Günümüzde yaşanan konut ihtiyacındaki artış ve yüksel enflasyon nedeniyle kiracılar ve ev sahipleri sıklıkla hukuki ihtilaflarla karşı karşıya gelmektedir. Son dönemlerde gerek kira sözleşmesinde daha zayıf bir konumda bulunan kiracı gerekse mülkiyet hakkına sahip ev sahibi arasında hakkaniyetin sağlanması için çeşitli Kanuni düzenlemeler yapılmışsa da yapılan düzenlemeler yaşanan problemleri çözmekten uzak kalmış, hukuki ihtilaflar artarak devam etmiştir.
Yaşanan gelişmeler akabinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzun “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi” başlıklı bölümünün 352. maddesinde düzenlenen “Tahliye Taahhütnamesi” büyük önem kazanmıştır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?
Tahliye taahhütnamesi; kiracının, kiraya verene karşı kiralamış olduğu taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı taahhütnamedir. Söz konusu taahhütname 6098 sayılı Kanunumuzun 352. maddesinde;
“Madde 352 - Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle
(1) Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
şeklinde düzenlenmiştir. Uygulamada geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından bahsedebilmek için birden fazla koşulun bir arada bulunması gerekmekte olup bunlardan birinin dahi bulunmaması halinde geçerli tahliye taahhütnamesinin varlığından söz edilemez.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİK KOŞULLARI
A. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin varlığından bahsedebilmek için tahliye taahhüdünün tarafların özgür iradeleri ile yazılı olarak tanzim edilmesi gerekmektedir. Yazılılık şartı bir geçerlilik şartı olup taahhüdün adi yazılı şekille verilmiş olması yeterlidir. Tahliye taahhüdü, tarafların isteği üzerine düzenlenme şeklinde ya da noter onaylı olarak düzenlenebilir. ,
B. Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından imzalanması gerekmektedir.
Kiracının yakınları, eşi veya çocukları tarafından verilen tahliye taahhüdü geçersiz sayılmaktadır. Konutta birden fazla kiracının bulunması halinde taahhüdün tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekmektedir. Vekil aracılığıyla yapılacak kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdünde vekâletnamede özel yetki bulunması gerekmektedir.
C. Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra özgür irade ile verilmiş olması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnameleri kira sözleşmesi imza altına alındıktan makul bir süre sonra ve kiracı tarafından özgür iradesi ile imzalanmış olmalıdır. Bu durumun istisnası yenilenen kira sözleşmesi ile birlikte verilen tahliye taahhüdüdür.[1]Kiracının evi kiralayamama korkusuyla kira sözleşmesi ile beraber imzaladığı tahliye taahhütleri geçersizdir. Yine Türk Borçlar Kanunu m.30 ve devamında sayılan hata, korkutma, aldatma halleri de tahliye taahhüdünü geçersiz hale getiren başka huşulardır.
D. Tahliye taahhüdünde kiralananın hangi tarihte boşaltılacağı, taahhüdün hangi konuta ilişkin verildiği, kira sözleşmesine ilişkin detaylar ve kiracının belli bir tarihte kiralananı boşaltma taahhüdünün eksiksiz olarak yer alması gerekmektedir.
BOŞ OLARAK VERİLEN TAHLİYE TAHHÜDÜNÜN SONRADAN KİRAYA VEREN TARAFINDAN DOLDURULMASI
Uygulamada sıklıkla kiracı tarafından tahliye taahhüdünün içeriği boş olarak imzalı olarak verildiği ve bu boşlukların kiraya veren tarafından doldurulduğuna şahit olmaktayız. Yargıtay içtihatlarında taahhüdün altındaki imza kiracıya ait olduğu sürece içeriği sonradan doldurulmuş olsa dahi taahhüdün geçerli olduğu kabul edilmektedir. Bu şekilde verilen tahliye taahhüdünün geçersizliği ispatlamak kiracıya düşmekle beraber yalnızca yazılı deliller ile ispatlanabilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 11.03.2008 tarihinde verdiği 2008/11 Esas, 2008/2784 Karar sayılı ilamında bu hususa ilişkin;
“Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkâr edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunamamaktadır.”
şeklinde karar vermiştir. Aynı uyuşmazlığa ilişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarih ve 2017/6-975 Esas, 2021/1108 Karar sayılı ilamında ise uygulamada “beyaza imza” olarak adlandırılan bu duruma ilişkin tartışmaları sonlandıracak şekilde;
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.”
Görüş bildirilerek imzaya itiraz olmaksızın yalnızca tahliye taahhüdünün içeriğinin sonradan doldurulduğu iddiasında ispat yükünün kiracıda olduğunu ve bu şekilde verilen tahliye taahhütlerinin geçersiz olmadığına karar vermiştir.
AİLE KONUTUNDA TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Aile Konutu, eşlerin ve varsa müşterek çocukların evlilik birliği içerisinde düzenli yaşamak amacıyla kullandığı konut olarak tanımlamak mümkündür. Kiralanan taşınmaz aile konutu olarak kiralanmışsa eşlerin her biri tarafından imzalanmayan tahliye taahhütnamesinin geçerli bir tahliye taahhütnamesi olduğunu söylemek mümkün değildir.
Aile konutu kavramı hukukumuzda özel bir konuma ve öneme sahip bulunmakla beraber üzerindeki tasarruf yetkisi Kanunlarımızca sınırlandırılmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunumuzun “Aile Konutu” başlıklı 194. maddesine göre;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.”
Tahliye taahhütnamesi, niteliği gereği bozucu yenilik doğuran, tek taraflı, borçlandırıcı bir işlem olup kira sözleşmesinin feshi ile aynı hukuki sonuçları doğuracaktır. Bu sebeple kiralayana tahliye taahhütnamesi verilmesi eşlerin ortak kararı ile alınabilecek bir karar olup eşlerden yalnızca biri tarafından verilmiş taahhütname için diğer eş hakim müdahalesi isteme hakkına sahiptir.
Aile Konutu kavramı taşıdığı önem sebebiyle yalnızca Türk Medeni Kanununda değil aynı zamanda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunumuzda da “Aile Konutu” başlığı altında düzenlenmiş olup anılan Kanunun 349. maddesine göre;
“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.”
Aile konutu ile ilgili her iki kanuni düzenleme de evlilik birliği içerisinde bulunan eşlerin fiil ehliyetini kısıtlamaktadır ve emredici niteliktedir. Bu nedenle eşler aile konutu üzerindeki haklarından önceden feragat edemezler. Aralarında anlaşarak bu haktan vazgeçemezler. Geniş bir izin veremezler. Her bir işlem için ayrı ayrı eşten rıza alınması gereklidir.
Eşlerden biri tarafından verilmiş tahliye taahhüdünün icra takibine konulması akabinde yapılacak itiraz ve itirazın kaldırılması süreçlerinde hakim tarafından taşınmazın aile konutu olup olmadığı ve diğer eşin rızasının aranması gerekmekte olup eğer Aile Mahkemelerinde aile konutunun tespiti davası açılmışsa söz konusu itirazın kaldırılması dosyasında Aile Mahkemesinin vereceği karar bekletici mesele yapılmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 26.10.2005 tarihli ve 2005/676 Esas, 2005/600 Karar sayılı ilamında;
"Aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilemediğinin araştırılması gerekecektir. Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikâyetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikâyetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir...”
şeklinde karar vererek tahliye taahhüdünün “Aile Konutu” üzerinde verilip verilmediğini ve bu hususta açılan bir tespit davası var ise bu durumun bekletici mesele yapılması gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun aynı doğrultusunda bir başka kararı için; 19.10.2005 tarihli ve 2005/652 Esas, 2005/583 Karar sayılı ilamı)
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi’nin 19. Hukuk Dairesi’nin verdiği bir başka kararda Mahkeme; “Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir.”[2] diyerek istikrarlı görüşünü sürdürmüştür.
Aynı şekilde Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin de 2012/629 Esas ve 2012/19408 Karar sayılı ilamında da söz konusu görüşler tekrarlanmıştır.
Bu sebeple ev sahipleri tarafından alınacak tahliye taahhütnamesinde kiracının kiralananın aile konutu olarak kiralanıp kiralanmadığını tespit ederek her iki eşin de rızasını almalı, kiracılar bakımından ise aile konutu olarak kiralanan evler için tahliye taahhütnamesine dayanılarak yapılan takiplere itiraz ederek ve Aile Mahkemelerinde aile konutunun tespitini istemelidirler.
---------------
[1] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 22.02.2016 tarih ve 2015/5363 Esas, 2016/1143 Karar sayılı ilamı
[2] Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 19. Hukuk Dairesinin 6.12.2018 tarihli ve 2017/2529 Esas, 2018/2234 Karar sayılı ilamı