I. Giriş: Mülkiyet Hakkı ve Tapu Sicilinin Güvenilirliği İlkesi
Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesi ile güvence altına alınmış, kişiye eşya üzerinde en geniş yetkileri veren ayni haktır. Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kural olarak tescil ile mümkündür (TMK m. 705). Tapu sicili, devletin sorumluluğu altında tutulan ve taşınmazlar üzerindeki hakların açıklığını sağlayan resmi bir sicildir. TMK'nın 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Bu ilke, "tapuya güven ilkesi" olarak adlandırılır.
Ancak, bu güven ilkesi mutlak değildir. Tescilin geçerli bir hukuki sebebe dayanmaması (illilik ilkesi), işlemin kurucu unsurlarında eksiklik bulunması, ehliyetsizlik, muvazaa veya irade bozukluğu gibi hallerde, şeklen var olan tescil, maddi hukuk açısından hüküm ifade etmez. İşte bu noktada "yolsuz tescil" kavramı ortaya çıkar. Yolsuz tescilin düzeltilmesi ve sicilin gerçek hak durumuna uygun hale getirilmesi amacıyla açılan tapu iptali ve tescili davaları, hem maddi hukuk kurallarının hem de usul hukuku prensiplerinin en yoğun tartışıldığı alanlardan biridir. Bu makalede, uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması, inançlı işlemler ve aile konutu şerhi ekseninde detaylı olarak incelenecektir.
II. Muris Muvazaası: Miras Hukuku ile Eşya Hukukunun Çatışma Alanı
Uygulamada en sık rastlanan tapu iptal davası türü, halk arasında "mirastan mal kaçırma" olarak bilinen muris muvazaasına dayalı davalardır. Bu davaların hukuki dayanağını 01.04.1974 tarihli ve 1/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (İBK) oluşturur.
A. Hukuki Niteleme ve Unsurlar
Muris muvazaası, niteliği itibariyle "nispi muvazaa" türüdür. Burada mirasbırakan, mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını, tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi ivazlı bir işlemle devretmektedir. Bu durumda ortada iki işlem vardır:
1. Görünürdeki İşlem (Satış): Tarafların gerçek iradesine uymadığı için muvazaa nedeniyle geçersizdir (TBK m. 19).
2. Gizli İşlem (Bağış): Tarafların gerçek iradesine uymasına rağmen, kanunun öngördüğü şekil şartlarını (resmi senet) taşımadığı için geçersizdir.
B. Uygulamada Karşılaşılan İspat Sorunları
Muris muvazaası davalarında en büyük sorun, mirasbırakanın gerçek iradesinin tespiti noktasında düğümlenmektedir. Yargıtay, bu iradenin tespitinde belirli kriterler geliştirmiştir:
• Ülke ve Yöre Gelenekleri: Özellikle erkek çocuğa mal bırakma eğilimi gibi sosyolojik faktörler.
• Mirasbırakanın Mali Durumu: Mal satmaya ihtiyacı olup olmadığı.
• Taraflar Arasındaki İlişki: Beşeri ilişkiler, dargınlıklar veya minnet duyguları.
• Satış Bedeli ile Gerçek Değer Arasındaki Fark: Tek başına muvazaa kanıtı olmamakla birlikte, en güçlü karinelerden biridir.
Uygulamada sıkça yapılan hata, sadece bedel farkına odaklanmaktır. Oysa Yargıtay, mirasbırakanın minnet duygusuyla hareket ederek sembolik bir bedelle satış yapması durumunda dahi, asıl amacın mal kaçırmak değil, minnet duygusunu ifade etmek olduğunu kabul edebilmektedir. Bu nedenle, her somut olayın kendi dinamikleri içinde değerlendirilmesi gerekir.
C. Saklı Pay Sahibi Olmayan Mirasçıların Durumu
1974 tarihli İBK uyarınca, saklı pay sahibi olsun veya olmasın, miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar bu davayı açabilir. Bu durum, tenkis davasından farklı olarak, mirasçılara daha geniş bir koruma sağlar. Ancak, mirasbırakanın sağlığında yaptığı paylaştırma (denkleştirme) amacı güden devirler, muvazaa kapsamında değerlendirilmez. Yargıtay'ın "paylaştırma savunması" olarak adlandırdığı bu durumda, mirasbırakanın tüm mirasçılarına hakkaniyete uygun paylaştırma yapıp yapmadığı araştırılmalıdır.
III. Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması ve İyiniyetli Üçüncü Kişinin Korunması Sorunu
Vekalet sözleşmesi, TBK m. 502 ve devamında düzenlenen, karşılıklı güvene dayalı bir sözleşmedir. Vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmekle yükümlüdür (TBK m. 506).
A. Zararlandırma Kastı ve İşbirliği
Vekilin, vekalet yetkisini kasten vekil edeni zarara uğratacak şekilde kullanması (örneğin taşınmazı değerinin çok altında satması) "vekalet görevinin kötüye kullanılması"nı oluşturur. Ancak tapu iptali için sadece vekilin kötüniyeti yeterli değildir; taşınmazı devralan üçüncü kişinin de bu durumu bilmesi veya bilebilecek durumda olması gerekir.
B. TMK Madde 1023 ve 1024 Dengesi
TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanan üçüncü kişiyi korurken; TMK m. 1024, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken (kötüniyetli) kişinin bu tescile dayanamayacağını hükme bağlar.
TÜRK MEDENİ KANUNU
İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı
Madde 1024 :
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
(Kaynak: Türk Medeni Kanunu)
Uygulamada mahkemeler, üçüncü kişinin kötüniyetini tespit ederken şu hususları araştırmalıdır:
• Akrabalık veya İş İlişkisi: Vekil ile alıcı arasında organik bağ var mı?
• Bedel Düşüklüğü: Taşınmazın rayiç değeri ile satış bedeli arasında fahiş fark var mı?
• Bölgesel Yakınlık: Alıcı ve vekil aynı çevreden mi?
• Hayatın Olağan Akışı: Alıcının taşınmazı görmeden alması, çok kısa sürede elden çıkarması gibi şüpheli durumlar.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, vekil ile işlem yapan kişinin, "basiretli bir insan gibi davranma" yükümlülüğü altında olduğunu, şüpheli durumlarda vekil edeni arayıp teyit etmesi gerektiğini belirtmektedir.
IV. İnançlı İşlemler ve Şekil Şartı Çıkmazı
İnançlı işlem, inananın bir hakkı veya malı, belirli bir amaçla (teminat, idare vb.) inanılana devretmesi ve inanılanın da bu amaç gerçekleşince malı iade etmeyi taahhüt etmesidir. Türk hukukunda inançlı işlemler, 05.02.1947 tarihli ve 20/6 sayılı Yargıtay İBK ile tanınmıştır.
A. Yazılı Delil Zorunluluğu
Bu davalardaki en büyük engel, ispat şeklidir. 1947 tarihli İBK uyarınca, inançlı işlemin varlığı ancak yazılı delil ile ispatlanabilir. Tanık dinletilmesi kural olarak mümkün değildir. Yazılı delil, tarafların imzalarını taşıyan ve inançlı işlemin unsurlarını (devir amacı, iade koşulu) içeren bir belge olmalıdır.
B. Yazılı Delil Başlangıcı İstisnası
HMK m. 202 uyarınca, iddia edilen hukuki işlemi muhtemel gösteren ve karşı tarafça verilmiş veya gönderilmiş bir belge (mektup, banka dekontu, mesaj dökümü vb.) varsa, bu "yazılı delil başlangıcı" sayılır ve tanık dinletilebilir. Uygulamada, taraflar arasındaki güven ilişkisi nedeniyle belge düzenlenmemesi, hak kayıplarının temel sebebidir. Avukatların, müvekkillerini bu tür devirlerde mutlaka "inanç sözleşmesi" yapmaya yönlendirmesi gerekmektedir.
V. Aile Konutu ve Rıza Eksikliği
TMK m. 194, aile konutu üzerindeki tasarrufları diğer eşin rızasına bağlamıştır. Malik olan eş, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya üzerindeki hakları sınırlayamaz.
A. Şerhin Kurucu Etkisi Tartışması
TMK m. 194/3 uyarınca tapuya aile konutu şerhi verilmesi mümkündür. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun son kararlarına göre, şerh olmasa bile taşınmazın özü itibariyle aile konutu olması, korumadan yararlanmak için yeterlidir.
B. Üçüncü Kişinin İyiniyeti
Eğer tapuda aile konutu şerhi yoksa, taşınmazı satın alan üçüncü kişinin iyiniyeti (TMK m. 1023) korunur mu? Anayasa Mahkemesi ve Yargıtay'ın güncel yaklaşımı, aile konutu niteliğinin "fiili bir durum" olduğu ve alıcının gerekli özeni göstererek (taşınmazı gezerek, komşulara sorarak) bu durumu bilebileceği yönündedir. Dolayısıyla, şerh olmasa dahi, alıcının kötüniyetli olduğu (aile konutu olduğunu bildiği) ispatlanırsa tapu iptali mümkündür.
VI. İmar ve Kadastro Mevzuatından Kaynaklanan Hak Düşürücü Süreler
3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12/3. maddesi, kadastro tutanaklarının kesinleşmesinden itibaren 10 yıl geçtikten sonra, kadastro öncesi sebeplere dayalı dava açılamayacağını düzenler.
KADASTRO KANUNU
Madde 12 – 30 :
...
Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.
(Kaynak: Kadastro Kanunu)
Bu süre, zamanaşımı değil, hak düşürücü süredir ve hakim tarafından resen dikkate alınır. AİHM, mülkiyet hakkının bu şekilde kısıtlanmasını bazı durumlarda ihlal olarak görse de, iç hukukumuzda bu kural katı bir şekilde uygulanmaktadır. Hukukçuların, kadastro tespiti yapılan yerlerde bu süreyi titizlikle takip etmesi gerekir.
VII. Sonuç ve Öneriler
Tapu iptali ve tescili davaları, maddi gerçeğin ortaya çıkarılması ile tapu siciline güven ilkesinin çatıştığı bir alandır. Yargı mercileri, şekli hukukun katı kuralları ile hakkaniyet (TMK m. 2) arasında denge kurmak zorundadır.
Bu kapsamda hukuk uygulayıcılarına (Hakim, Savcı, Avukat ve Noter) yönelik önerilerimiz şunlardır:
1. Noterlerin Rolü: Taşınmaz satış vaadi veya vekaletname düzenlerken, tarafların gerçek iradelerini sorgulamalı ve özellikle yaşlı kişilerin işlemlerinde akli meleke raporu konusunda hassas davranmalıdırlar.
2. Avukatların Rolü: Dava açmadan önce delil tespitini (özellikle muris muvazaasında tanık ve mali durum araştırması) eksiksiz yapmalı, terditli dava (iptal olmazsa tazminat) yolunu etkin kullanmalıdırlar.
3. Hakimlerin Rolü: Şekli gerçeğin ötesine geçerek, hayatın olağan akışı karinesini ve taraf iradelerini (TBK m. 19) derinlemesine araştırmalıdırlar. Özellikle vekalet görevinin kötüye kullanılması davalarında, üçüncü kişinin "bilmesi gereken" konumunda olup olmadığını geniş yorumlamalıdırlar.
Sonuç olarak, mülkiyet hakkının kutsallığı ve tapu sicilinin güvenilirliği, ancak titiz bir yargılama süreci ve dürüstlük kuralına uygun bir hukuk pratiği ile korunabilir.
Kaynakça
1. Oğuzman, M. K., & Seliçi, Ö. (2023). Eşya Hukuku. İstanbul: Filiz Kitabevi.
2. Eren, F. (2022). Borçlar Hukuku Genel Hükümler. Ankara: Yetkin Yayınları.
3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı karar.
4. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 05.02.1947 tarih ve 20/6 sayılı karar.
5. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2022/747 E., 2023/1080 K. sayılı kararı.
6. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2021/1584 E., 2022/882 K. sayılı kararı.
7. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu.
8. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu.
9. 3402 Sayılı Kadastro Kanunu.