Son zamanlarda kira uyuşmazlıklarındaki artış sebebiyle kiraya verenler, kiralananın tahliyesini sağlamak için hukuki yollara başvurmaktadır. Kiralananın tahliyesinde en ivedi yöntem olarak karşımıza tahliye taahhüdü çıkmaktadır. Tahliye taahhüdü ile kiracıya belirtilen tarihte taşınmazı boşaltma yükümlülüğü getirilip, kiraya verene de kiracıdan boşaltmasını isteme hakkı verilmektedir.
Tahliye taahhüdü 6098 sayılı TBK’nun 352. maddesinde düzenlenmiştir; "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Kanun lafzından anlaşılacağı üzere tahliye taahhüdünün geçerliliği birtakım şartlara bağlanmıştır;
Birinci şartı yazılı olmasıdır.
İkinci şart ise kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmasıdır. Bunun sonucu olarak yazılı tahliye taahhüdünde düzenlenme veya tanzim tarihinin bulunması gerekmektedir. Ancak düzenleme tarihinin bulunmaması halinde bu eksiklik doğrudan tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmez bu durumda taahhüdün verildiği zamana ilişkin olarak kiracının itirazına karşı, kiraya verene taahhüdün kiralananın kiracıya tesliminden sonra verildiğini ispat etmek zorunda kalacaktır. Yargıtay istikrar kazanmış uygulamaları uyarınca kiralananın tesliminden önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte verilen tahliye taahhüdünün geçersizdir.
Üçüncü şart ise tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olmasıdır.
Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2020/1175E. 2020/2309K.)
Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilecektir.
Beyaza imza olarak adlandırılan durumun tahliye taahhüdüne etkisine değinecek olursak; Kural olarak beyaza imza atan kişi, beyaza attığı imzanın sonuçlarına da katlanmak zorundadır. Yargıtay'ın tahliye taahhüdüne yönelik görüşü de bu yöndedir. Her ne kadar kanunun emredici kuralı olan, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonraki tarihte düzenlenmesi gerektiği şartına aykırı olsa da, tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerlilik şartını etkilemez, taahhüt kural olarak geçerli olur. Nitekim Yargıtay kiracının beyaza imza atmakla belge münderecatını peşinen kabul etmiş sayılacağına karar vermiştir.
Kiracı boş olarak imzaladığı belgenin tahliye taahhüdü olarak verilmediğini veya tahliye taahhüdü olarak verilmekle beraber tahliye tarihi ve diğer hususların kiraya veren ile aralarındaki anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ispatlayamadığı sürece tahliye taahhüdü geçerli kabul edilecektir.
Tahliye taahhütnamesindeki tahliye tarihinin kiraya veren tarafından anlaşmaya aykırı bir tarih yazılarak takibe konulduğu iddiasını ispat külfeti kiracıdadır. Genel kural gereği boş olarak imzalanıp verilen yazılı tahliye taahhütnamesine kiraya veren tarafından taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı bir tarih yazıldığının yazılı bir delil ile ispatlanması gerekmektedir.
Öte yandan davacı tahliye taahhüdünün altındaki imzaya da karşı çıkmamış ve boş olarak verdiğini savunmuştur. Kiralananda otururken verilen tahliye taahhüdü geçerlidir. İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüd geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 4240E. 6339K.)
İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüd geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2005/874E. 2006/121K.)
Davalara konu uyuşmazlıklar incelendiğinde kiracılar genellikle ''kira sözleşmesi imzalatılırken kağıtlar arasında hile ile boş bir belgenin imzalattırılıp sonradan tahliye taahhüdü olarak doldurulduğu, özgür iradesiyle imzalanmış bir tahliye taahhütnamesi bulunmadığı, bu konuda taraflar arasında bir anlaşmanın olmadığı, genellikle tüm evrakları tek seferde imzaladığını, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin arasına iliştirilerek imzalatıldığını veya kira sözleşmesi ile tahliye taahhütnamesinin manevi cebir altında imzalatıldığını, adres kısmı ve tahliye kısmının boş bir şekilde imzalatıldığını, kira sözleşmesiyle aynı gün tahliye tarihi boş olacak şekilde imzalatıldığı'' şeklinde itirazlarda bulundukları görülmektedir.
Ancak yasa ve emsal içtihatlarda da vurgulandığı üzere, imzalı ve boş olarak verilen bir belgenin sorumluluğu veren kişiye aittir. Taahhütnamenin boş olarak verildiği ve tarihlerin sonradan doldurulduğunu iddia edilse bile geçerliliğini etkilemez. Taahhütnamenin sonradan doldurulduğunun yazılı belge ile ispat edilmesi gerekmektedir. Aksi halde söz konusu tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonra ve kiracının hür iradesiyle verildiği kabul edilmektedir.