Madde Metni (TBK Madde 138)
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”
Kira sözleşmelerindeki dengesizlikleri gidermek amacıyla Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesi, kiracıların beklenmedik durumlarda aşırı derecede mağdur olmamaları için kira bedelinin uyarlama yolunu öngörmektedir. Ancak, bazen kiracılar dava açma kararı aldıklarında, dava tarihi itibariyle sözleşmenin sona ermiş olması gibi bir durumla karşılaşabilirler. Bu durum, kiracıların uyarlama taleplerini etkileyebilir mi? TBK m.138 uyarınca bu konuya nasıl yaklaşılmalıdır? İşte bu soruların cevapları üzerinde durarak, dava tarihi itibariyle sözleşmenin sona ermiş olmasının kira bedelinin uyarlama davasının açılmasına engel olup olmadığını inceleyeceğiz.
TBK m.138, kiralama sözleşmelerinde taraflar arasındaki dengesizliği gidermeyi amaçlayan önemli bir düzenlemedir. Kanun koyucu, kiracıların sözleşme kurulurken öngöremeyecekleri olağanüstü durumlarla karşılaşmaları halinde, kira bedelinin uyarlama yoluyla düzeltilmesine olanak tanımaktadır. Bu düzenleme, kiracıların aşırı derecede mağdur olmalarını engellemeyi hedeflemektedir.
Dava tarihi itibariyle sözleşmenin sona ermiş olması durumu, genellikle kiracının uyarlama talebini engelleyici bir unsur olarak algılanabilir. Yargıtay kararları da bu yönde bir tutum sergilemektedir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin verdiği bir kararda, dava tarihi itibariyle sözleşmenin sona ermiş olmasının, kiracının uyarlama talebini engelleyici bir unsur olarak değerlendirilemeyeceği belirtilmiştir. Kararda, kiracının dava tarihindeki ekonomik koşullar ve sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen durumlar dikkate alınarak kira bedelinin uyarlama yoluyla düzeltilmesine olanak tanınmıştır. Karar metni şöyledir ;
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 24.10.2022 Tarih 2022/6903 Esas, 2022/8128 Karar Sayılı İlamı;
İLK DERECE MAHKEMESİ: AFYONKARAHİSAR 1. SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasında ilk derece mahkemesinde görülen kira bedelinin tenzili ve istirdat davasının reddine dair verilen karar hakkında bölge adliye mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesi sonucunda; tarafların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y KAR AR I
Davacı; Afyonkarahisar Devlet Hastanesinde bulunan kantin yerini 3 yıl süreyle kiraladığını, 2020 yılı Mart ayı içerisinde Covid-19 pandemisi sebebiyle ülke olarak kapanmaya gidildiği süreçte kantin işletmesinde de kapanmanın etkilerinin görüldüğünü, gerek kendisinin gerekse davalı kurumun iç araştırmalarına göre cirosunun % 70'in üzerinde azaldığını, hastaneye girip çıkan hasta sayısındaki azalmanın ise %60 oranlarına kadar eksilme gösterdiğini, bu duruma çözüm için Afyonkarahisar Valiliğinin ... sayılı yazısına göre 16.03.2020-01.06.2020 tarihleriyle sınırlı kalmak üzere kira bedeline %47'lik bir indirim yapıldığını ancak ilgili indirimin kira sözleşmesi ve pandemi koşullarının devam etmesine rağmen sonraki aylara yansıtılmadığını, bunun üzerine 27.11.2020 tarihinde 01.06.2020 tarihinden kira sözleşmesinin bittiği Şubat 2021 tarihine kadar olan kiralarda da indirim yapılmasına ilişkin talepte bulunduğunu, bu talebin davalı idarece %20 oranında kabul gördüğünü, ne varki ilgili indirimin Mart-Haziran 2020 tarihleri arasında yapılmış bulunan %47'lik indirim ve pandemi şartlarının aynı şartlar altında kalarak daha da kötüleşerek devam etmesi karşısında yetersiz kaldığını, 01.02.2021 tarihinde bir yıllık kira bedelinin bakiyesi olan 919.490,88 TL'yi açıklama kısmına kira indirimi yapılmadığından ihtirazi kayıtla ödediğini ileri sürerek; Mart 2020-Haziran 2020 tarihleri arasında uygulanan %47'lik indirimin bilirkişi marifetiyle tespit edilecek ciro düşüşü, hasta sayısındaki azalma gibi hükümler çerçevesinde incelenmek suretiyle şimdilik Aralık 2020 ayı kirası için uygulanması neticesinde ödemiş olduğu kiranın indirimli farkı olan 32.188 TL'nin ödeme tarihi olan 01.02.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı kurumdan tahsilini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini dilemiştir.
İlk derece mahkemesince; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin Şubat 2021 tarihinde sona erdiği, akabinde yeni bir kira sözleşmesinin akde edildiği, davanın açıldığı tarihten önce sona eren kira sözleşmesinin uyarlanmasının mümkün olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir. Bölge adliye mahkemesince; ilk derece mahkemesi kararının usul ve kanuna uygun olduğu gerekçesinde, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Sözleşme hukukunda temel ilke ahde vefa (Pacta sund servanda) ise de sözleşmenin kurulması sonrasında şartlarda meydana gelen olağanüstü değişikliklere bağlı olarak sözleşme koşullarında meydana gelen dengenin yeniden sağlanması için \"beklenmeyen hal şartı \" (clausula rebus sic standibus) ilkesi öğreti ve uygulamada kabul edilmiştir. Özellikle sürekli borç ilişkisi kuran sözleşmeler bakımından ilk sözleşme koşullarında aşırı olarak gerçekleşen olumsuz değişikliklere bağlı olarak sözleşme başında taraf edimleri arasında bulunan denge daha sonradan meydana gelen bu olağanüstü durumlar sebebiyle bir taraf zararına olacak şekilde bozulabilir. Bu durum sözleşme başındaki işlem temelinin çökmesine, aşırı ifa güçlüğüne sebep olabilir. Ayrıca meydana gelen olağanüstü duruma bağlı olarak bir tarafın durumunun kötüleşmesi halinde aşırı ifa güçlüğü çeken tarafın sözleşmeye bağlı kalmasını istemek dürüstlük ilkesine aykırılık oluşturduğundan çöken işlem temelinin yeniden tesisi için uyarlamaya gerek duyulur. Sözleşme koşullarının değişen şart ve durumlara uyarlanmasına sözleşmenin uyarlanması denir. (Fikret Eren, Borçlar Hukuku Genel hükümler, 22. Baskı Ankara 2017 s. 503.) Uyarlama daha çok sözleşmenin içeriğinin, yani tarafların hak ve borçlarının değiştirilmesi şeklinde olur.
Sürekli edimli sözleşmelerden olan kira sözleşmelerinde uyarlama talebi daha çok süre ve kira bedeli için yapılmaktadır. Sözleşme şartlarında sonradan meydana gelen olağanüstü durumlara bağlı genel bir uyarlama düzenlemesi 6098 sayılı TBK öncesinde mevzuatımızda bulunmadığından daha çok Yargıtay kararları ile uygulama yapılmıştır. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun da bazı sözleşme türleri için özel uyarlama düzenlemeleri bulunduğu gibi genel hükümler kısmında 138. maddesinde genel bir düzenleme yapılmıştır.
Aşırı ifa güçlüğüne bağlı uyarlama Türk Borçlar Kanununun 138. maddesinde ''Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.'' şeklinde düzenlenmiştir.
İki tarafa borç yükleyen ve özellikle sürekli edimli sözleşmelerde sözleşmenin kurulması sonrasında taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum sebebiyle bir taraf aleyhine sözleşme ifasının güçleştiği durumda sözleşmenin TBK m.138 uyarınca sözleşme koşullarının uyarlanması gündeme gelir. Bunun için;
1) Sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum sonradan ortaya çıkmış olmalı,
2) Olağanüstü durum ve bu durum sebebiyle şartlarda esaslı değişiklik meydana gelmesine uyarlama talep edenin sebep olmaması,
3) Olağanüstü durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguları kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine ağırlaştırmak suretiyle değiştirmesi,
4) Borcun ifa edilmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa edilmiş olması,
gerekir. Kısmi ifada, kalan kısım için uyarlama istenebilir. (Eren, Genel Hükümler , s.508.)
Bu şartların gerçekleşmesi halinde davadaki talebe göre sözleşmenin şart ve unsurlarının değişen koşullara göre uyarlanması yapılır.
Yeryüzünde ilk defa 2019 yılı Aralık ayında Çin'in Wuhan şehrinde ortaya çıkan, tüm dünyada hızla yayılan, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11 Mart 2020 tarihi itibariyle \"pandemi\" (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) olarak ilan edilen, ülkemizde ise 2020 yılının Mart ayının 2. yarısından itibaren görülen Covid-19 virüsünün yayılmasının önlenmesi, öldürücülüğünün azaltılması amaçlı olarak TBMM tarafından bir kısım yasal düzenlemeler yapıldığı gibi Cumhurbaşkanlığı kararları ve İçişleri bakanlığının genelgeleri ile umuma açık istirahat yerleri ile eğlence mekanları kısmen veya tamamen kapatılmış sokağa çıkma yasağı konulmuştur. Salgın hastalığa bağlı idari yasak ve tedbirler zaman içinde hafifletilse de 01.07.2021 tarihine kadar devam etmiştir. Bu salgından doğrudan veya alınan idari tedbirler nedeniyle doğrudan veya dolaylı olarak belli faaliyetlerin icra edildiği ticari işletmeler, okullar, hastaneler vs. gibi iş yerleri olumsuz olarak etkilenmiştir. Yargıtay uygulamasında salgın hastalıklar birer mücbir sebep olarak kabul edilmiştir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.06.2018 T. 2017/11- 90 E., 2018/1259 K.). Kaldı ki bu salgın döneminde TBMM tarafından çıkarılan kanuni düzenlemelerde de Covid-19 salgın hastalık olarak mücbir sebep sayılmıştır. (Özellikle 7226 sayılı Kanunun Geçici Madde 1 de \"Covid-19 salgın hastalığının ülkemizde görülmüş olması sebebiyle\" ibareleri de kullanılmıştır.) Ülkemiz için 11.03.2020 tarihi öncesi yapılan kira sözleşmelerinde kiralananın sözleşmedeki kullanım amacına göre taraf borçlarını etkilediği ölçüde bu salgın hastalık kira ilişkisinde mücbir sebep olarak kabul edilir. Mücbir sebep hali ise TBK m.138 de uyarlama için varlığı gereken olağanüstü durum kapsamında kabül edilmelidir.
Yukarıda yapılan açıklamalara göre sözleşmenin uyarlanması için gereken unsurlar bakımından varlığı aranan ön şart \"borcun ifa edilmemiş veya ihtirazı kayıtla ifa edilmiş\" olmasıdır. Kısmi ifa halinde ise ifası yapılmayan kısım içinde uyarlama talebinde bulunulabilir. İhtirazı kayıtla yapılan edim ifaları bakımından uyarlama talepli davanın açıldığı sırada taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinin halen varlığının devam etmekte olması gibi bir şart kanuni düzenlemede mevcut değildir. Bu açıklamalara göre TBK m.138 hükmü uyarınca, dava tarihi itibariyle salt sözleşmenin sona ermiş olması uyarlama sebepli olarak kira bedelinden tenzil ile istirdat istemli davanın açılması ile görülmesine engel değildir.
Buna göre, ilk derece mahkemesince; Covid-19 salgın hastalığı ile bu hastalık sebebiyle alınan idari yasak ve tedbirlerin etkin olduğu dönem içinde kaldığı anlaşılan davaya konu kira dönemine ilişkin \"ihtirazı kayıtla\" yapılan kısmi kira bedeli ödemesi karşısında kiracı davacının, TBK'nın 138. maddesi uyarınca uyarlamaya dayalı olarak kira bedelinin tenzili talepli dava açma hakkı bulunduğu kabul edilmelidir. Buna göre davanın esasına ilişkin olarak taraf delillerinin toplanıp inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yukarıda yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
İlk derece mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, HMK'nın 373/1 maddesi uyarınca, işbu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı HMK'nın 373/1 uyarınca temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararının KALDIRILMASINA, aynı Kanun'un 371. maddesi uyarınca ilk derece mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, dosyanın ilk derece mahkemesine, kararın bir örneğinin de bölge adliye mahkemesine gönderilmesine, 24/10/2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Bu noktada, dava tarihi itibariyle sözleşmenin sona ermiş olması, kiracının uyarlama talebini engellememektedir. Kiracı, dava tarihindeki ekonomik koşullar ve sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen durumları delil olarak sunarak kira bedelinin uyarlama yoluyla düzeltilmesi talebinde bulunabilir.
Sonuç olarak, TBK m.138 hükmü uyarınca, dava tarihi itibariyle sözleşmenin sona ermiş olması, kira bedelinin uyarlama davasının açılmasına engel değildir. Kiracılar, sözleşmenin kurulduğu sırada öngörülemeyen olağanüstü durumlar karşısında haklarını korumak için uyarlama talebinde bulunabilirler.
Av. Mert Can Faful
Av. Şüheda Şeyda Taş
Av. Fuat Koca