1.Genel Olarak
Bilindiği üzere TMK’nın 706/1., TBK’nın 237 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerine göre, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Tapulu bir taşınmazın tapu dışı yollardan (noterler tarafından yapılan satışlar hariç) satışı geçersizdir. Şekil şartını ortadan kaldırmak amacıyla yapılan her türlü sözleşme de geçersizdir.
Resmi şekil şartına uymayan sözleşmeyle taşınmazın zilyetliğinin devredilmesine uygulamada haricen satış denilmektedir. Dürüstlük kuralına aykırı olmamak koşuluyla resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satışları geçersizdir. Taraflar yönünden bir hak ve borç doğurmaz. Bu nedenle taraflar birbirlerini ifaya zorlayamazlar. Dolayısıyla tapu kaydının iptali ile alıcı adına tesciline karar verilemez.
Ancak malik olan davalının açılan davayı kabul etmiş olması veya sulh olmaları halinde, emredici hükümlere aykırı olmamak koşulu ile davanın kabulü mümkündür. Paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı taşınmazlarda bir paydaşın kabulü onun payı için geçerlidir. Ancak elbirliği mülkiyetli taşınmazlarda tüm mirasçıların davayı kabul etmesi gerekir. Bir veya birkaç mirasçının kabul beyanı davanın kabulü için yeterli değildir.
Sözleşme hukuken geçerli olmadığından sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği alıcının taşınmaz kendi zilyetliğinde ise satıcıya iade yükümlülüğü, satıcının da bedeli ferağ işleminin yapılamayacağının öğrenildiği tarih itibarıyla (bazı Yargıtay kararlarına göre ise dava tarihi itibarıyla) denkleştirici adalet ilkeleri gereği ulaştığı miktar kadar iade yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak alıcının bedel kendisine iade edilinceye kadar hapis hakkının bulunduğu da unutulmamalıdır.
“…Dava harici satım sözleşmesiyle satılan, tapulu taşınmazın ferağının verilmemesi nedeni ile rayiç değerinin ödetilmesi istemine ilişkindir.
Yanlar arasında düzenlenen 18.3.1992 günlü sözleşme tapulu taşınmazın mülkiyetinin naklini amaçlamaktadır. Kanunun öngördüğü şekil şartına uyulmadan yapıldığı için geçerli değildir (BK. md. 11/11, 213, MK. md. 634 Tapu Kanunu md. 26, Noterlik Kanunu md. 60).
Yanlar verdiklerini sebepsiz zenginleşme veya Mülkiyet (İstihkak MK. md. 618) davasıyla geri isteyebilirler…
İlkin belirtelim ki, haksız iktisabın temeli hakkaniyet esasına dayanır. Nedensiz zenginleşmenin asli fonksiyonunu "denkleştirici adalet" oluşturur.
Geçersiz sözleşmelerde, taraflardan her biri diğer tarafın ifa ettiği edimi (zenginleşmeyi) iade etmekle yükümlüdür. Bu aşamada, iade yükümlülüğünün zenginleşenin mal varlığının azalmasına yol açmaması önemli bir unsurdur. Eş söyleyişle; zenginleşen; iadeden sonra, zenginleşme vuku bulmasaydı, içinde bulunacağı ekonomik durumdan daha kötü veya zararlandırılmış, fakir bir duruma düşmemesine dikkat ve özen gösterilmelidir.
Bu tür işlemlerde amaç; davalının edindiği çoğalma sonucu, tüm malvarlığında meydana gelen artışın iadesinden ibarettir.
O nedenle, zenginleşmenin kapsamını tayinde, müktesibin malvarlığında oluşan çoğalma ile azalmanın karşılaştırılması yapılmalı, böylece, kazanç ve farkın oluşturacağı sonuç, zenginleşmeyi ortaya koymalıdır…
BK. 63/F-1 deki madde metninin kötü ifadesi; zenginleşenin elinde kalanı iade ile yükümlü olacağı anlamını taşımaktadır, yükümlülüğün kapsamını iade anında (istirdadı zamanında) mevcut duruma göre belirleyen bu anlatım yerinde değildir. Zira şeklen iade gerçekleşmiş görünmekle birlikte, gerçekte zenginleşenin karlı, fakirleşenin zararlı çıkacağı; sonuçta adaletsizliklerle karşılaşılacağı kaçınılmazdır. Bunun ise zenginleşmenin denkleştirici işleviyle asla bağdaşmayacağı gün ışığı kadar açıktır.
Belirtilen ilkeler altında zenginleşme saptanırken; Malvarlığının, sebepsiz yere artmasına neden olan tüm ihtimal ve olgular (en önemlisi enflasyon) ile nedensellik bağı kurulabilen ve zenginleşenin malvarlığında değişmelere yansıyan bütün olaylar iadenin miktarını tayinde gözden kaçırılmamalıdır. Şu da var ki bu işlemlerde, hâkimin geniş takdir hak ve yetkisinin varlığı tartışılamaz. Borçlar Yasasının 98 maddesi yollamasıyla uygulanması gereken BK. Md. 43, 44. maddelerindeki, haksız fiil tazminatında hâkime büyük takdir yetkisi tanıyan kurallar, geri verme borcunun kapsamının belirlenmesinde, kıyas yoluyla uygulanmalıdır. Görülüyor ki; geri verme borcunun kapsamı, borçlunun (zenginleşenin) durumunu ağırlaştırıyorsa hâkim bunu hakkaniyete uygun bir ölçüye indirebilecektir.
Hal böyle olunca, iadenin gerçekleştiği andaki değil iadenin talep edildiği andaki zenginleşme miktarı bu borcun kapsamını belirlemelidir…
Tüm açıklananların ışığında, davanın çözümünde uygulanacak yasal dayanaklar şöyle sıralanabilir. Davadaki somut olayın özelliği, toplanan delil ve belgeler, sav, savunma, öncelikle MK. 2. maddesi açısından ve davanın her iki yanları yönünden incelenmeli; haksız iktisabın denkleştirici adalet fonksiyonu ve işlevi ile hakkaniyet kuralları çerçevesinde, adalet sağlanırken; hakim; BK. 43, 44 maddelerine dayanarak takdir yetkisini kullanmalı ve zenginleşenin geri verme sonucunda, zenginleşme olmasaydı bulunacağı durumdan daha kötü duruma düşmemesi kuralının ihlal edilmemesine özen gösterilmeli, böylece, kural olarak iadenin talep edildiği andaki paranın reel değeri tespit edilip hükme esas alınmalıdır.
Davacı davalıya gönderdiği 4.12.1998 günlü ihtarnamede tebliğ tarihinden 30 gün içinde taşınmazın tapusunun verilmesini veya satış bedelinin iadesini istemiştir. Bu durumda, davacı tapuda ferağ işleminin yapılmayacağını, sürenin bitimi 3.1.1999 tarihinde öğrenmiş sayılır. Şu durum karşısında, davacının 18.3.1992 davalılara ödemiş olduğu, taşınmazın 505 m2’lik kesimine isabet eden satış bedelinin 3.1.1999 tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücü, uzman bilirkişiler aracılığı ile belirlenmeli daha sonra, toplanan deliller az yukarıda açıklanan yasa maddeleri ile hukuk kuralları altında tahlil ve münakaşa edilmeli, hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir…”[1]
“…Dava, haricen satış nedeniyle tapu iptali ve tescil, olmazsa bedel talebine ilişkindir.
Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. (743 S.K'nun 634.; 4721 S.Türk Medeni Kanunu m. 706; Borçlar K. m. 213; Tapu Kanunu m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89) Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur… Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir. (TMK m. 706, BK m. 213, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m. 60, 89) Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir…
Yine 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez (07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı). Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin malvarlığından diğerinin malvarlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet düşüncesine dayanır ve bu ilke; haklı bir sebep olmaksızın başkasının malvarlığından istifade ederek kendi malvarlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğunu ve eski hale getirme yükümlülüğü altında bulunduğunu ifade eder.
Somut olayda, davacı 28.05.2002 tarihli basit yazılı harici satış sözleşmesine dayanmaktaysa da sözleşmenin aslı dosyada bulunmamaktadır. Davalının anılan sözleşmeyi ve içeriğini açıkça kabul beyanı da bulunmamaktadır. O halde mahkemece öncelikle davacı taraftan sözleşmenin aslının temini istenilmeli, sözleşme aslının bulunamaması halinde HMK 169. madde doğrultusunda davalının isticvabı sağlanmalıdır. Mahkemece belge aslı getirtilmeden ya da davalı isticvap edilmeden fotokopi belge üzerinden hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu sebeplerle bozulmasına karar verilmiştir…”[2]
“…Hukuk geçersiz sözleşmeler, haksız iktisap kuralları uyarınca tasfiye edilir iken denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hem hakkaniyetin hem de gerçek adaletin bir gereğidir. Bu bakından iadeye karar verilirken satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve o şekilde iadeye karar verilmesi uygun olacaktır. Aksi takdirde kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme, iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak iade borçlularının iadede direnmelerine neden olacaktır. Ancak burada denkleştirme yapılırken bir hususa daha dikkat edilmelidir. İade alacaklısının geçersiz sözleşmenin ifa edilmeyeceğini öğrendiği tarihinde iade kapsamını tesbitte önemli olduğu unutulmamalıdır. Zira geçersiz sözleşmenin artık ifa edilmeyeceğini bile bile haksız zenginleşmenin iadesini istemeyen alacaklı, zararının artmasına kendisi sebep olacağından bu artan zararını iade borçlusundan isteyememelidir.
Tüm, bu açıklamalar ışığında somut olaya bakıldığında davalılar tapulu taşınmazdan toplam 842 m2 miktarındaki 5 özel parseli davacıya 18.3.1992 tarihinde satmışlar, satış bedeli olarak toplam 57.565.000 TL. almışlardır. Satış bedeli bu tarihteki alım gücü ile davalıların mal varlığına girip kalmıştır. Davalılar tapu kayıt maliki olarak bu satışın geçersiz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişiler konumunda olduklarına göre bu durumda iktisaplarının iyi niyete dayalı bulunmadığı çok açıktır.
Davacı davalı tarafa 4.12.1998 tarihinde ihtarname keşide ederek tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde tapunun verilmesini veya bedelin iadesini istemiştir. Davacının tapuda ferağ verilmeyeceğini 30 günlük sürenin bitiminde, yani 3.1.1999 tarihinde öğrendiğinin kabulü gerekir.
Hal böyle olunca mahkemece yapılacak iş; davacının 18.3.1992 tarihinde davalılara ödemiş olduğu dava edilen 505 m2.lik kesime isabet eden bedelin, 3.1.1999 tarihi itibariyle ulaşacağı alım gücünün (değerinin ne miktar olacağı) az yukarıda açıklanan ilke ve esaslar altında ve gerektiğinde bu konuda uzman bilirkişi kurulundan nedenlerini açıklayıcı, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli rapor da alınarak belirlemek; bu yolla belirlenecek miktara istemle de bağlı kalınarak hükmetmekten ibarettir…”[3]
Yargıtay uygulamasına göre zamanaşımı süresi zilyetliğin alıcıya devredilip devredilmediğine göre değişmektedir. Harici satış ile birlikte zilyetlik alıcıya devredilmemişse zamanaşımı süresi TBK’nın 146. maddesi gereği genel zamanaşımı süresi olan on yıldır. (Yargıtay’ın 29.2.1940 tarih ve 31/47 sayılı İBK)
“…Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir. TBK'nın 146. maddesinde (818 Sayılı BK m.125) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır…”[4]
“...satıcı geçerli bir sözleşme yapmadığı takdirde aldığı satış bedelini geri vermeye mecburdur. Bu nedenle alıcı, satıcının ferağ vermesini bekler. Ferağ verme yönündeki ümidi kesildiği takdirde, verdiği parayı isteme hakkı doğar. İşte satış parasının geri verilmesi davalarında zamanaşımının başlangıcı bu ümidin kesildiği veya satışın yapılmasının imkân dahilinden çıktığı ya da tapuda devir yapma olanağının ortadan kalktığı tarih olmaktadır. Taraflar arasında harici de olsa bir sözleşme olduğundan dava, BK’nın 125. maddesine (6098 sayılı BK’nın 146. maddesine) göre 10 yıllık zamanaşımına tabidir...”[5]
3.İspat Yükü
Harici satış sözleşmesini, şartlarını ispat yükü davacıda olup, davacı tapu dışı satımı her türlü delille yapabilir. Ancak bu harici satışın bir sözleşme ile yapıldığını ve karşılığında bir paranın ödendiği iddia edilmişse artık sözleşmenin ve ödenen bedelin ispatı ancak senet, ikrar, yemin gibi kesin delillerle mümkündür.
“...Böyle bir satış, haricen satın ve devralan kişiye tapu kaydının iptali ve adına tescili yönünde bir hak bahşetmez. 6100 sayılı HMK’nın 200 md. uyarınca ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçen işlemler için öncelikle yazılı delil ispatı gerekir; açık muvafakat halinde tanıkla ispat imkânı sağlanır. Davalı süresinde vermiş olduğu cevap dilekçesinde tanık dinlenmesine muvafakat etmediğini beyan etmiştir. Davacı, temyiz eden davalı İ. yönünden davasını diğer delillerle kanıtlayamamış ancak cevaba cevap dilekçesinde açıkça yemin deliline de dayanmıştır ... davacı tarafa yemin teklif hakkını kullanmak isteyip istemediğinin sorulması...”[6]
Tapu iptali ile tescil istemli davalar taşınmazın aynına (mal varlığına) yönelik davalardır. Bu nedenle görevli mahkeme, HMK’nın 2. maddesine göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”
“...Dava; tapu iptal ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir... Somut uyuşmazlıkta, davacı dükkân niteliğinde bir bağımsız bölüm satın almıştır. Bu durumda ticari nitelikte bir uyuşmazlık bulunmadığından söz konusu davaya bakma görevi asliye hukuk mahkemelerinindir. Mahkemece, görevsizlik kararı verilerek dava dosyasının re’sen görevli ve yetkili asliye hukuk mahkemesine gönderilmesi gerekirken...”[7]
Yetkili mahkeme, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemesi Kanunu’nun 12. maddesine göre davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Farklı yargı çevrelerinde bulunan birden fazla taşınmazın tescili istenilmişse, dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Dava açıldıktan sonra artık o mahkeme kesin yetkili mahkeme halini alacaktır. Bu yetki kuralı kesin olup, aksine yetki sözleşmesi yapılamaz ve HMK’nın 19. maddesine göre “Yetkinin kesin olduğu davalarda, mahkeme yetkili olup olmadığını, davanın sonuna kadar kendiliğinden araştırmak zorundadır; taraflar da mahkemenin yetkisiz olduğunu her zaman ileri sürebilir.”
“...taşınmazın aynına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu maddedeki taşınmazın bulunduğu yerden maksat “taşınmazın il ve ilçe sınırı bakımından fiilen bulunduğu” yerdir. Yoksa tapuda kayıtlı olduğu yer değildir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin ve kesin olup, mahkemece kendiliğinden (re’sen) gözetilmesi zorunludur.
Somut olayda dava konusu taşınmaz tapuda Amasra İlçesi K… Köyü Ç.. mevkiinde kayıtlı olup, yapılan keşifte sınır krokisi uygulanmış ve fen bilirkişisi taşınmazın K… köyü sınırları içinde kaldığını rapor etmiştir...”[8]
Aydın Tekdoğan
Avukat
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi
2. Hukuk Dairesi Emekli Başkanı
--------------
* Ayrıntılı bilgi için: Tekdoğan A., Ayni ve Şahsi Haklardan Kaynaklı Tapu İptali ile Tescil Davaları, 1. Baskı, Seçkin Yayınevi, Nisan 2025, 1504 Sayfa.
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2000/13-1729 K. 2001/32 T. 7.2.2001
[2] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2021/3617 K. 2022/2860 T. 14.4.2022
[3] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 1999/10202 K. 2000/193 T. 25.1.2000
[4] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi E. 2021/3617 K. 2022/2860 T. 14.4.2022
[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E. 2017/951 K. 2018/10598 T. 25.10.2018
[6] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi E. 2014/990 K. 2014/20930 T. 17.11.2014
[7] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/11370 K. 2019/1135 T. 11.02.2019
[8] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi E. 2011/12793 K. 2012/787 T. 6.2.2012