Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair tek taraflı irade beyanı olmakla, tahliye taahhütnamesi de bu irade beyanının yazıya döküldüğü belgedir.
TBK m. 352/1 gereği; kiraya veren, kiracının kiralananı boşaltacağını taahhüt ettiği tarihte boşaltmaması halinde, süresi içerisinde açacağı dava ile tahliye kararı alabilir:
TBK m. 352/1;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Taahhüt nedeniyle tahliyede nelere dikkat edilmelidir?
1) Taahhütname yazılı olmalı, kira sözleşmesindeki tüm kiracıların imzasını taşımalıdır. Hangi kiralanan taşınmaz hakkında olduğu açıkça belirtilmeli, taahhüt herhangi bir şarta da bağlı olmamalıdır.
2) Taahhütnamede düzenleme ve tahliye tarihleri belirtilmelidir. Düzenleme tarihi mutlaka taşınmazın tesliminden sonraki bir tarih olmalıdır. Yargıtay uygulamasında düzenleme tarihinin sözleşme tarihi ile aynı olduğu taahhütname geçersizdir.
3) Taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. Söz konusu süre hak düşürücü süre olup, kaçırıldığı takdirde artık taahhütnameye dayanarak tahliye talep edilemez. Diğer yandan yine söz konusu süre içerisinde takip ya da dava açmaksızın kiracıya yazılı bildirimde bulunularak taahhütname nedeniyle dava açılacağı ihtar edilirse, söz konusu bir aylık süre kira sonuna kadar uzar.
4) Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhütnamesini imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhütnamesine dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.
Aile konutu nedir?
Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadıkları ve ailenin yaşam merkezi olarak kabul edilen konuttur.
Yargıtaya göre bir konutun aile konutu sayılabilmesi için tapuya şerh zorunluluğu yoktur. Aile konutu şerhi sadece bildirici nitelik taşımakla birlikte, tahliye talebi söz konusu olduğunda aile konutu tespiti davası açılması gerekmektedir. Diğer yandan bir konutun aile konutu sayılabilmesi için fiili olarak ailenin ortak ikametgâhı olması yeterlidir.
“Aile konutu” hem Türk Medeni Kanununda hem de Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiştir:
TMK m. 194;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
TBK m. 349;
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.
Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir.
Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Aile konutu olan kiralanan hakkında sadece kiracı eş tarafından imzalanan taahhütname geçersiz midir?
Kural olarak geçersiz değildir fakat; sözleşmeye taraf olmayan eş tarafından tahliye takip/davasından önce TMK m. 194/4 gereği kiraya verene bildirim yapılıp sözleşmeye taraf olunmuşsa ya da takip/dava açıldıktan sonra dahi eş tarafından aile konutu tespiti davası açılıp kazanılırsa artık taahhütname geçerliliğini yitirecek ve kiralananın aile konutu olduğundan ve taahhütte diğer eşin imza eksikliğinin olması nedeniyle tahliye talebi reddedilecektir. Zira tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir irade açıklaması olması sebebiyle, hem TMK m. 194/1 hem de TBK m. 359/1 gereği, aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazın kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği için taahhütname de geçersiz olacaktır.
Yalnız burada önemli bir hususu da atlamamak gerekir: Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye takip ya da dava tarihinden önce TMK m. 194/4 gereği diğer eş tarafından aile konutu ve sözleşmeye taraf olma hususunda bildirim yapılmamış ise; tek yapılabilecek şey aile konutunun tespiti davası açmak olacaktır. Yargıtay’a göre tahliye davasına bakan mahkeme, davalı/kiracının eşi aile konutunun tespiti davası açtığı takdirde bu davayı bekletici mesele yapmalıysa da (Yargıtay 12. HD, 2012/629 E., 2012/19408 K., 06.06.2012 T.); uygulamada tahliye davasına bakan hâkim, aile konutunun tespiti davasını bekletici mesele yapmama eğiliminde olabilmektedir. Bu sebeple de açılacak aile konutunun tespiti davasının, tahliye davasından önce sonuçlanmasında yarar vardır.
Sonuç olarak konuya pratik bir yaklaşımla bakacak olursak;
Kiraya Veren Yönünden:
Aile konutu olarak kullanılan ya da kullanılma ihtimali olan kiralanan taşınmazın tahliyesi amacıyla kiracıdan taahhütname alırken, eşinin de imzasını almak olası tüm sorunları ortadan kaldıracaktır.
Kiracı Yönünden:
Aile konutu olarak kullanılacak taşınmaz kiralandıktan sonra ve ortada henüz bir tahliye talebi yokken, kira sözleşmesine taraf olmayan diğer eşin kiraya verene "kiralanan taşınmazın aile konutu olduğunu ve sözleşmeye kendisinin de taraf olduğunu" bildirdiği taktirde, sözleşme anında imzalatılmış olan boş taahhütname artık geçersiz olacaktır. Kiraya verene yapılacak bildirim için herhangi bir şekil şartı olmamakla birlikte, ispat açısından yazılı olması gerektiği kanaatindeyiz.
Aile Konutunun Tespiti Davası:
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereği kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, tahliye taahhüdüne itirazının dinlenebilmesi için, kiralananın aile konutu olduğuna dair bir mahkeme kararına ihtiyaç vardır.
Açılacak dava kira sözleşmesine taraf olmayan eş tarafından açılacak ve gerekli delilleri sunarak tahliye talep edilen konutun aile konutu olduğunun tespitini talep edecektir. Söz konusu davada görevli mahkeme Aile Mahkemesidir.
Bu dava tahliye davası sırasında açılırsa Yargıtay'a göre mahkeme bu davayı bekletici mesele yapmalı ve önce aile konutunun tespiti davasının sonuçlanmasını beklemelidir, fakat aksi görüşte olan Yargıtay kararları da olduğu gibi, istinaf uygulamasından sonra BAM da bekletici mesele hususunda aksi kararlar vermektedir.