Tapusuz taşınmaz nedir?
Bir yerden bir yere götürülmesi mümkün olmayan mallara taşınmaz mal ya da gayrimenkul denilmektedir. Gayrinmenkuller üzerinde bir hakka sahip olabilmek için tapu kütüğüne kaydı gerekmektedir.Taşınmaz malların tapu kütüğüne kayıtlı olmadığı hallerde ise tapusuz taşınmaz kavramı karşımıza çıkmaktadır. Tapusuz taşınmazların belli hallerde kazanımı hukukumuzca mümkündür.
ZİLYETLİK YOLUYLA KAZANIM
Zilyetlik genel itibariyle taşınır yahut taşınmaz bir mal üzerindeki hakimiyeti ifade etmektedir. Mal üzerinde fiili tasarruf kudretine sahip kişi o malın zilyedidir. Yalnız zilyetlik ile maliklik farklı haller olup bir şeyin zilyedi olan kişi o malın aynı zamanda maliki olmayabilir. Fakat bazı hallerde ilgili mal üzerinde ki zilyetlik kazanım hakkı sağlayabilmekte yani mülkiyet hakkının kazanılmasına sebep olabilmektedir.
Zilyetlik ile kazanımın mümkün olabilmesi için taşınmazın ve üzerinde ki zilyetliğin belli şartlarda olması gerekmektedir.
1. Zilyetlik Kurulu Tapusuz Taşınmazın Özel Mülkiyete Elverişli Olması
Tapusuz bir taşınmazın üzerinde bir zilyetlik sağlanmışsa bu taşınmazın özel mülkiyete elverişli bir taşınmaz olması gerekmektedir. Özel mülkiyet kavramı kamunun olmayan özel olarak kişinin elinde bulunabilen taşınır ve taşınmaz mallara yönelik bir kavramdır. Hazinenin özel mülkiyet alanında bulunan taşınmazlarda zilyetlik yoluyla kazanım mümkün olabilmektedir. Bununla ilgili olarak belirtmekte fayda var ki zilyetlik ile kazanım ancak gerçek kişiler için söz konusu olabilmektedir, istisnai haller dışında tüzel kişilerin zilyetlik yoluyla mülk edinmesi mümkün değildir.
7.HD 10.06.2003 1524/1996
‘’ Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı ancak gerçek kişi zilyetlik nedeniyle edinebilir. Tüzel kişilerin zilyetlikle mülk edinmesi kabul edilmemiştir. Bu ilkenin iki istisnasından biri köy tüzel kişiliği, diğeri de belediyelerdir. Anılan tüzel kişilerin yasalarında zilyetlikle mal edinilebileceği konusunda a.ık hükümler bulunmaktadır.’’
2. Zilyetliğin Davasız Bir Biçimde Sürdürülüyor Olması
Taşınmazın zilyetlik yoluyla kazanımı şartlarından biride malik ile zilyet arasında istihkak davası veya el atmanın önlenmesi davası gibi bir davanın kabul ile sonuçlanmış olmasıdır. Şayet böyle bir durum söz konusu olursa çekişmesiz bir elde bulundurma söz konusu olmayacağından zilyedin taşınmaza yönelik tapu kaydı oluşturamayacaktır. Çünkü bu durumda zilyetlik kesintiye uğrayacaktır. TMK m.713 konuya ilişkin düzenlemelerin yer aldığı maddedir. Buna göre,
“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”
Kanun açık bir biçimde davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliği aramaktadır. 20 yıl süreli zilyetliğin dava açım tarihine kadar olması gerekmektedir. Dava açılış tarihinden sonra 20 yıllık sürenin dolması davanın reddine neden olacaktır. Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlara ilişkin söz konusu 20 yıllık süre zilyetliğin kurulmasından itibaren başlayacaktır.
3. Zilyetliğin Aralıksız Şekilde Sürdürülmesi
TMK m.713’te düzenlenmiş olduğu ve yukarıda da belirtmiş olduğumuz üzere ilgili kanun maddesi açık bir biçimde davasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla elde bulundurmayı düzenlemiştir. Bu süre maddi hukuka ilişkin hak oluşmasına dair ön görülen süredir, usul hukukuna ilişkin değildir.yolayısıyla tapusuz bir taşınmaz üzerinde zilyetlik yoluyla kazanım sağlamak için bir diğer şart 20 yıllık zilyetliğin aralıksız olarak süre gelmesidir. 20 yılın aralıklı süreçler ile tamamlanması davanın red sebebidir. Burada aranan kesintisiz 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetliktir.
Koşulların varlığı halinde zilyetlik sadece davacı eden yönünden aranmayabilir. Bu ancak önceki zilyedin kazandırıcı zamanaşımından faydalanmaya sahip olması ve zilyetler arası halef olma nedeniyle zilyetliğin intikal etmiş olmasıdır. Böyle durumların varlığında önceki zilyedin süresinden ekleme yapılabilmektedir.
4. Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Süregelmiş Olması
Tapusuz taşınmazın zilyetlik yoluyla kazanımı için bu zilyetliğin malik sıfatıyla yapılıyor olması gerekmektedir. Malik sıfatıyla zilyetlik kavramında fiili bir hakimiyet söz konusudur. Örneğin taşınmaz üzerinde ekim,dikim işleri yapılabilir bu fiili hakimiyeti gösteren bir bulgu olacaktır. Taşınmazın bağımsız bir taşınmaz haline getirilmesi, etrafının çevrilmesi aynı şekilde fiili hakimiyeti gösteren bulgudur.
Zilyetliğin kanıtlanmasında yalnızca bilirkişi raporu yeterli değildir. Kesin suretle tanık beyanlarının da dinlenilmesi gerekir.zilyetliğin ilk olarak tanık beyanıyla tespiti şarttır. Tanık beyanı olmadan yalnızca bilirkişi raporu delil niteliği taşımaz.
5. Zilyetliğin En Az 20 Yıl Süregelmiş Olması
Kanunda da açık bir biçimde belirtildiği üzere tapusuz taşınmaz üzerinde zilyetlik nedeniyle kazanım sağlamak için söz konusu zilyetliğin 20 yıl davasız ve aralıksız devam etmiş olması gerekmektedir. Söz konusu 20 yıllık sürenin başlangıcı zilyetliğin başlangıç tarihi olarak ele alınmaktadır. Bu sürenin dava açma tarihine kadar dolmuş olması gerekmektedir. Dava açıldıktan sonra ki süre zilyetlik süresinde eklenmemektedir. Ancak dava konusu taşınmaz davacıdan önce başkasının zilyetliğindeyse bu süreler birbirine eklenir. Bu duruma ‘eklemeli zilyetlik’ adı verilir. Eklemeli zilyetliğin 20 yılı tamamlamış veya 20 yılı aşmış olması halinde davacı adına tescil kararı verilir. Eklemeli zilyetlikte dikkat edilmesi gereken husus zilyetliğin geçerli bir biçimde intikal etmiş olmasıdır.
Tapusuz taşınmazların satışında menkul mallar gibi zilyetliğin devredilmiş olması gerekmektedir. Aksi halde satışın tamamlanması mümkün olmayacaktır. Tescil için kanunda öngörülen şekilde 20 yılın tamamlanmış olması mülkiyetin intikali bakımından zorunludur.