Giriş
Tiny House olarak bilinen, Karayolları Trafik Kanunu’na göre araç olarak ruhsatlandırılan ve hukuk nezdinde çekme karavan ile aynı statüye sahip olan konaklama amaçlı imalatlar hakkında 18 Ocak 2024 tarihine kadar mevzuatımızda özel bir hüküm bulunmuyordu. Bu imalatlar 18 Ocak tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelikle, Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmeliğe yapılan ekleme ile “mobil ev” olarak tanımlandı.
Daha önce mevzuatta tanımı bulunmayan mobil evlerin, ilk defa uygulama alanı sadece turizm tesisleriyle sınırlı olan bir yönetmelikte yer alması, diğer alanlarda konunun nasıl değerlendirileceğini yoruma açık bıraktı. Ayrıca bireysel mobil evler hakkındaki uygulamanın ne olduğu dahi bilinmezken 5 ila 49 tanesinin oluşturacağı tesisler düzenlendi. Parçalar açıklanmadan bütüne dair bir düzenleme yapıldığından esasında İmar Kanunu bakımından hiçbir soruna çözüm getirmedi. Bireysel mobil evlerin tesislere oranı çok daha fazla olduğundan mobil evler dünyası içinde çok kısıtlı bir alanla ilgili düzenleme yapılıp asıl çözüm bekleyen konunun boşlukta bırakılması isabetli olmamıştır. O2 belgeli mobil evler hala yapı sayılarak idari yaptırımlara konu edildiğinden asıl çözüm bekleyen konunun hala muallakta ve çözümsüz bırakıldığını söyleyebiliriz.
Bu çalışmada, mobil evlerin hukuki niteliklerini, yapılan düzenlemenin ne anlama geldiğini ve mobil evler konusunda hala belirsizliğini koruyan durumları değerlendirmeye çalışacağız.
Mobil Evlerin Niteliği
Yapılan son değişiklikle mobil ev olarak tanımlanan konaklama amaçlı imalatlar hakkında mevzuatta açık ve net bir tanım veya niteleme bulunmadığından bunlar hakkında zaman içerisinde uygulama esnasında “bu olsa olsa römork olur” şeklinde bir yorum geliştirilmişti.
18 Ocak tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliği ile “mobil evler”; “ilgili mevzuata uygun şekilde O2 sınıfı tip onay belgesine sahip, bir motorlu araç tarafından çekilmek üzere tasarlanmış, konaklama birimi şeklinde düzenlenmiş, içinde yaşam alanı, yatak ile banyo-tuvalet bulunan 13/10/1983 tarihli ve 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanununa tabi araç” olarak tanımlandı. Tek tek mobil evlerin araç olarak zikredilmesi önemli bir gelişme olsa da bu araçların hangi alanlara konaklama amacıyla park edilebileceği konusunun netleştirilmemesi hala ihtilaflara neden oluyor. En azından bireysel mobil evlerin, turizm alanlarında tesis olarak kullanımı dışındaki haller de imar kapsamı dışında değerlendirdiği söylenebilirdi.
O2 belgesi denilerek aslında mobil evlerin ebatları da belirlenmiştir. Karayolları Trafik Yönetmeliğinin 42. maddesinde römork; motorlu araçla çekilen insan veya yük taşımak için imal edilmiş motorsuz araç olarak ifade edilmektedir. Sözü edilen Yönetmeliğe göre, bir motorlu araç tarafından çekilen römork veya yarı römork motorsuz yük taşıma araçları “O sınıfı” olarak ifade edildiğinden “Tekerlekli Tiny House”lar, anılan Yönetmelik düzenlemesine göre “O Sınıfı” araç olarak tanımlanmaktadır.
Bunlar da kendi içinde ağırlıklarına göre aşağıdaki gibi dört alt sınıfa ayrılmaktadır:
O1 Sınıfı: Azami ağırlığı 0.75 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma aracıdır.
O2 Sınıfı: Azami ağırlığı 0.75 tonu aşan, ancak 3.5 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma aracıdır.
O3 Sınıfı: Azami ağırlığı 3.5 tonu aşan, ancak 10 tonu aşmayan motorsuz yük taşıma aracıdır.
O4 Sınıfı: Azami ağırlığı 10 tonu aşan motorsuz yük taşıma aracıdır.
Turizm tesisleri bakımından yalnızca O2 belgeli araçlar anıldığı için diğerleri hususunda belirsizlik devam etmektedir. O2’den daha hafif ve daha ağır imalatların niteliği ise belirsizliğini hala korumaktadır. Yasada açıkça tanımlanmamış durumların sonradan mahkeme kararlarıyla farklı yorumlandıklarını imar barışından çok iyi biliyoruz. O yüzden burada O2 belgeliler mobil ev kabul edildiğinden O1 belgeliler de haydi haydi mobil evdir ve tesis oluşturmaya elverişlidir demekten imtina ediyoruz.
Kırsal Turizm Tesislerinin Niteliği
Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelikte konaklama tesisleri, gastronomi tesisleri, sağlık tesisleri, spor tesisleri, kongre ve rekreasyon tesislerinin yanı sıra kırsal turizm tesisleri de sayılmıştır. Mobil evler Yönetmelikte 18 Ocak’ta yapılan değişiklikle “Kırsal Turizm Tesisleri” başlıklı “Altıncı Bölüme” eklenen 35/A maddesinde “mobil evler” başlığı altında düzenlenmiştir.
Ayrıca “turizm yatırımı belgesi” konusunun düzenlendiği 6. maddede yapılan değişiklikle, mobil evler, turizm yatırımı belgesi verilemeyecek turizm yatırımları arasında sayıldı. Buna göre, özel tesislere, gastronomi tesislerine, apart otellere, pansiyonlara, mobil evlere ve korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olan yapılarda yer almayan özel konaklama tesislerine turizm yatırımı belgesi verilmez.
35/A maddesine göre; mobil evler, tahsisli kamu taşınmazları hariç olmak üzere, imar planlarında kamping ya da kırsal/eko turizm kullanımlarına ayrılmış alanlarda düzenlenen, tamamı mobil evlerden oluşan, en az beş, en fazla kırk dokuz konaklama birimi içeren tesislerdir. Bu tesisler aşağıda belirtilen nitelikleri taşır:
a) Konaklama birimi başına en az iki yüz elli metrekare alan.
b) Tesis alanının çit, duvar, yeşillik gibi düzenlemeler ile çevreden tecrit edilerek aydınlatılması.
c) Girişte konaklama birimi başına bir araç olmak üzere otopark, resepsiyon-idare ünitesi.
ç) Mobil evlerin tamamının tescil belgesinin mal sahibi veya belge sahibi ya da işletmeci adına düzenlenmiş olması.
Yönetmeliğe göre, konaklama birimlerinin doğal ışık alacak şekilde düzenlenmesi gerekir. Uygun tefriş elemanlarıyla rahat kullanım imkanı verebilecek şekilde dekore edilir. Bu birimlerde yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, kıymetli eşya kasası, minibar, sıcak içecek hazırlanmasına imkan sağlayan donanım ve servis malzemesi, genel aydınlatma, priz, çöp kutusu, perde veya benzeri düzenleme bulunur. Banyolarda, vitrifiye, armatür, batarya, duş donanımı, ayna, priz, çöp kutusu, sabun, şampuan ile el ve banyo havlusu bulundurulur. Her konaklama birimi iki kişiliktir
Bu tesislerde, Yönetmeliğin 14’üncü maddesinin (mahallerin düzenlenmesi) beşinci fıkrası (tesislerin bünyesinde yer alabilecek kapalı ve açık genel mahaller ve nitelikleri) kapsamında lokanta, alakart lokanta, kafeterya, bar salonu, pasta salonu, kafe ve kahvaltı salonu düzenlenmesi durumunda, bu ünitelerin toplam kapasitesi yüz kişiyi geçemez; toplantı salonu ve çok amaçlı salon yapılamaz. Konaklama birimlerinin hareket kabiliyetini ortadan kaldırıcı düzenleme yapılamaz.
Bu tesislere ilişkin turizm işletmesi belgesi başvurusunda tescil belgesi ibraz edilir. Başvuru tarihi itibarıyla 2918 sayılı Kanun kapsamında geçerli teknik muayene bulunması zorunludur. Turizm işletmesi belgesi alınmasından sonra da teknik muayenelerin yaptırıldığına ilişkin geçerli muayene belgesi Bakanlığa ibraz edilir.
Hala Belirsizliğini Koruyan Durumlar
Mobil evler gündeme alınacaksa bunlardan kaynaklanan ihtilafların tespiti ve bertaraf edilmesi öncelenmeliydi, bunları ortadan kaldıracak önlemlere odaklanılmalıydı. Tesislerin yapıtaşı olan mobil evlere ilişkin kriterlerden evvel, çok sayıda mobil evden oluşan tesislere ilişkin şartların düzenlenmesi silsileyi bozmuş ve anlam karmaşasına neden olmuştur.
Düzenlemede tanımı yapılmadan önce uygulamada zaten araç olarak ruhsatlandırılan mobil evlerin araç vasfında oldukları yönetmelikte net olarak ifade edilmiş oldu. Ancak en azından mobil evlerin nerelere konulabileceği ve nerelere konulamayacağı düzenlenmeliydi.
Eğer yönetmelikte belirtildiği gibi yalnızca araç olarak kabul ediliyorlarsa; tarım alanlarında, sit alanlarında, özel çevre koruma bölgelerinde, tarihi alanlarda hasılı araç park etmenin yasak olmadığı tüm alanlarda kullanımı serbest demektir.
Ancak uygulamada; tarım alanlarında tarım alanlarının amacı dışında kullanımı nedeniyle yaptırıma konu edildiği, sit alanlarında park etmiş bir araçtan farklı muamele gördükleri ve genel itibariyle konuldukları yer nedeniyle ihtilafların yaşandığına şahit olmaktayız. Ve bu yeni düzenleme bu anlamda bir derde deva olmaktan uzaktır. Çünkü bu anlamda hiçbir kural getirilmemiştir. “Ben bıraktım, adını Tanrı koysun” demek hukukçuluk olmuyor.
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 3. maddesine göre herhangi bir saha, amacı dışında kullanılamaz. 5403 sayılı Toprak Koruma Kanununa göre de yine tarım arazileri başka amaçla kullanılamaz. Ancak tarlasına mobil ev koyan bir kişi elbette bir şeyler ekip dikecek, hayvanlar besleyecektir. Bu nedenle tarımsal amaçlı kullanımın oluştuğunun kabul edilmesi için hangi kriterlerin karşılanması gerektiği de net olarak düzenlenmeliydi.
Zira tarım arazilerinde tarımsal amaçlı kullanılan betonarme yapılara izin verileceği imar mevzuatında düzenlenmiştir. Betonarme bir binaya tarımsal amaçlı kullanım için izin/ruhsat veriliyorsa aynı amaçla kullanılacak ruhsatlı bir araca evleviyetle izin verilmesi gerekir.
Hangi aşamadan sonra taşınabilir bir unsur olarak kabul edilmeyeceği konusu da netleştirilmeliydi. Uygulamada mobil evlerin durumu değerlendirilmeksizin niyet okumak suretiyle “madem içinde bir süredir kalınıyor artık yapı sayılır” şeklindeki yorumlarla yaptırım uygulandığına şahit oluyoruz. Ancak mevzuatta aranan muayenelerden geçecek nitelikte olan ve konaklama amacıyla üretilen bir aracın belli bir süre bir yerde sabit kalması araç vasfını kaybetmesine neden olabilir mi?
Belirsizliğin Yol Açacağı Sorunlar
Bakıldığında hem araca hem yapıya benzeyen ancak ne tam araç, ne tam yapı olan bir unsurun belki de yapı ve araç dışında 3. nesil bir nitelemeye ihtiyaç duyduğunu söyleyebiliriz. İşin bu tarafı detaylıca düşünülmediğinden şimdi buralardan anlam çıkarmaya, alakalı olabilecek hükümleri konuya uydurmaya çalışıyoruz. Ama yine de pek çok soru hayati önemini muhafaza ediyor.
Mesela, konaklamanın olmayacağı bir yerde konaklandığında ve sel, heyelan gibi bir felaket yaşanırsa ortaya çıkan zarardan devletin sorumluluğu olacak mı? Söz konusu felakette yakınını kaybeden biri için devletin denetim yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle tazminata hükmedilecek mi?
Ya da O2 belgeli mobil evlerden daha hafif olan O1 belgeli konaklanabilir römorkların da bu kapsamda olduğunu evleviyetle kabul edebilir miyiz?
Devletin üretimine ve kullanımına müdahale etmediği mobil evlerin, tesis halini aldığında imar planı bulunan yerler ile kısıtlanması düzenlendi. Fakat idarenin eylemsizliği ve düzenleme yapmaması nedeniyle bunların binlercesi üretildi ve halen de üretiliyor. Yaygın kullanımı göz önüne alındığında bunun artık milli servet halini aldığı açık. Peki, o halde bunlara başkaca kısıtlamalar getirildiğinde önceki ruhsatlara da kazanılmış haklar bahşedilecek mi?
Bu ve benzeri pek çok soru maalesef mevzuatın yetersizliği sebebiyle uygulamada karşımıza daha çok çıkacak. Sadece vatandaş değil kurumlar ve personelleri de bu durumdan olumsuz etkilenecek. Devletten beklediğimiz baştan denetlemediği bu imalatları sonradan tamamen yasak kabul ederek zarara neden olmak yerine karşılıklı ödünleşme ile çözüm üretmek ve doğa dostu uygulamalara yönelik kriterler getirerek bir denge bulmasıdır.
Tiny House’lar hakkında yargının getirdiği yorumlar için bkz. (https://www.hukukihaber.net/yargi-kararlariyla-tiny-houselar-gokhan-bilgin)