İdarenin tutumu belirleyicidir.
4706 sayılı Kanun hükümleri uyarınca, Hazine arazisi üzerine belirli tarihlerden sonra yapılan kaçak yapıların mülkiyeti, hiçbir hükme gerek kalmaksızın Hazineye geçer. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2019/12438 E. ve 2020/6501 K. sayılı kararında bu durumu netleştirmiştir. Karara göre; "Hazineye ait taşınmaz üzerine 19/07/2003 tarihinden sonra yapılan prefabrik yapının 4706 Sayılı Yasa'nın 5. maddesinin son fıkrası gereği Hazine mülkiyetinde olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle 3. kişi idarenin (Hazine) şikayetinin kabulü ile enkaz haczinin iptaline karar verilmelidir." 6
Bu içtihat, alacaklılar için ciddi bir risktir. Borçlu o evde oturuyor olsa bile, yapı hukuken Hazine'nin malı sayıldığı için borçlunun borcundan dolayı haczedilemez. Burada zilyetlik karinesi (İİK m. 97/a) yerini, özel kanun hükümlerine bırakmaktadır.
IV. UYGULAMADA PARAYA ÇEVİRME VE TAHLİYE SORUNU
Hukuk teorisinde "menkul" olarak kabul edilen enkazın satışı, pratikte çözümü zor "taşınmaz" sorunları doğurur. İcra dairesi enkazı sattığında, alıcıya aslında binanın mülkiyetini değil, binayı oluşturan malzemelerin mülkiyetini ve "yıkım/söküm hakkını" devretmiş olur. Zira arsanın mülkiyeti satılmamaktadır.
Bu noktada, "Enkazı satın alan kişi, içinde oturan borçluyu nasıl tahliye edecek?" sorusu gündeme gelir. İİK m. 135, taşınmazların tahliyesini düzenler. Yargıtay, kıyasen bu maddenin enkaz satışlarında da uygulanabileceğini kabul etse de 7, fiili durum çok daha karmaşıktır. Betonarme bir binayı söküp götürmek, ekonomik değeri (beton ve tuğla maliyetini aşan işçilik değerini) yok eder. Bu nedenle enkaz ihalelerine genellikle ya arsa sahipleri (arsayı temizlemek için) ya da o bölgede kentsel dönüşüm beklentisi olan spekülatif yatırımcılar girer. Sıradan bir vatandaşın oturmak için enkaz ihalesinden ev alması, hukuki ve fiili riskler nedeniyle son derece nadirdir.
Son dönemde Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin de işaret ettiği üzere, kentsel dönüşüm projelerinde kaçak yapı sahiplerine sadece "enkaz bedeli" ödeneceği yönündeki kararlar, alacaklıları yeni bir stratejiye yöneltmiştir.8 Alacaklılar artık binanın kendisini sattırmaktansa, borçlunun belediye veya müteahhitten alacağı bu enkaz bedeli alacağına (İİK m. 89) haciz koymayı tercih etmektedirler. Bu yöntem, hem daha masrafsız hem de tahsilat kabiliyeti daha yüksek bir yoldur.
SONUÇ
Türk İcra Hukukunda enkaz haczi, mevzuatın yetersiz kaldığı alanlarda içtihatlarla şekillenen, nevi şahsına münhasır bir kurumdur. Doktrindeki "insan onuruna yaraşır barınma hakkı" vurgusuna ve Prof. Dr. Baki Kuru'nun özgürlükçü yorumuna rağmen, Yargıtay uygulaması mülkiyetin şekli şartlarına ve hukuki statüye (tapu tahsis belgesi varlığına) öncelik vermektedir. Gelinen noktada, elinde tapu tahsis belgesi olmayan bir borçlunun gecekondusunu "evimdir" diyerek hacizden kurtarması, Yargıtay kararları ışığında neredeyse imkansız hale gelmiştir. Alacaklılar açısından ise enkaz haczi, fiili satıştan ziyade, borçlu üzerinde baskı kurmak veya kentsel dönüşüm tazminatlarını yakalamak için kullanılan stratejik bir araç niteliğindedir.
DİPNOTLAR
1 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2016/9971 E., 2016/12962 K. sayılı ilamı.
2 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/9122 E., 2017/13355 K. sayılı ilamı.
3 Kuru, Baki. İcra ve İflas Hukuku El Kitabı, Ankara: Adalet Yayınevi, 2013, s. 439-513.
4 Muşul, Timuçin. İcra ve İflas Hukuku, Ankara: Adalet Yayınevi, 6. Baskı, ilgili bölüm.
5 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 18.05.2021 tarihli, E. 2021/3372, K. 2021/4925 sayılı ilamı.
6 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 24.12.2019 tarihli, E. 2019/12438, K. 2020/6501 sayılı ilamı.
7 İİK m. 135 hükmünün kıyasen uygulanacağına dair Yargıtay 12. HD'nin yerleşik uygulamaları.
8 Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin kentsel dönüşümde kaçak yapılara sadece enkaz bedeli ödeneceğine dair kararı (Bkz. AA Bülteni, 28.04.2018).
KAYNAKÇA
● Kuru, Baki. İcra ve İflas Hukuku El Kitabı. Ankara: Adalet Yayınevi, 2013.
● Muşul, Timuçin. İcra ve İflas Hukuku. Ankara: Adalet Yayınevi, 6. Baskı.
● Pekcanıtez, Hakan / Atalay, Oğuz / Özkan, M. Özekes. İcra ve İflas Hukuku Ders Kitabı. İstanbul: On İki Levha Yayıncılık.
● Yargıtay 8. Hukuk Dairesi Kararları: 2017/9122 E. - 2017/13355 K.
● 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu, Madde 82, 88 ve 135.
● 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu, Madde 684 ve 722.