Önalım hakkı, üçüncü kişiye satılan bir malı bir kimsenin öncelikle satın almasına yetki veren bir haktır. Kanun ile özellikle tarımsal nitelikteki taşınmazların korunmasına, bu vasıftaki arazilere ilişkin ön alım hakkına ve tarımsal faaliyetlerin etkinliklerinin artırılabilmesine yönelik çeşitli düzenlemeler getirilmiştir. Getirilen bu düzenlemelerin amacı da tarımsal arazilerin bütünleştirilmesidir.
TMK HÜKÜMLERİNE GÖRE YASAL ÖNALIM HAKKI
Önalım hakkı sahibi
Madde 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Kullanılması
Madde 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
Şufa hakkı aşağıdaki şartlarla kullanılabilir:
1. Yasal önalım hakkı, yalnız paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur.
2. Yasal önalım hakkı taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması halinde söz konusu olur.(Önalım olgusu)
3. Yasal önalım hakkı üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur.
4. Yasal önalım hakkı, hak sahibi paydaşın üçüncü kişi aleyhine açacağı önalım davasıyla kullanılır.
“Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu
Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi - Önalım hakkı
Madde 8/İ - (Ek: 30/4/2014-6537/5 md.)
8/C maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar önalım hakkına sahiptir.
Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.
Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır. “
ÖNALIM HAKKI DAVASINDA DAVACILAR
a- Aile malları ortaklığı veya kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulduğu takdirde, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması hâlinde, diğer ortaklar
b- Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri
Birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması durumunda tarımsal bütünlük arz eden arazi maliki lehine önalım hakkına hükmedilecektir.
ŞUFA HAKKININ KULLANIM SÜRESİ
Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
- Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
- Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra önalım için dava açılması mümkün değildir.
Tarımsal arazi vasfında bir taşınmazın üçüncü kişilere satışı halinde, taşınmaza komşu olan malikin yasal ön alım hakkını kullanmasına imkan sağlanmıştır. Burada belirtilen ön alım hakkının kullanılabilmesi için araziler arasında bir sınır komşuluğu olmalıdır.
Bu düzenlemeyle birlikte komşu tarımsal araziler birleştirilerek tarımsal sahaların bölünmesinin önüne geçilmesi istenmektedir. Burada komşu malik, dava açarak ön alım hakkını ileri sürebilir.
Tarımsal arazi vasfındaki komşu parselin satıldığının öğrenilmesi veya komşu parselin taşınmazını satacağının bildirilmesi üzerine satış bedelini ödemek suretiyle ön alım hakkı kullanılabilecektir.
Bu çerçevede, bir tarımsal arazinin o araziyle bitişik konumdaki tarımsal arazilerin malikleri dışında bir üçüncü kişiye satılması hâlinde, bitişik konumdaki tarımsal arazi maliklerinin önalım hakkı doğar. Buna karşılık hukukumuzda önalım olayı olarak kabul edilmeyen, taşınmazın cebrî artırmayla satışı (TMK 733/I), miras paylaşımında mirasçılardan birine özgülenmesi (TBK 240), bağışlanması, mal değişimine (trampa) konu olması, ortaklığa sermaye olarak konulması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi gereğince devri, kamulaştırılması gibi hâllerde söz konusu önalım hakkı da doğmaz.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8/İ-II hükmünde öngörülen önalım hakkıyla ilgili olarak akla gelebilecek bir başka sorun, tarımsal taşınmazın aynı Kanun’un 8/C hükmü uyarınca devredildiği hâllerde de söz konusu önalım hakkının doğup doğmayacağıdır.
Tarımsal taşınmazın mirasçılardan birine, mirasçılarca kurulacak aile malları ortaklığına veya limited şirkete devrinde ve mahkeme kararına dayanan devirlerde bir “satış” söz konusu olmadığından, sınırdaş arazi maliklerinin önalım hakkının doğmayacağı da açıktır. Ancak mirasa konu tarımsal arazinin mülkiyetinin mirasçıların anlaşmasıyla, sınırdaş arazi maliki olmayan üçüncü bir kişiye satılması durumunda, sınırdaş arazi maliklerinin önalım hakkının doğduğunu kabul etmek gerekir. Zira TKAKK 8/İ-II hükmü, öngördüğü önalım hakkını bu açıdan sınırlamadığı gibi, tarımsal arazinin mülkiyetinin devredileceği kişinin sınırdaş arazi maliki olması, kanunun tümüne egemen düşüncelerle de uyumludur. Bu nedenle mirasa konu tarımsal arazinin mülkiyetini bir üçüncü kişiye devretmeye karar veren mirasçıların, bunu öncelikle sınırdaş arazilerin maliklerine teklif etmeleri isabetli olur.
Satılan tarımsal araziye bitişik konumda birden çok tarımsal arazinin varlığı ve bunların tümünün maliklerinin önalım hakkını kullanmaları hâlinde, hâkim, özellikle söz konusu sınırdaş arazilerde yürütülen tarımsal faaliyetin türünü dikkate alarak, tarımsal bütünlük açısından bir değerlendirme yapmalı ve satılan arazinin mülkiyetinin o araziyle aynı türden tarımın yapıldığı bitişik arazi malikine devrine karar vermelidir.
5403 sayılı yasanın 6537 sayılı yasa ile değişik 8/İ maddesindeki düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 732 ve müteakip maddelerindeki düzenlemeden farklılık arz etmektedir. Türk Medeni Kanununda yasal önalım (şufa hakkı) sadece paylı mülkiyette paydaşlara tanınmış bir hak iken 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda önalım hakkı paydaş olmayan sınırdaş arazi maliklerine de tanınmıştır. Bu yönüyle önalım hakkının kapsamı genişletilmiştir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
“Önalım hakkının kullanılmasında Türk Medenî Kanunu hükümleri uygulanır. “ Hükmü karşısında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda düzenlenmiş bulunan önalım hakkı davasında görevli mahkemenin 6100 sayılı HMK.’nun 2.1. m. uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkemenin de HMK’nun 12.1. m. uyarınca taşınmazın (tarımsal arazinin) bulunduğu yer mahkemesi olduğu açıktır.