1. Tanımı ve Hukuki Niteliği
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; sözleşmenin taraflarından birine yahut her ikisine bir taşınmaza ilişkin olarak satış sözleşmesi akdedilmesini talep etme hakkı tanıyan bir ön sözleşme şeklinde tanımlanabilir.[1] Bu tanıma göre, taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında taraflardan birine taşınmazın devrine dair satış sözleşmesi yapılmasını talep etme hakkı verirken diğer tarafı ise taşınmazın devrine ilişkin satış sözleşmesi yapma yükümlülüğü ile sorumlu hale getirmektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, borç doğuran sözleşme niteliğindedir. Ancak bu sözleşme ile birlikte sözleşme konusu taşınmazın mülkiyeti devredilmeyip yalnızca taşınmazın devrine dair satış sözleşmesi akdetme borcu söz konusu olmaktadır. Bu kapsamda, taşınmaz satış sözleşmesinin akdedilmesi, taşınmaz satış sözleşmesi talep etme hakkı elde eden tarafın taşınmazın mülkiyetini iktisap etmesi neticesini doğurmayacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak elde edilen hak, kişisel hak niteliğindedir. Bu kapsamda, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak taşınmazın mülkiyetinin devrine ilişkin satış sözleşmesi yapılması talebi ancak sözleşmenin diğer tarafına karşı ileri sürülebilmekte olup bu hakkın sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesi kural olarak mümkün değildir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi genel anlamda, noter nezdinde tesis edilen, sözleşmenin her iki tarafında borç yükleyen ve şahsi hak tanıyan borçlandırıcı bir işlem olarak ifade edilebilir.[2]
YARGITAY 14. HD. 2015/4112 E. 2015/3514 K. 31.03.2015 KT.
“Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile TMK'nın 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde TMK'nın 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Bir şeyin, başka kanunlar uyarınca taşınmaz kabul edilse bile, satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edebilmesi için tapu sicilinde gayrimenkul olarak kayıtlı olması gerekir. Örneğin, bütünleyici parça (TMK md.684), doğal ürünler (TMK md. 685) taşınmaz değildir. Bağlı olduğu taşınmazla beraber satış vaadi sözleşmesine konu teşkil ederlerse de yalnız başına satış vaadi sözleşmesinin konusu olamazlar. Bu tür malların bağlı olduğu esas taşınmaz ile birlikte taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olabilmeleri bir zorunluluk değil yasal bir sonuçtur.
Somut olaya gelince, 7330 ada 14 parsel sayılı taşınmaz tapuda arsa vasfı ile Şişli Belediyesi adına kayıtlıdır. Dosyaya, dava konusu taşınmazda gerek dava dışı ...'ın gerekse muris ...'ın hak sahibi olduğuna dair tapu tahsis belgesi sunulamamıştır. Talep, dava konusu taşınmazda bulunan 60 kapı no'lu gecekonduya yöneliktir. Satış vaadi sözleşmesine konu olamayacak bir muhdesatın temliki geçersiz olduğundan, muhdesattan kaynaklanan şahsi hakkın temlikine dayanılarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep edilmesi mümkün değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.”
2. Geçerlilik Şartları
a. Şekil Şartı
Taşınmaz satış sözleşmesinin şekil unsuru TBK m. 237/2 kapsamında düzenlenmiştir.
“MADDE 237/2- Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
Buna göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu kapsamda, TBK m. 237/2 hükmünde düzenlenen şekil şartının geçerlilik şartı olduğu ifade edilmelidir. Taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekil şartı, noterde düzenleme şeklinde düzenlenmesi ile sağlanmaktadır.
Bu hal üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki anlamda geçerli olması için noter nezdinde düzenleme şeklinde tesis edilmesi sıhhat şartı olarak gereklilik arz etmektedir.[3] Buna dayalı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına aykırı şekilde tesis edilmesi durumunda kesin hükümsüz olacağı ve tarafların sözleşmenin düzenlenmesinden sonra şekil şartına aykırı olan işbu sözleşmeye dayalı olarak talepte bulunamayacağı açıktır.
b. Fiil Ehliyeti
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki anlamda hüküm doğurabilmesi için ihtiva etmesi gereken bir diğer şart ise sözleşmenin taraflarının fiil ehliyetine sahip olmasıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin ayırt etme gücü bulunmayan tam ehliyetsiz kişiler tarafından akdedilmesi durumunda işbu sözleşme kesin hükümsüz olacaktır. Zira tam ehliyetsizler tarafından gerçekleştirilen borçlandırıcı işlemler ile tasarruf işlemlerinin hukuki anlamda sonuç doğurmayacağı hususu TMK m. 15 kapsamında açık bir şekilde düzenlenmiştir.
“Madde 15- Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukukî sonuç doğurmaz.”
Ayırt etme gücü bulunan ancak küçük veya kısıtlı olmaları hasebiyle borçlandırıcı işlem gerçekleştirebilmek için yasal temsilcilerinin rızasının bulunması gereken sınırlı ehliyetsiz kişilerin de TMK m. 16 hükmüne dayalı olarak yasal temsilcilerinin rızası bulunmadıkça taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi mümkün olmayıp böyle bir durumda akdedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kesin hükümsüzlük teşkil edecektir.
“Madde 16- Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar, yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça, kendi işlemleriyle borç altına giremezler.”
Değinilmesi gereken bir diğer husus ise evli kişilerin durumudur. TMK m. 196 hükmü uyarınca aksine yasal düzenleme bulunmadıkça eşlerden her biri, diğer eş veya üçüncü bir kişiyle kural olarak her türlü hukuki işlemi gerçekleştirebilirler.
“Madde 193- Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, eşlerden her biri diğeri ve üçüncü kişilerle her türlü hukukî işlemi yapabilir”
Bu kapsamda, yukarıda yer verilen yasal düzenlemeye dayalı olarak evli kişilerin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdetmesi kural olarak mümkündür. Ancak bu durumda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın aile konutu niteliğini haiz olması hususuna değinmek gerekir. Aile konutuna ilişkin olarak eşlerin tasarruf yetkisi TMK m. 194 hükmü ile sınırlandırılmıştır.
“Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”
İşbu hüküm uyarınca, aile konutu niteliğinde olan taşınmazın eşlerden biri tarafından devredilmesi veya işbu taşınmaz üzerindeki hakların sınırlandırılması için diğer eşin açık rızasının bulunması gerekmektedir. Bu halde, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın aile konutu niteliği taşıması ve taşınmaz satış vaadinde bulunan tarafın evli olması durumunda sözleşmenin geçerlilik şartlarının sağlaması koşuluyla işbu sözleşme geçerli olacaktır. Ancak, diğer eşin rızasının bulunmaması halinde vaat borçlusu olan eşin sözleşme kapsamındaki edimini ifa etmesi ve taşınmazın satışını gerçekleştirmesi mümkün olmayacaktır.[4]
3. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhedilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuka uygun şekilde düzenlenmesini müteakip tapu siciline şerhedilmesi mümkündür. Bu husus TMK m. 1009 hükmünde düzenlenmiştir.
“Madde 1009- Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.”
Bu kapsamda taşınmaz satış sözleşmesinin tapu siciline şerhedilmesi durumunda tarafların sözleşme kapsamındaki kişisel haklarının etkisi kuvvetlenmiş kişisel hak olarak kabul edileceği ifade edilmelidir.[5] Böylece, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerhedilmesi neticesinde TMK m. 1009/2 hükmünde de düzenlendiği üzere taraflara kişisel hak sağlayan işbu sözleşmeye dayalı haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak iktisap eden üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. Buna dayalı olarak, tapu siciline şerhedilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında taraflara tanınan haklar, sözleşme konusu taşınmaz üzerinde sözleşme sonradan kişisel veya ayni hak iktisap eden kişilere karşı ileri sürülebileceğinden sonradan ayni hak iktisap eden kişilerin iyiniyet savunmasına dayalı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle tanınan kişisel hakların önüne geçmesi ve bu hakların talep edilmesini engellemesi mümkün değildir.
YARGITAY 14. HD. 2012/1255 E. 2012/1857 K. 13.02.2012 KT.
“Davada dayanılan 02.11.2009 tarihli satış vaadi sözleşmesi, biçimine uygun düzenlenmiştir. Bu sözleşmeyle, kayıt maliki S.’ın 330 sayılı parseldeki 1/32 payını davacıya satış vaadinde bulunduğu görülmektedir. Sözleşme 15.09.2010 tarihinde tapuya şerh edilmiş, şerhe rağmen 330 sayılı parseldeki 1/32 pay tapuda diğer davalı M. Temel’e 16.05.2011 tarihinde temlik edilmiştir.
Tapu kütüğüne esas itibariyle mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim tapu kütük sayfasında mülkiyet, rehin ve irtifak hakları kolonları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki kolon daha vardır. Ancak, bir hususun şerh veya beyanlar kolonuna yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez.
Tapu kütüğüne şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Şayet kütükte şerh kaydı varsa, taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde bir bakıma ayni bir etki özelliği gösterir. Dolayısıyla, şerhten sonraki kayıt malikleri iyiniyet savunmasında bulunamazlar.”
--------------------------
[1] M. Kemal Oğuzman, Özer Seliçi ve Saibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, 21. Baskı, İstanbul: Filiz Kitabevi, 2018, s. 390.
[2] Ahmet Cahit İyilikli, “Şerhedilmiş Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Vaat Borçlusunun Cüz’i Halef ve Alacaklıları ile Taşınmaz Üzerindeki Diğer Takyidatlara Etkisi”, YÜHFD, C. XVIII, S. 2, 2021, s. 972.
[3] M. Kemal Oğuzman vd., s. 447.
[4] Elif Orta, “Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”, Yayımlanmamış Doktora Tezi, İstanbul, 2021, s. 101.
[5] Suat Sarı, “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Doğan Hakkın Şerhi”, İÜHFM, C. LXIV, S. 2, 2006, 277.