TAŞINMAZ SATIŞINDA EKSİK İFA-AYIPLI İFA AYRIMINA İLİŞKİN BAZI YARGITAY KARARLARININ İNCELENMESİ

Toplu yapılaşma, son çeyrek asırda, özellikle büyükşehirlerde gittikçe yaygınlaşmıştır. Bu yaygınlaşma, hukuki problemlerin de kaçınılmaz bir şekilde artışına yol açmıştır. Bu problemlerden birisi de, tüketicilerin, konut satın aldıkları bir projede, yıllar sonra, sosyal tesis olarak kullandıkları kafelerin, restoranların, spor sahalarının, açık otoparkların vb. yerlerin toplu yapıya ait olmayıp 3.kişilerin (bilhassa belediyelerin) üzerlerine tapuda kayıtlı olduğunu öğrenmeleridir. Belediyeler ise, uzun yıllar bu duruma göz yumduktan sonra, toplu yapı kat maliklerinden ecrimisil talep etmektedir. Hatta, bazı yerlerde, toplu yapıya ait sosyal tesisleri dışarıdan halkın kullanımına açmaktadır. Sonuç olarak, tüketiciler, haklı olarak, mahkemeye müracaat ederek, konutlarında oluşan değer kaybı nedeniyle satıcıdan tazminat talep etmektedirler.

Yargıtay, özellikle (kapatılan) 13.HD, düşüncemize göre, ayıplı ifa-eksik ifa ayrımını hatalı şekilde yaparak tüketicileri mağdur etmektedir. Yazımızın ana teması, Yargıtay’ın günlük yaşamımızda ‘site’, kanun dilinde ‘toplu yapı’ olarak tarif ettiğimiz yerlerde yaşanan ve tüketicileri büyük bir mağduriyetle başbaşa bırakan kararları olacaktır.

YARGITAY NE YÖNDE KARAR VERMEKTEDİR?

İncelememize konu olacak kararın gerekli içeriği şu şekildedir:

‘’…davacının 2003 yılında satın aldığı dairenin fiilen teslim edildiği, davacının satın aldığı bu taşınmazla ilgili ayıp ihbarını, dava tarihinden önce davalıya bildirdiğine ilişkin bir delil bulunmadığı ve sonrasında 25.5.2012 tarihinde açtığı eldeki dava ile de, taahhüt edilen tesislerin kamunun kullanımına da açıldığı gerekçesi ile bu ayıp nedeniyle satın aldığı taşınmazda meydana gelen ekonomik eksikliğin tazminini istediği anlaşılmaktadır. Davacının dava dilekçesinde tanımladığı ve davalı tarafında da inşa edildiği anlaşılan mevcut durumun satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4.maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı da anlaşılmaktadır. Dairemizin benzer uyuşmazlıklardaki emsal uygulamaları da bu yöndedir…[1]’’.

Basit bir dille anlatacak olursak kararın anlamı şudur: Bir toplu yapıya ait olan sosyal tesis, basketbol-tenis sahası gibi yerlerin esasında toplu yapının mülkiyetinde olmadığı yıllar sonra ortaya çıksa da , Yargıtay, bağımsız bölümü(konut)satın alan tüketicinin, taşınmazı teslim aldıktan sonra, tapuda inceleme yaparak bu durumu 30 gün içinde satıcıya ihbar etmesini, yoksa tazminat talebinin kabul edilmeyeceğini karara bağlamaktadır. Satıcı(müteahhit)ise, kendi bünyesinde hazırlanan ve ilgili resmi makamlara da onaylatılan projesindeki bu durumdan haberdar değildir!

(Kapatılan)Yargıtay 13.HD, bu şekilde onlarca karar vermiştir(Bu arada,2012-2013 yıllarından sonra Yargıtay’ın bu yönde karar vermeye başladığını, daha evvelinde benzer olaylarda eksik ifa nitelendirmesi yaptığını da vurgulayalım). Açık ayıp nitelendirmesinin yapılmaya başlanmasından sonra yine de istisnai diyebileceğimiz bazı kararlarında ise, ayıplı ifa yerine eksik ifanın olduğuna hükmetmiş ve 10 yıllık zamanaşımı süresinde davanın açılabileceğini kabul etmiştir:

‘’…Mahkemece, sosyal tesislerin Ümraniye Belediyesi’ne ait taşınmaz üzerine yapılmış olması, “açık ayıp” olarak nitelendirilip, davacının konutu teslim aldıktan sonra 4077 Sayılı Kanunun 4. maddesinde öngörülen 30 gün içerisinde davalıya yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığından davanın reddine karar verilmişse de, dava konusu olayda 4077 sayılı yasada düzenlenen “ayıplı ifa” değil “eksik ifa” söz konusu olup, 4077 sayılı Yasanın 30. maddesine göre, bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümlere göre uyuşmazlığın çözümü gerekli olduğundan, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki dava konusu eksiklikler nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği kabul edilmelidir…[2]’’

Buradan bizim çıkardığımız sonuç, Anayasamızın 10.maddesindeki kanun önünde eşitlik ilkesinin ihlal edildiğidir. Aynı hukuki mesele üzerinde, bir davacının lehine, başka bir davacının aleyhine çözüm geliştirmenin izah edilir bir yanının bulunmadığını değerlendirmekteyiz.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu(YHGK) ise bu konuda çelişkili kararlar vermektedir[3]. YHGK’de kararlar oyçokluğu ile tüketicinin aleyhine çıkabildiği gibi yine oyçokluğu ile tüketicinin lehine de çıkabilmektedir. En son ulaştığımız bir kararda ise YHGK, böyle bir olayda eksik ifa olduğunu kabul etmiştir. Verilen kararda, katıldığımız şu cümleleri aynen nakletmek isteriz:

‘’…Her ne kadar 4077 sayılı TKHK’nın 4. maddesinin birinci bendinde ayıplı mal tanımı yapılırken “maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar” tabiri kullanılmış ise de, bu anlatımın kanun koyucunun tüketici işleri yönünden eksik ifayı ayıp kavramı içerisinde eritmesi şeklinde değerlendirilmesi mümkün değildir. Aksi hâlde sözleşmenin gereği gibi ifa edilmediği, eksik ifanın söz konusu olduğu düşüncesiyle hak arama gayretine düşen tüketiciyi, sözleşmeye aykırılığa ilişkin genel hükümlerin yüklemediği ihbar yüküne ve daha kısa zamanaşımına tabi kılmak sonucu doğuracaktır ki bu durum, Kanunun konuluş amacı ve ruhuna uygun düşmez. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 02.05.2019 tarihli, 2018/13-929 E., 2019/515 K.; 20.12.2018 tarihli, 2017/13-768 E., 2018/1969 K. sayılı kararlarında da aynı hususlara işaret edilmiştir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin, kendisine teslim edileceğinin sözleşme ve tanıtım materyalleri ile taahhüt edildiğini iddia ettiği sosyal donatı alanlarının mülkiyeti site sakinlerine ait olmayan taşınmaz üzerinde yapılmasının satın alınan taşınmazda değer kaybı yarattığını ileri sürerek açtığı davanın yukarıda yapılan açıklamalar ve 4077 sayılı TKHK’nın “Bu Kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır” şeklindeki 30. maddesi hükmü gereği ihbar koşuluna bağlı olmaksızın BK’nın 125. maddesinde düzenlenen on yıllık genel zamanaşımı süresine tabi eksik ifa iddiası olarak değerlendirilmesi gerekir[4].

Son olarak, kapatılan 13.HD yerine benzer dosyalara bakmakla görevli kılınan 3.HD’nin de benzer yanlışta ısrar ettiği görülmektedir:

’’…Davalıların, mahkemece eksik ifa olarak nitelendirilen eksik işlerle ilgili temyiz itirazı yönünden yapılan incelemede ise; hükme esas alınan bilirkişi raporunda tespit edilen; proje alanının ve mevcut yeşil alanın taahhüt edilenden küçük olması, basketbol, voleybol ve futbol sahaları, tenis kortu gibi sportif tesislerin, misafir otoparkı ve göletin konut maliklerinin mülkiyet hakkının bulunmadığı parseller/yeşil alanlar üzerine yapılması, sosyal kültürel tesisler için ayrılan parsellerin özel şahısların mülkiyetinde olması, ağaçlandırmanın vaat edilen kadar olmaması, kapalı yüzme havuzunun ve kreşin yapılmamış olması hususları eksik ifa olarak değerlendirileceği açıklanmış ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur…[5]’’

Yargıtay’ın bu kararlarını kısaca inceledikten sonra şu açıklamaları yapmamız gerekir:

1) Tüketici hukukunda olaylar yorumlanırken tüketici hukukunun temel amaçlarına uygun bir şekilde hareket edilmelidir. Tüketici, dava konusu olaylarda zayıf olan ve korunması gereken kişidir. Bu yönde, yukarıda zikrettiğimiz son YHGK kararları (dipnot 4) memnuniyet vericidir. Ancak, ne yazık ki, alınan kararlarda bir istikrarın bulunmadığını da vurgulamamız gerekir.

Uyuşmazlıklarla ilgili olay tarihi itibari ile uygulanması gereken eski 4077 sayılı yasanın 4.maddesindeki 30 günlük sürenin, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile ortadan kaldırıldığı gözden kaçırılmamalıdır. Hukuki uyuşmazlığı çözümlerken kanun koyucunun bilinçli tercihi de gözetilmelidir. Farklı bir söyleyişle, kanun koyucu tarafından artık benimsenmeyen bir kanun maddesini, meseleyi tüketici lehine çözümleme imkanı varken, ısrarla uygulayıp tüketicinin mağdur olmasına yol açmak tüketici hukukunun temel ilkelerine aykırılık teşkil eder.

2) Bir taşınmaz satışında ifa, doğru ve eksiksiz bir biçimde yapılmalıdır. Satış sözleşmesinde, satıcının borcu, satılanın mülkiyetini alıcıya devretmektir(TBK m.207). Satıcı, projesini bütün bu yerleri göstererek alıcılara tanıtmış, sözleşme bu şekilde kurulmuştur. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu siciline tescille olur(TMK m.705/1). Tapu sicilinde bir belediyeye veya başka bir 3. kişiye ait olarak görülen yerlerin mülkiyeti toplu yapı kat maliklerine hiç devredilmemiştir. O halde, satıcı, mülkiyeti devir borcunu yerine getirmemiştir. Sözleşmede kararlaştırılan yerlerin mülkiyeti devredilmediğine göre, ortada EKSİK İFA söz konusu olacaktır. Davanın açılması için gereken süre ise, TBK m.146 uyarınca 10 yıldır.

3) Satışta alıcının gayesi, istediği bir şeyin mülkiyetine sahip olmaktır^[6]. Bir satılanda ayıptan satıcının sorumlu olmasını sağlayan şartlardan birisi, ayıbın yarar ve hasarın alıcıya geçtiği anda mevcut olmasıdır[7]. Taşınmaz satışında, yarar ve hasar alıcıya ilke olarak tescil anında[8] geçmektedir(TBK m.208). Tescil anında ise, taşınmazın mülkiyetinin devri yaşanmaktadır. Bu bakımdan, dava konusu yerlerin mülkiyeti devredilmediğine göre satıcının ayıptan sorumluluk hükümlerine göre değil borcunu ifa etmemeden dolayı genel hükümlere(TBK m.112) göre sorumlu tutulması gerekmektedir.

4) Yargıtay dairelerince verilen kararlarda, davalı tarafın ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadığı değerlendirmesi yapılmaktadır. Yargıtay, satıcının AĞIR KUSURUNUN olup olmadığı hususunu ise cevapsız bırakmaktadır. Toplu yapı konut satış projesinde tüketiciye çok güzel bir yaşam vaadeden, yazılı-görsel bir çok reklam yapıp projesini tanıtan satıcının(müteahhit), söz konusu yerlerin mülkiyetinin belediyeye veya başka bir kişiye ait olduğunu bilmeme olasılığı YOKTUR. Satıcı tapuda kendisine ait olmayan kısımlar üzerinde, siteye ait tesislerin yapılacağı vaadinde bulunmakta ve tüketiciden de bu durumu bilinçli bir şekilde saklamaktadır. Bu noktada, bizim görüşümüz ortada bir aldatmanın(hile) olduğu yönündedir. Ancak, Yargıtay görüşü doğrultusunda aldatmanın varlığı kabul edilmese bile, ağır kusurun varlığı reddedilemez.

6098 sayılı TBK m.225, ağır kusurlu olan satıcının, ayıbın süresinde bildirilmediğini ileri sürerek sorumluluktan kurtulamayacağını göstermektedir. Aynı husus, 818 sayılı eski TBK m.200’de de vurgulanmaktaydı. Bu nedenle, bir an için olayımızda ayıp nitelendirmesi yapılsa dahi, satıcının ağır kusuru olduğu değerlendirilerek yine tüketicinin lehine karar alınması isabetli olacaktır.

5) Yıllar sonra, toplu yapı yönetim kuruluna tebligat göndererek, kendisine ait yerler üzerinde inşa edilmiş sosyal tesislerden faydalanan kat maliklerinden haksız işgal tazminatı ödemesini talep eden belediyelerin bu davranışları ise sorgulanmalıdır. İlgili belediye, böyle bir durumda nasıl inşaat ruhsatı vermiştir? Yıllarca neden ses çıkarmamıştır? En sonunda da, bu kadar kusuruna rağmen kat maliklerinden nasıl ecrimisil talep edebilmektedir? Bu sorular daha da uzayabilir. Bu konuda, sorumlular hakkında dava açılması gerektiğini düşünmekteyiz.

SONUÇ

Yukarıda açıkladığımız en son tarihli Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında, yargılamaya konu olan olayda eksik ifanın varlığının kabul edilmesi ve tüketicinin yanında taraf tutulması hukuka uygun bir tutumdur. Hukuk Genel Kurulunun göstermiş olduğu bu doğru yaklaşımdan dönmemesi gerekmektedir. 3. Hukuk Dairesi ve Bölge Adliye Mahkemelerinin de bu çizgiyi takip ederek uzun süredir hakları yenen tüketicilerin yanında yer almalarını ümit ederiz.

SON SÖZ: ‘Bir kişiye karşı yapılmış haksızlık, bütün insanlığa karşı yapılmış haksızlık demektir’ (EMİLE ZOLA).

KAYNAKÇA

1)Cevdet Yavuz/Faruk Acar/Burak Özen, Borçlar Hukuku Dersleri(Özel Hükümler),14.baskı,İstanbul-2016.

2)Aydın Zevkliler/K.Emre Gökyayla, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri,14.baskı,Ankara-2014.

3)karararama.yargıtay.gov.tr.