Günlük hayatımızda çok fazla karşımıza çıkan bir sözleşme türüdür. Zira, özellikle uygulamada yap-satçı olarak çalışan inşaat firmalarının daha projeye yeni başlarken yahut başlamadan önce, ileride tamamlanacak olan bağımsız bölümlerin satışı esnasında kullandıkları sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu’nun 237.maddesinde kanun koyucu tarafından düzenlenmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak resmi şekilde düzenlenen bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazın belirli koşullar altında ilerde satışının gerçekleşmesine önayak olunur. Bu sözleşmesinin yapılmasıyla sözleşmenin tarafları arasında kişisel bir borç doğar. Böylece bir tarafa veya iki tarafa ileride satış işleminin yapılmasını isteme hakkı sağlar. Satış vaadi sözleşmesi ve satış akdi farklı müesseselerdir. Taşınmaz satımında taraflar mülkiyeti nakletme ve bedelini ödeme borçlarını karşılıklı olarak borç olarak üstelenmiştir ancak satış vaadi sözleşmesinde tarafların söz konusu taşınmazın satışına ilişkin iradeleri henüz oluşmamıştır.
Bu sözleşme ile vaad eden belli bir taşınmazı vaad alana satmayı, vaad alan ise bu taşınmazı vaad edenden ileride satın almayı vaad ederek karşılıklı olarak borçlanırlar. Bu özelliğiyle kişisel hak doğuran bir sözleşme niteliğine haizdir. Kişisel hak doğuran sözleşme olmasının ise önemli bir hukuki sonucu vardır. Kural olarak taraflar sözleşmeden kaynaklı borçları yalnızca satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh ettirirlerse şerhin etkisi genişletici olduğundan artık üçüncü kişilere karşı da kişisel haklarını koruyabileceklerdir.
SÖZLEŞMENİN ÖZELLİKLERİ
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir tür ön sözleşmedir. Çünkü söz konusu satım işlemi ileride yapılacaktır, henüz iradeler açıklanmamıştır. Satış vaadi sözleşmesi sadece ilerde yapılacak olan satış akdine ilişkindir.
- Vaad edilen taşınmazın vaad edene ait olması önem arz etmemektedir. Kural olarak mülkiyetinin vaad edende olmadığı bir taşınmaz da taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilir. Ancak bu taahhüdünü yerine getirmemesi halinde bu durumu tazmine etmekle mükellef olur.
- Vaad eden kişi hala taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahip olduğu için bu taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edebilir, üçüncü bir kişiye devredebilir. Ancak bu durumun ortaya çıkardığı zararı yani taşınmazı satmayı vaad ettiği kişinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
SÖZLEŞME NASIL KURULUR ?
- Taraflar karşılıklı olarak ileride yapılacak satışa ilişkin vaad ve taahhütlerini birbirlerine açıklamalıdır.
Noterde düzenlenen tek taraflı satış vaatleri yargıtayca kabul görmemektedir.
Taşınmazı satmayı vaad eden kişiye vaad borçlusu denir. Vaad borçlusu söz konusu taşınmazın mülkiyetini karşı tarafa geçirmekle yükümlüdür. Genellikle bu vaatte bulunanlar söz konusu taşınmazın maliki olan kişilerdir. Ancak uygulamada malik olmasa dahi satış vaadi sözleşmesi yapan kişilere de rastlanmaktadır. Bununla birlikte, tüzel kişiler de yetkili temsilcileri aracılığıyla gayrimenkul satış vaadi yapabilir.
Vaad alacaklısı ise kendisine vaad edilen taşınmazın kendisine temlikini isteyebilecek kişidir. Gerçek kişiler gibi tüzel kişiler de yasal temsilcileri ile sözleşmenin tarafı olabilirler.
- Vaad edilen taşınmaz tapu siciline kayıtlı olmalıdır.
Tapusuz taşınmazlar kural olarak taşınmaz satış vaadine konu olamasa da uygulamada geçersiz sayılmamaktadır.
Taşınmazın mülkiyeti tek kişiye aitse malik söz konusu mal üzerinde serbestçe tasarruf edebileceğinden ister tamamını isterse bir kısmını satmayı vaad edebilir veya taşınmazı paylara bölerek belli bir payı satmayı da borçlanabilir.
Birlikte mülkiyete tabi olan taşınmazlar hususunda ise paylı mülkiyet söz konusu ise her paydaş kendi sahip olduğu payın satışını hukuken vaad edebilir. Elbirliği mülkiyetinde de durum aynıdır. Özellikle miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği mülkiyetinde paydaşların payları net olarak belli olmadığı için taşınmaz satış vaadinin gerçekleşemeyeceği düşünülse de bu sözleşme sadece borçlandırıcı niteliğe haiz olması nedeniyle mülkiyet ortağının payı da vaad edebilir.
Söz konusu taşınmaz kat mülkiyetine tabi ise her bağımsız bölümün maliki bu bölümü satmayı vaad edebilir.
- Vaad konusu olan taşınmaz belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
Kural olarak taşınmaz vaadinin kapsamı belli olmalıdır. Taşınmazın tamamının satılmasının vaad edildiği hallerde uygulamada sorun yaşanmamaktadır. Ancak taşınmazın bir bölümünün satılmasının vaad edildiği hallerde vaad edilen kesimin belirli veya belirlenebilir olması sözleşmenin geçerlilik şartıdır.
- Vaad edilen taşınmaz yasal engelli olmamalı.
- Vaad edilen taşınmazın bedelinin belirlenmesi ve ödenmiş olmalı gerekmektedir.
Satış bedelinin belli olması satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik koşuludur. Bedel hem belirli olmalı hem de karşı tarafça ödenmiş olmalıdır.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter tarafından düzenlenmelidir.
Sözleşme noterler tarafından resmi senet şeklinde düzenlenmelidir. Söz konusu sözleşme şekle aykırı olarak yapılmış ise hakim bunu kendiliğinden nazara alacaktır.
SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERHİ
Kural olarak satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi zorunlu olmamakla birlikte şerhin yapılması halinde daha güçlü şahsi haklara sahip olabilirsiniz. Örneğin şerhten sonra taşınmaza konulan hacizler vaad alacaklısını etkilemeyecektir. Sözleşmeyi tapu kütüğüne şerh edilmesi taraflarca istenebilir. Tapu Sicil Müdürlüğüne verilen dilekçe ile dava açmaya gerek olmaksızın şerh edilebilir. Ancak şerh işlemi için taşınmazı satmayı vaad eden kişinin bu taşınmazı maliki olması gerekmektedir. Somut olayda taşınmazın gerçek maliki olmayan bir kişinin bu taşınmazın satışının vaadini tapuya şerh etmesi hukuken mümkün değildir.
Tapu Kanunu uyarınca tapuya şerh edilen satış vaatleri bakımından 5 yıl içinde söz konusu satış işlemi gerçekleşmez ise re’sen şerh terkin edilir. Şerhin bir diğer önemli etkisi ise taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da artık vaad edilen tarafından kişisel haklar ileri sürülebilecektir.
Şerhe ilişkin tüm koşullar yalnızca geçerli olarak yapılmış sözleşmeleri bağlamaktadır. Sözleşmenin geçersiz olması halinde şerhe yer yoktur ve hükümsüzdür.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Satış vaadi sözleşmesi tek taraflı olarak veya iki taraflı şekilde feshedilebilir. Tarafların anlaşarak yapacakları yeni sözleşme ile daha önce yaptıkları vaad sözleşmesini feshedebilirler. Uygulamadaki sorun ise genellikle tek taraflı feshiler bakımından yaşanmaktadır. Sözleşmenin taraflarından birinin borcunu yerine getirememesi halinde örneğin bir taraf satış vaadi konusunu satmaya hazırken diğer tarafın bedeli ödeyememesi halinde bu kişi temerrüde düşer. Alacaklı söz konusu borcun yerine getirilmesini talep edebileceği gibi fesih ihbarında da bulunabilir. Bu istemin kabul edilmesiyle birlikte de satış vaadi sözleşmesi feshedilmiş olur. Ancak dava açıldıktan sonra yapılan tek taraflı fesih hukuki sonuç doğurmayacaktır.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDE ZAMANAŞIMI
Zamanaşımı söz konusu alacak hakkını sonlandırmamakla birlikte bu alacağın dava yoluyla istenmesini engelleyen bir müessesedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri 10 yıllık zamanaşımına tabidir. 10 yıllık süre sözleşmenin düzenlendiği tarihte başlar.
VAAD EDİLEN TAŞINMAZIN BAŞKASINA SATILMASI
Bir taşınmazın satış vaadinde bulunulması o taşınmazı üçüncü kişilere satmaya engel teşkil etmemektedir. Taşınmaz satış vaadi kişisel bir hak sağlar ve dolayısıyla üçüncü kişilere karşı ileri sürülmez. Yani vaad edilen kişi bu mal başkasına satıldığında hakkını bu üçüncü kişiye giderek arayamaz. Bu durumda vaad borçlusu vaadini yerine getiremeyeceğinden ötürü bundan doğan zararı tazmin edecektir. Ancak söz konusu taşınmaz hakkındaki satış vaadi tapuya şerh ettirilmişse durum değişecektir. Bu olasılıkta eğer 5 yıllık şerh süresi dolmadan taşınmaz başkasına tapudan satılmış ise vaad edilen kişi kişisel hakkını bu üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilecektir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI
Vaad alacaklısı vaad borçlusunun kendisine karşı üstlendiği satış işlemini yerine getirmemesi halinde tapuyu kazanmak için dava yoluna başvurabilir. Vaad alacaklısı kendisine vaad edilen taşınmazın kendisine satılmaması halinde tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın kendi adına getirilmesini talep edebilir. Ancak ifa zamanı gelmemişse, vaad alacaklısı da kendi edimini yerine getirmemişse veya vaad borçlusu cayma hakkına sahipse bu durumda dava genellikle kabul edilmez. İfanın imkansızlaşması da davayı engelleyecektir.
DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Taşınmaz satış vaadinden doğan davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olmakla birlikte konut ve tatil amaçlı taşınmaz malların satışının vaadine dayalı açılan tapu iptali davalarında Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Söz konusu davanın hangi mahkemenin görev alanına gireceği bazı koşullar dolayısıyla tespit edilebilir. Bu bağlamda işlemin tüketici işlemi olup olmadığı ve taşınmazın niteliğine ilişkin hususları incelemek gerekmektedir. Yargıtay kararları gereğince birden fazla taşınmazın birlikte vaat edildiği durumlarda konut ve işyeri birlikte vaat ediliyorsa Tüketici mahkemesi görevli kılınmıştır. Tüketici mahkemesinin görev alanına giren uyuşmazlık kural olarak ticari veya mesleki amaçlarla hareket etmeyen tüketici ile ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden satıcı arasında geçmelidir.
Taşınmaz vaadi sözleşmesinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu husus kesin yetki kuralı olup davanın doğru yerde açılması zaruridir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE TÜKETİCİLERİN HAKLARI
Kanun koyucu tarafından ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmelerinin şekli özel olarak düzenlenmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için yazılı şekil şartı öngörülmüş iken ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri açısından nitelikli şekil şartı öngörülmüştür. Bu bağlamda sözleşmenin on iki punto büyüklüğünde yazılması, dilinin açık, sade ve anlaşılabilir olması gerekmektedir. Ancak bu koşullara riayet edilmeden hazırlanan sözleşmeler de geçerli olacaktır ve söz konusu eksiklikler satıcı tarafından giderilecektir. Bununla birlikte idari para cezası da gündeme gelecektir. Böylece sözleşmenin şekle aykırılık dolayısıyla geçersiz olduğu tüketicinin aleyhine olacak şekilde satıcı tarafından sonradan ileri sürülemez.
ÖRNEK YARGITAY KARARLARI
- “…Somut olayda davacı, davalı ... ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmış, satıcı da taşınmazı, üzerinde inşaat yapılmasına yönelik olarak arsa sahipleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapan davalı ...’tan aynı şekilde taşınmaz satış sözleşmesi ile almıştır. Davacı ile satış vaadi sözleşmesi yapan davalı ..., ticari ve mesleki anlamda satıcı tanımına uymadığından ve anlaşmazlık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmediğinden uyuşmazlığın Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir. 6100 Sayılı HMK.nın 21. ve 22. maddeleri gereğince ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE…”
(17. Hukuk Dairesi 2012/4114 E. , 2012/8525 K.)
- “…davacı, davalı gerçek kişilerin murisi H..T..den 15.02.2002 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile .. parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini satın almış ve sözleşme 18.02.2002 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Bu şerh 5 yıl geçmesine rağmen maliki tarafından terkin talebinde bulunulmadığı için tapu kaydında halen görünmektedir. Bu haliyle davacının dayandığı satış vaadi sözleşmesinin borçlusu H.. T..nin mirasçıları tarafından 17.12.2008 tarihinde tapudan davalı SS. D.. Turkuaz Villaları Konut Yapı Kooperatifine satılmıştır.
Davalı kooperatif satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhini görerek satın almıştır.Bu nedenle iyiniyet iddiası dinlenemeyeceğinden davanın kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması…”
(14. Hukuk Dairesi 2014/2957 E. , 2014/7487 K.)
- “…taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesi, tapu kütüğüne şerh edilmiş olsa dahi, lehine satış vaat edilen kişi adına tescil işlemi gerçekleşmedikçe mülkiyetin intikalini sağlamaz. Yukarıda da belirtildiği gibi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca; siciline şerh verilen satış vaadi sözleşmesi, 5 yıl süreyle 3. kişilere karşı ileri sürülebilir. Ancak bunun için, anılan süre içerisinde tescil davası açılması ve 3.kişi adına tescil işleminin tamamlanması zorunludur. Bu hak, yukarıda belirtildiği gibi tescil kararı alınıp, tapuya işlenmediği sürece ayni nitelik kazanmaz.
Somut olayda; şikayete konu 336 Parsel 4 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydında satış vaadi şerhi bulunmadığı, satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak tapu iptal ve tescil davasının 09.8.2012 tarihinde açıldığı, bu dava sonucunda 28.01.2014’te taşınmazın şikayetçi adına tesciline karar verildiği ve kararın 07.3.2014 tarihinde kesinleştiği anlaşılmaktadır.
Bu durumda, her ne kadar satış kararı ve ihaleden önce kesinleşmiş mahkeme kararı ile taşınmazın şikayetçi adına tesciline karar verilmiş ise de; taşınmazın tapu kaydına satış vaadi şerhi konulmadığından, artık bu hakkın, 3. kişilere karşı ileri sürülmesi imkanı yasal olarak ortadan kalkmıştır. Dolayısıyla şahsi bir hak olan satış vaadi sözleşmesine dayalı bu hak, tapuda malik gözüken kişinin borcu sebebiyle haciz koyan alacaklıya karşı hüküm ifade etmez.”
(12. Hukuk Dairesi 2019/10871 E. , 2019/14011 K.)