Taşınmazlarda mülkiyet devrini öngören her türlü sözleşmenin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Son yıllarda emlak piyasasındaki hareketlilik, artan enflasyon gibi nedenler taşınmazların değerinde ciddi artışa sebep olmuştur.
Uygulamada harç ve masrafları azaltma gayesiyle taşınmaz satış değeri düşük gösterilmekte bu durumun fark edilmesi durumunda ise gerçek satış değerleri üzerinden cezalı tapu harcı salınmaktadır.
492 sayılı Harçlar Kanunu'nun 57'nci maddesinde, tapu ve kadastro işlemlerinden bu kanuna bağlı (4) sayılı tarifede yazılı olanlarının tapu kadastro harçlarına tabi olduğu, 60'ncı maddesinde, tapu ve kadastro harçlarının, (4) sayılı tarifede yazılı işlemlerden, işlemlerin nevi ve mahiyetine göre, değer esası üzerinden nispi veya maktu olarak alınacağı, 63'üncü maddesinde ise, bu Kanunda sözü edilen "kayıtlı değer" veya "emlak vergisi değeri" deyiminin; 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29'uncu maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade edeceği, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı, tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re'sen tarh edileceği, bu suretle tarh edilecek tapu ve kadastro harcı için, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nda yer alan vergi ziyaı cezasının %25 nispetinde uygulanacağı, takdir komisyonu kararlarına istinaden bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamayacağı hüküm altına alınmıştır.
Kanun metninden de anlaşılacağı üzere gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanacağı, tapuda yapılan işlemden sonra, emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin veya beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının tespit edilmesi halinde, aradaki farka isabet eden harcın ikmalen veya re'sen tarh edileceği açıkça düzenlenmiştir.
Tapu harcı matrahını oluşturan taşınmazının satış bedelini eksik veya gerçeğe aykırı beyan edilmesi durumunda vergi kayıplarına yol açması sebebiyle devletin denetim mekanizmaları devreye girmekte ve belirlenen fark matrah üzerinden vergi ziyaı cezalı tapu harçları salınmaktadır.
Tapu harçları mevcut düzenlemeler uyarınca tapuya beyan edilen satış bedelinin %4’ü oranında , alıcı ve satıcı tarafından eşit olarak(%2-%2) ödenmekte olduğundan iktisap bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden işlem yapıldığının tespiti durumunda her iki tarafında sorumluluğu gündeme gelecektir. Tapuda beyan edilen bedele göre eksik ödenen harçlar, % 25 ceza artırımlı olarak tahsil edilecektir.
Gerçek satış bedeli tespit edilirken satıcı-alıcı beyanlarındaki uyum, banka kayıtları, rayiç bedeller, kredi ile satın alınan taşınmazlarda kullanılan kredi tutarı vs . incelenerek sonuca ulaşılmaktadır. Dolayısıyla somut tespit olmadan varsayıma dayalı olarak belirlenen matrah üzerinden belirlenen cezalı tapu harçları mahkemelerce iptal edilmektedir.
Dosyanın incelenmesinden, davacının 2008 takvim yılı işlemlerinin gayrimenkul satışlarından kaynaklanan tapu harcı yönünden incelenmesi neticesinde düzenlenen 13.10.2011 tarih ve ....sayılı vergi inceleme raporları ile, davacının 2008 yılında sattığı altı adet gayrimenkul için tapuda beyan ettiği satış tutarının, gerçek satış tutarlarından düşük olduğundan bahisle, tespit edilen matrah farkı üzerinden davaya konu cezalı tarhiyatın yapıldığı, anılan vergi inceleme raporlarında yer alan bilgi ve belgelerden ise, davacı tarafından 2008 yılında satışı yapılan altı adet gayrimenkulden birine ilişkin olarak alıcının ifadesine başvurulduğu, buna göre söz konusu gayrimenkule ilişkin harç matrahının tapuda 6.000,00 TL olarak beyan edilmesine karşın alıcı ifadesinden satış bedelinin 90.000,00 TL olduğunun tespit edildiği, diğer gayrimenkullere ilişkin olarak ise alıcılara ulaşılamadığı, diğer beş gayrimenkulden birinin bedeli alıcı ifadesiyle tespit olunan gayrimenkul ile aynı binada olduğundan hareketle bedelin de aynı olduğunun varsayılarak matrah takdirinde bulunulduğu, diğer gayrimenkullere ilişkin matrahın ise davacının gayrimenkulleri satın aldığı şirket yetkilisinin ifadesi ile belirlenen alış fiyatına, Adana Emlakçılar Esnaf Odası'ndan alınan bilgi neticesinde %15 karlılık oranının uygulanması sonucu belirlendiği anlaşılmaktadır. Yukarıda yer alan tespitlerden davaya konu vergi ziyaı cezalı tapu harcına ilişkin matrahın tespitinde, alıcı ifadesine başvurulmak suretiyle belirlenen 84.000-TL'yi (90.000- 6.000) aşan kısma ilişkin olarak somut ve yeterli bir tespit bulunmamakta olup, matrahın tespitinde emsal fiyat veya karlılık oranına başvurulması varsayıma dayalı bir yaklaşım olacağından temyize konu Vergi Mahkemesi kararının vergi ziyaı cezalı tapu harcının alıcı ifadesine başvurulma suretiyle belirlenen 84.000-TL matraha ilişkin hüküm fıkrasında hukuka aykırılık, fazlasına ilişkin hüküm fıkrasında ise hukuka uyarlık bulunmamaktadır.(Danıştay 9. Daire 2013/4718E. 2016/740K.)
Taşınmazı devreden davacı ile devralanın taşınmazın satış bedeline dair birbiriyle uyumlu beyanlarının aksini ortaya koyacak somut bir tespit ve veriye dayanılmaksızın, salt taşınmazın değerinin belirlenmesine ilişkin düzenlenen bilirkişi raporu dikkate alınarak taşınmazın gerçek satış bedelinin bilirkişi raporuyla tespit edilen taşınmazın değeri olduğundan bahisle davacı adına cezalı vergi tarhiyatının yapıldığı, davalı idarece taşınmazın gerçek satış bedelini ortaya koyacak herhangi bir somut tespit ve veriye dayanılmaksızın bilirkişi raporunda tespit edilen taşınmazın değerinin gerçek satış bedeli olduğunun kabulüyle tesis edilen dava konusu vergi ziyaı cezalı fark tapu harcında hukuka uygunluk bulunmamaktadır.(İlk derece mahkemesince verilen bu karar Adana Bölge İdare Mahkemesince 2024 yılında hukuka uygun bulunmuştur)
Her ne kadar davalı idarece; davacının satışını yaptığı taşınmazın satış değerinin düşük gösterildiği hususunda taraflar arasında herhangi bir çekişme bulunmadığından yoklama fişine dayanılarak 500.000,00-₺ esas alınarak cezalı tapu harcı tarhiyatı yapılmış ise de; maliki olduğu taşınmazı 300.00,00-₺'ye sattığını satıcı olan davacının ve alıcının beyan edilmesi nedeniyle bunların dışında herhangi bir inceleme araştırma bulunmadığından söz konusu beyanların esas alınarak aradaki fark miktar olan 200.00,00-₺ esas alınarak yapılan vergi ziyaı cezalı tapu harcı tarhiyatında bu yönüyle hukuka aykırılık bulunmamakta olup fazlaya ilişkin olan 300.000,00-₺ esas alınarak yapılan vergi ziyaı cezalı tarhiyatta hukuki isabet bulunmamaktadır ( İzmir Bölge İdare Mahkemesi Kararı)