Türk Borçlar Kanunu’nda Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarına ilişkin özel hükümler Kanun’un 339 ila 356. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla yahut dava yoluyla sona erdirilmesi mümkündür. Bugünkü çalışmamızın konusunu dava yoluyla sona erme hallerinden olan ve ‘Kiracıdan Kaynaklı Sebeplerle’ kenar başlıklı TBK m. 352/1’de düzenlenmiş olan Tahliye Taahhüdü oluşturacaktır. İlgili kanun maddesine baktığımız zaman ‘Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir’ denilmiştir.

Elinde kanuni düzenlemeye uygun olarak düzenlenmiş bir Tahliye Taahhüdü olan kiraya veren tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ister icra takibi başlatarak ister ise dava açarak kiralananı tahliye ettirebilir. Öncelikle Tahliye Taahhüdünün sahip olması gereken birtakım unsurlar vardır bunları şöyle sıralayabiliriz;

- Tahliye Taahhüdünün Yazılı Olması: Kanunun açık hükmü gereğince tahliye taahhütnamesinin yazılı olması şarttır taraflar ister adi yazılı şekilde isterlerse resmi şekilde düzenleyebilirler. Resmi şekilde düzenlenmiş olması ispat açısından kiraya veren için daha sağlıklı olacaktır zira adi yazılı şekilde düzenlenmiş olan Tahliye Taahhüdünde imzaya itiraz halinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması yoluna gidilemez (YİBK 04.12.1957T, 6-5/57), genel mahkemede dava açmak gerekir ancak tahliye taahhüdü resmi şekilde düzenlendiği takdirde imzaya itiraz söz konusu olmayacaktır. Alacaklı, imzası inkâr edilen tahliye taahhüdüne karşı icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyemez. (Yargıtay 6. HD, 2012/2736E, 5752K)

- Tahliye Taahhüdünün Teslimden Sonra Verilmiş Olması: Bu düzenlemenin amacı kanunun zayıf olanı güçlü olan karşısında koruma mantığı ile doğru orantılıdır zira konut yahut çatılı işyeri ihtiyacı olan kişinin baskı altında kalmadan kendi hür iradesi ile taahhütte bulunmasını sağlamaktır. Uygulamada kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin aynı anda imzalatıldığını sıkça işitiyor, görüyoruz. Ya da içeriğini kontrol etmeden imzaladığımız tahliye taahhütnamelerinin sonucu bizler için çok ağır olabiliyor örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18/03/2014 tarih ve 2013/11078E, 2014/3241K sayılı kararında tahliye taahhütnamesindeki ‘halen kiracısı olarak kullanmakta olduğum’ ibaresi bulunup da düzenleme tarihi olmayan tahliye  taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra imzalandığı kabul etmiştir bu sebeple mağduriyet yaşanmaması adına taahhütname imzalanırken içeriği çok büyük bir titizlikle kontrol etmek gerekir. Yargıtay uygulamasına baktığımız zaman kira sözleşmesinin yapıldığı esnada verilen taahhütlerin ‘zorlama ve korkutma’ altında verilmiş olma ihtimalinin oldukça yüksek olması nedeniyle geçersiz olduğu yönünde içtihat birliği oluşmuştur. (YHGK, 03.10.1990T, 13-352/447, Yargıtay 3. HD, 16.03.2009T, 1430/4208). Taahhütnameyi sözleşmeden önce imzalandığının ileri sürülmesi halinde Yargıtay bu iddiayı davalı kiracının ispatla yükümlü olduğunu belirtmiştir ‘Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür’. (YHGK,2017/(6)3-975E, 2021/1108K). Bu sebeple tahliye taahhütnamesini mümkün olduğunca resmi daireler huzurunda ve kiralananın tesliminden sonra imzalamak oldukça yararlı olacaktır.

- Taahhüt Edilen Tahliye Tarihinin Belirli veya Belirlenebilir Olması: 6750 sayılı kanun döneminde tahliye tarihine ilişkin ibare kanunda yer almamış olup uygulamada ve öğretide taahhüdün belirli, kesin bir tarih olarak gösterilmesi aranıyordu. 6098 sayılı kanun metninde açıkça ‘belli bir tarihte’  boşaltmayı üstlenmekten bahsedildiği için artık kiraya verenin keyfi uygulamalarının önüne geçilmek istenmiştir. Taahhütnamede tarih belirli bir gün olabileceği gibi 2025 yılının Kurban Bayramının 2. Günü, Cumhuriyetimizin 102.yıldönümü gibi basit hesaplama ile belirlenecek günleri de tahliye tarihi olarak yazabiliriz.

Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlanabilir Mi?

Yargıtay, tahliye taahhütnamesinin şarta bağlanabileceğini ancak şarta bağlanmış olsa dahi şartın gerçekleşmesi halinde hangi tarihte tahliyenin gerçekleşeceğinin metin üzerinden açık ve net bir biçimde anlaşılmasını arıyor. (Bkz. Yargıtay 6. HD, 16/02/2021T, 11371E/1461K)

Tahliye Taahhütnamesine Cezai Şart Konulabilir Mi?

Yargıtay 2014 yılında vermiş olduğu bir kararda tahliye taahhütnamesinde bulunan cezai şartın geçerli olduğunu kabul etmiştir.

Tahliye Taahhüdüne Uymayan Kiracıdan Tazminat Talep Etmek Mümkün müdür?

 Tahliye taahhüdünde bulunup da taahhüt tarihinde kiralananı tahliye etmeyen kiracıdan tazminat talep etmek mümkündür ancak bu tazminat talebinde bulunabilmek için taahhüt edilen tarih itibariyle başlayan bir kira sözleşmesi var olmalıdır.

YASAL YOLLAR TAHLİYE DAVASI – İCRA TAKİBİ

Tahliye davası yahut icra takibini kiraya veren açabilir. Kiraya veren sıfatına haiz olmayan malik tahliye taahhütnamesinden kaynaklanan talepleri ileri süremez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 19.10.2017 tarih ve 6001/14179 sayılı kararında ‘Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava açma hakkı yoktur’ diyerek kiraya veren sıfatına haiz olmayan malikin tahliye taahhüdüne dayanarak dava takip açamayacağı yönünde karar vermiştir.

Tahliye taahhüdüne dayanarak dava ya da takip açabilmek tahliye talebinde bulunabilmek için kiraya veren sıfatına sahip olmak gerekmektedir. Gayrimenkulü sonradan edinen yeni malik de ‘Tahliye taahhüdüne dayalı takibi yeni malik de kiraya verenin haklarına halef olarak yapabilir ve dava açabilir’. (Yargıtay 6.HD, 2007/4398E, 6369K)

Dava ya da takip yoluna başvurmak için taahhüt edilen tahliye tarihinden bir aylık hak düşürücü süre içinde yasal yollara başvurmak zorunludur. Bu bir aylık süre belirli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonundan itibaren 1 ay içinde, belirsiz süreli kira sözleşmeleri açısından ise genel hükümlere göre belirlenecek olan fesih dönemlerinden itibaren başlayacaktır. Bunun yanısıra TBK m.353 ‘kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bilrdirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacaktır’. Kanunda belirtilmiş olan hak düşürücü süre içerisinde yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunmak şartıyla dava açacağını ya da takip başlatacağını ihtar eden kiraya verenin dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır.

Av. Furkan ÖZBEK